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自从某大房企暴雷之后，房企暴雷事件便屡见不鲜。根据中国房地产住宅信息服务平台统计数据显示，2022年1季度前100强房企融资同比下降近52%，但是2022年前三季度前100强房企到期债务还有几千亿，加上销售去化慢，可以说房企现在的生存状态是严重的入不敷出。对于房地产行业来说，可能像是一场突如其来的噩梦，千亿房企、万亿房企，说暴雷就“爆”了。2022年，这样的故事还在继续上演。
易居爆雷，净亏88.93亿 |
2022年4月18日，易居（中国）企业控股有限公司（02048.HK）发布美元债违约公告。公告披露，易居一笔3亿美元的优先票据于当天到期，但易居未能如期偿还该笔票据，已构成实质性违约。此外，这还触发了2023年票据的交叉违约，2023年票据也暂停买卖！据公开资料，易居的上述美元债发行于2019年10月，当期余额3亿美元，期限2.5年，应于2022年4月18日到期。
易居的暴雷并非没有迹象，早在2月时，标普、联合国际就均将易居的评级从“B”下调至“CCC”，展望“负面”，认为其难以从陷入困境的开发商那里获得付款，面临潜在的流动性紧缩。作为国内最大地产代理之一的易居，正在为其深度捆绑房企股东，付出代价。
图 | 港交所披露资料值得注意的是，2020年易居企业控股净利润3.04亿元，2021年开始亏损。归母净利润却亏损了约88.93亿元。市场认为主要原因是2021年房地产行业进入寒冬，成交持续下行，多家民营地产开发商出现信用危机，作为中国房地产行业下游主要的服务平台，易居受到行业连锁反应的波及，房地产销售回款阶段性下行，业务规模下降，客户未偿还应收款项的预期信贷损失确认额外亏损拨备，以及整体地产市场下行导致其他资产的减值亏损。作为中国房地产行业下游主要的服务平台，易居企业控股的三大业务板块中，一手代理服务贡献的收入降幅是最高的，同比下降了38.3%。正因为如此，易居企业控股计划对原有一手房代理业务板块的问题项目进行裁撤，对板块人员配置进行调整，优化资源投入的去向和节奏。
易居中国成立于2000年，2007年登陆纽交所，2016年从纽交所退市，并在2018年再次登陆港股市场，股票名易居企业。回港的招股书中显示，恒大、万科、碧桂园、融创等26家房企，从客户，变为了易居企业的新股东。此前，易居企业控股最大的野心是做“地产界阿里”。
图 | 易居中国2018年再次登陆港股市场即便有“豪华股东”阵容加持，也不足以扭转行业大背景动荡造成的劣势局面。业务规模下降，就个别开发商客户未偿还应收款项的预期信贷损失确认额外亏损拨备，以及其他资产减值亏损的负面影响，加重了易居企业控股流动性和财务灵活性的限制。2021年房地产行业进入寒冬，多家民营地产开发商出现信用危机，易居26位股东中，恒大、融创、富力、雅居乐、阳光城、宝龙、正荣、融信、三盛、福晟、祥生、中南、龙光、泰禾、新力、禹洲16家企业均面临流动性问题。
作为中国房地产行业下游主要的服务平台，易居难免也受到行业连锁反应的波及。包括房地产销售回款阶段性下行，业务规模下降，客户未偿还应收款项的预期信贷损失确认额外亏损拨备，以及整体地产市场下行导致其他资产的减值亏损。
而据公开资料显示，易居企业控股代理销售的主要业务合作伙伴有恒大、万科、碧桂园、融创、富力、雅居乐等，2020年来自前五大客户营业收入占比达35%。其中，恒大作为其单一最大客户，截至2021年中，涉及恒大的应收款项约35亿～40亿元，占总应收账款比重约50%。大客户暴雷，部分客户出现资金周转困难，直接影响了其现金流。作为轻资产公司，易居企业控股寻求美元债展期，目前看与金融机构谈判的筹码并不多。
恒大之后，雷声不断 |
2018 年，易居中国在港股敲钟上市。据披露的招股书显示，易居中国背后的股东几乎囊括了中国房地产行业中半数的知名房企，包括碧桂园、恒大、万科、融创、华侨城、香港恒基集团以及新加坡 CDL 集团等。恒大总裁夏海钧、碧桂园总裁莫斌以及万科总裁祝九胜均是易居中国的董事。通过跟大型房企之间的股权绑定，易居中国在房地产代理业务中占据得天独厚的优势地位。易居中国的房屋年销售额一度超过 1 万亿，成为中国房地产营销代理领域中的超级头部企业。
在易居中国的代理客户中，恒大长期位列第一，其次则是碧桂园。其中，恒大集团作为易居中国的第一大客户，在 2015-2017 年期间，其所贡献的营业额分别占到易居中国总收入的 22.3%、26.9% 及 35.1%。也就是说，从 2017 年起，恒大这个单一客户贡献的收入就超过了易居中国总营收的 1/3。2021 年，恒大集团的爆雷则直接引发了易居中国的业务承压。
2021年恒大暴雷事件给房地产上下游产业链带来了强烈冲击！不仅是易居这样的头部代理商，同时也波及大批地产相关行业的供应商。不少上市企业因与恒大有着巨量的业务合作关系，导致数亿元的工程逾期款未能收回，对公司的业绩产生不良影响！正如恒大供应商三棵树表示，2021年公司持有的中国恒大及旗下公司的应收票据出现了逾期未兑付情形，截至 2021 年 9 月 30 日，公司对中国恒大及旗下公司应收账款余额1.50亿元，应收票据余额 3.55 亿元。亚士创能也是恒大地产集团的主要供货商，亚士2020年年报显示，公司对恒大地产集团营收收入为1.80亿元，占公司全部营业收入的比重为5.22%，应收余额7000万！
同时牵连的还有索菲亚，在2021年业绩报告显示，实现归母净利润1.23亿元，同比下降89.72%，其中四季度实现归母净利润-7.26亿元，同比大减246.66%。而导致净利润大幅下滑的是索菲亚针对恒大集团应收款项计提了9.09亿元的减值准备。另一企业，老板电器表示，2021年下半年，公司部分精装修业务客户出现到期商业承兑汇票违约情况，公司管理层对其应收款项的可回收性进行了分析评估，认为减值迹象明显。基于谨慎性原则，拟对部分财务状况困难的精装修业务客户单项计提坏账准备，预计2021年度计提合计约7.1亿元，其中，恒大集团及其成员企业约6.3亿元，其他客户约8000万元。
恒大之后，房地产的行业危机很快波及到产业链上下游，百强房企危机频发，曾经建设过迪拜哈利法塔的南通六建，今年被恒大拖累，于2月宣布破产。同时，花样年、新力、建业、当代置业、融创、中国奥园、时代中国等房企或“求救”、或“自救”、或“躺平”，整个行业一片兵荒马乱！
房企高周转、高负债是始作俑者 |
三道红线之后，房地产正在经历一场秋风扫落叶般的龙卷风，这场连根拔起的龙卷风凶狠之处在于动摇了原来房地产开发借新债还旧债的经营模式。在原有模式下，房企即使遇到了行情大调整，只要能借到钱，危机一过，行情恢复，大家又皆大欢喜。而这一轮行情下行为什么如此多巨无霸房企倒下呢？因为这些暴雷的巨无霸大多是高杠杆、高负债房企。行情下行，销售遇阻，短期流动资金还不上旧债。当触碰上三道红线，借不了新债还不上旧债，造成恶性循环，导致暴雷。
许多人可能会说，这么多房企倒下是疫情惹的祸，其实并不是，关键原因是触碰了红线借不了新债还不上旧债，从而造成恶性循环惹的祸。其实，房企并不怕行情差或者降价让利，行情差和让利减少的只是利润，但是只要能借钱活命，行情一恢复，原来减少的利润可以补回来，完全达不到要了房企老命的地步。房企千不怕万不怕，怕的就是触碰红线后借不了钱，造成违约后更借不到钱，然后形势更加恶化，最后断了现金流，命也就没了。所以，在三道红线的政策下，房地产行业必然面临一次非常大的集体调整，这不仅是行业经营方式的大调整，也是对高负债企业的大扫除。
房企暴雷大多不是项目，而是出现在公司层面，公司核心就是大量的信用债到期！而2021年频频爆雷，一个直接导火索就是2021年是近5年还债的债务最高峰！通俗的说，2021年房企债务规模体量、债务压力最大的一年！2019年房企债务6888亿，2020年房企债务8795亿2021年达到房企历史偿债规模极值，偿债总额达12822亿元！具体而言，仅仅2021上半年就高达6990亿元，而下半年也是高达5832亿元。
虽然2021年四季度房企整体到期债券为1082亿元，同比减少7%，环比减少19%，虽偿债压力有所缓解，但仍属于历史较高位。但同样值得警醒的是2022年上半年到期债券是3671亿，偿债压力持续。同时不要以为房企目前三道红线绿档房企越来越多，但事实上不少房企只是体外转移而已。比如不少房企“三条红线”指标优化是通过显性债务转为隐性债务的手法。但事实上，房企实际债务偿还问题压力依旧存在。
房地产这个行业天生就是高风险行业，本身高度依赖资金，即使达到绿档标准，净资产负债率也是100%，剔除预收资产负债率也是70%，显然房企天生对资金依赖度过高。其二，好消息不出门，坏消息满世界迅速就知道了。尤其是金融机构，一旦某家房企有违约迹象，或是评级机构评级下调，哪怕一笔小的资金债务违约，就会引发所有金融机构汗毛竖立，迅速列入金融机构白名单。比如后续正常的再融资就会被严控甚至杜绝，比如还未到期的债务甚至要求被提前兑现。同样，比如供应商发现苗头不对，也会对资金要求更严，着急要钱；比如消费者受负面舆情影响也会观望甚至直接放弃购房，最终导致房企资金链困局发生蝴蝶效应，迅速引发房企进入生死劫。所以，爆雷是一种链式反应，也是一种围合效应！
过去房企不缺钱，很多爆雷房企都是千亿级房企，他们不是没有钱，而无钱还债还有一个典型原因是拿了无法短期变现的地王，短钱长投的做了很多多元化投资，最终资金都被陷在中短期无法现金流回笼的重大项目，重大多元化投资上了。比如龙湖虽然2010年就开始每年坚持投入商业地产，但却始终恪守10%的投资比例，比如融创虽然六大产业集团的多元化投资，但却始终恪守长期资产投资总量占总资产不超过11%的安全红线。有红线，有自律，精准的投资才能穿越调控和周期，而拿地王，过度多元化投资，粗放投资只会让企业陷入发展僵局甚至违约暴雷的无奈局面。
几年以来， “房住不炒”宏观调控不变，调控政策全方位出击，从过往对居民限购、 限贷和限售，到对房企三线四档和拿地回款金额 4 成上限、对银行房地产贷款两上限、对地方政府供地两集中和土地财政归口国税，市场主要参与方皆已纳入政策调控范围内，目的防范房地产系统性风险，行业利润和流速都变慢。在这种大环境下，房地产企业如果还抱着原有思维，不向管理要效益最终的命运一定是走向灭亡。
爆雷，对企业而言是悲剧，但对行业，对国家而言，其实又或许是好事！这一轮最严格，全方位，立体式的调控，就是在倒逼所有开发商进行真正的变革，改革！就是要去掉开发商过去20多年的高负债、高杠杆，高周转的“三高模式”！未来房企想继续生存和发展，只有改变游戏规则，适应新的房地产新调控，新生态，新玩法，这个调整转型的过程注定痛苦，难受，但这也是企业进化，进入下一轮发展新周期的必须课！
资料来源：中国房地产住宅信息服务平台、易居中国、港交所、索菲亚、老板电器
