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在全美地产一房难求的情况下，今年有一个城市经历了——
驱逐令被颁发的数量猛增3倍、房租每年上涨比例30%。
无家可归的流浪汉人数翻倍，Gentrification大行其道。
没错，以上的关键词我们描述的是：NYC纽约市。
更离奇的是：纽约市长准许了5300万美元的难民发放现金，预计每个有小孩的难民的家庭将领到$75,000 的“免税年薪”。
难民、流浪汉、Gentrification的同时作用下，美国主流城市的租金，在以每年10%的速度递增。
这种租金创伤后遗症，使得人们对社区的一些新的楼盘和精品店十分恐惧，因为人们看到，只要社区有新的建筑出现，城市开始阶级化位移，那么就表示这个地方的地价即将崛起，甚至1年内会涨到自己家庭住不起的水平。所以这就是为什么，一个街区出现新的现代楼盘，我们华人家庭大受欢迎，但当地大部分本地居民却嗤之以鼻的原因。
Gentrification和难民问题盛行，其代表城市不仅有纽约市，还有情况更严峻的三藩市、北加的一些城市、南加如洛杉矶、西雅图、科罗拉多州的一些城市等等。
我们肉眼可见街道上出现了两种和城市街道格格不入的人群：难民和因为gentrification造成的流浪汉。
难民与流浪汉共存的局面，政府如果选择一个人群救援，显然他们选择了前者。本国的居民居无定所，政府却用纳税人的钱去资助非法渠道入境的难民。于是就有更多人站出来反抗Gentrification，这种阶级的矛盾以大字报式的形式，被打在了各种类型的游行上。
“我的生活街区变好了，为何却强迫我们搬家？”
Gentrification至今还没有一个合适的中文解释，有人翻译成中产、有钱人的阶层化贵族化，指的是：由于科技和金融行业和本地机械制造行业的兴起，更多少部分居民先富起来，
随着这些“富民”和现金充足的企业的涌入，连锁咖啡厅的加入，尤其是星巴克的加入，就会让一个普通社区逐渐进化成当地居民住不起的一个中高档社区。这是城市政治与规划中一个常见而又富有争议的话题。
而显然，Gentrification对一个地区的房价和房租的影响是最大的。可以说流浪汉无家可归，一定要搭帐篷住在街上的人，受到的都是Gentrification对当地地产价格，和生活成本影响。
地价阶级化的现象也在波及全美，不断地出现在纽约、加州、华盛顿州、佛州，历次游行和社会问题的头版头条。
当Gentrification这个词逐渐常态化，富人骄傲的享受Gentrification带来的生活和阶级上的雀跃，而穷人阶级却在因此而堕落到流浪街头。
所以今天我们以纽约的难民问题为例，其实也是抛砖引玉的分析，难民和gentrification的问题频发，到底对房价会造成多久的影响，难民问题和治安问题究竟可以几时能缓和？如果问题持续、难民潮持续，那么在纽约、加州这类地方，房价会受到怎样的影响？最后一章，我们会讲到有哪些州对房东的eviction行为是保护政策，其实有利于房东合法化的保护自己的房租收益？
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01
纽约市的矛盾被激化到了什么程度？如今，我们面临的是个新的棘手问题gentrification Plus 难民问题。
来先说阶级化：阶级化（Gentrification）原本是指中世纪欧洲的一个社会阶级的转型，导致房价和生活成本上升，以及原有居民可能被迫搬迁，甚至租不起房，居无定所的现象。
因为中国的Gentrification的概念并不能在主流社会所听到，会以土地所有权和施压、户籍制度来迁出居民，尽管中国是一个贫富两端及其分化的社会，但在土地面前和美国的国情还是不同。所以很难跟中国地产的某种情况相提并论来解释。
而过去的30年以来，美国的城镇的精英化的问题和冲突尤为矛盾。许多美国城市的族裔结构迅速发生变化，例如在洛杉矶，迈阿密、华盛顿DC、芝加哥等城市，黑人和拉美裔移民涌入内城Downtown，而白人富人和中产阶级则搬往郊区，这被称为“白人群飞 （white flight）”。
城中人口的减少以及城市经济和社会结构的变化，直接导致了Downtown生意的废弃和衰落。
这种现象不知发生在今天，20世纪60年代表现得更加明显，当时的大规模经济衰退、人口结构变化以及少数族裔失业，尤其是美越战争之后，有着很大的通胀压力、贸易逆差和上升的利率。直接导致繁荣期的城镇精英化赶走了当地一部分居民，而在衰退期，他们想再搬回来，却已经没有了稳定的工资和收入。
现在纽约市租客被驱逐的情况，和60年代末的情况有些类似。纽约房客被驱赶的情况越来越严重。2023年，警察就介入了1.2万起这样的事件，而从2019年至今，关于驱逐的起诉达到惊人的55万例。也就是说，这相当于Buffalo和New Jersey的全部人口。这个数字之大，足以影响了当地房子的空置率和租金的涨跌。
尤其是在当下的政策下，gentrification和难民问题同时作用于房价和租金上。
Gentrification所导致房价和租金上涨，加之大量难民的到来可能在短期内对低端房市产生压力，增加对可负担住房的需求。
对于像纽约市的租金去年上涨了17%；旧金山的平均租金涨了20%；波士顿上涨了14%。但是从低端住房的租赁情况来看，低端的租赁市场的涨幅都超过了20%以上。
租金上涨的同时，原本要给居民和新抵达的难民，增加了居住成本，但是对已经紧张的住房市场造成了压力。特别是在低端市场，难民的需求可能导致租金上涨，加剧了住房短缺的问题。
由于租房的供给有限，低端市场的需求被逐渐填满，也导致了租客如果想要保持3年前的租房品质，就不得不转移到中高端的租赁市场。所以，Gentrification可能导致中高端房市的价格上涨，因为原本寻求平均水平的租客，由于在低端住宅市场的竞争极大，还不如干脆提高预算，进入中高端房产的租赁当中。
02
纽约在本周公布了给移民难民家庭颁发信用卡的条令，原本的食物券变成了折合给每个家庭每年$75,000的生活费。不要忘记，这笔钱在市场上横行，也会进一步导致纽约市的生活成本继续增高。
纽约市因为它的独特位置、丰富的文化和活跃的经济而受到全球瞩目。这个机会多元，发现机会无限的城市，也是很多非法移民和难民的选择。即使背后是高昂的生活成本，但来都来了，移民还是想在美国最繁华的城市打拼一番。
移民寻求庇护的前几个月，受到政府的资助，使得住房的供给方面变得更加紧缺。由于租金的上涨，很多家庭所支付不起涨价后的租金，因此，和2023年同2022年相比，驱逐数量是去年3倍的可怕现状。
有人会认为，被驱逐的人是因为他们自身的问题，或者有什么地方做得不好。但事实并非如此。其实有很多驱逐发生在猝不及防的租金上涨之后。很多人是因为交不起涨价之后的房租，而要被迫搬家，但却在找到下一个租赁房子之前，不得不违约，交不起房租。
可别小看长得这10%的房租。大约三分之一的美国成年人每个月只能靠发薪日来维持生活（pay check to paycheck）。这意味着他们没有足够的储蓄来应对紧急情况或意外支出，而且在经济上非常脆弱。这一比例在不同年龄组和收入水平之间会有所不同。特别是考虑到总计63%的美国人无法应对500美元的紧急支出。
你可能会问：纽约州不是有严格的租金管制吗（Rent control）？
纽约政府不是在控制上涨的租金吗？纽约的租金管制政策可能将租金增长率限制在每年2%至4%之间，以防止租金过快上涨。
但其实租金管制也是分区域的。并不是同一个标准覆盖了纽约州的所有区域。
即便有租金管制，由于市场压力和其他经济因素，某些区域仍可能见证驱逐令数量的上升。例如，如果经济衰退导致失业率上升，即使租金受到控制，租户支付能力的下降也可能导致驱逐案件增加。
更何况，租赁大楼，也就是我们所说的rental building也会通过各种花样的涨价方式，让自己的涨价看起来有理可依。租金上涨，但是大楼还是有相应的对策：可以通过第一年的打折和第二年直接上涨20%的方式。上有政策，下有对策。
移民问题不仅让住房问题变得严峻，同时也打乱了劳动力市场、当地的医疗资源和保险体系、社会福利，和一些社会剩余价值的不平衡。
移民已成为纽约市人口增长的主要推动力。尽管他们为地方经济做出了实质性的贡献，但这个群体仍然面临着诸多的困难。其中之一便是如何合理利用其税收来保障医疗服务和基础教育的提供。许多移民可能并不具备完整的健康保险，这使得他们在需要医疗服务时可能会选择寻求急诊室或诊所的帮助，而这种做法导致短时间内的资源过度使用，最终可能对公共卫生造成负担。
对于教育部门来说，移民的涌入使某些学区资源捉襟见肘，面临着教室短缺、师资不足等问题。移民的孩子去学校上课，相应的原本交着高昂学费和地税的家庭，孩子却被迫在家里上网课。
要说移民问题对哪个群体的影响最大？其实是Self-Employed的自雇群体。
纽约市有多达180万的自雇人士。他们不仅要面临生意上的各种困境，同时还要面临医疗、生活成本和运营成本的持续增高。难民的问题，其实对自雇企业主，self employeed 的小企业主影响是最大的。
现在的情况就是账单越积越高，需要赶紧支付，然后呢，拖欠租金和资金消耗殆尽的状况就随之而来。同时在医疗上，由于移民对于公共医疗需求的增加，也使得本地人看病慢，看病难。
03
问题来了，被房东赶出去后的人会经历什么？真的就得露宿街头了吗？
根据城市救援体系数据显示，有4%的纽约人因为被前任房东赶出而来到Shelter救援区。然而，统计数据更令人惊讶的是，纽约到处都是按时支付租金却被赶出门的人。
实际上，这个项目是由纽约市政府资助或管控的。他们的初衷是防止那些无力支付房租的人无家可归或被赶出公寓。尽管如此，每位参与者仍需自己掏腰包支付租金，然后政府会填补剩下的部分。总体而言，如果这个项目正常运作，人们会尽力支付租金，也不会拖欠租金。然而，问题在于有时政府无法按时支付他们应该承担的部分租金。
什么意思？政府针对一部分需要帮助的弱势群体，每个月提供一笔房屋救助款。但是当救助金枯竭，政府发现无力维持的时候，戛然停止了租金补助计划。让这些租客或因为家庭暴力或在健康问题的人，被serve驱逐令。
这种情况让人感到匪夷所思。房客按时出钱，但市府没有兑现他们的承诺。
因为租客无法全额按时支付租金。虽然租客愿意逐步支付租金，但市府支付的金额却不足以覆盖新合同的租金水平。尽管租客按时支付租金，但市府未能履行承诺，这让房东陷入困境。我们得承认，FEPS这个所谓的政府援助计划根本就没什么用处。
现在，纽约市的36,000户家庭都需要依赖这个项目支付房租。但如果房租涨了，他们就得经历一番复杂的申请流程来重新审核他们的公寓，即使已经有租约了。很多房东抱怨他们被这个项目害惨了。
对于那些真正的住房租赁者来说，这无疑将是个极大的难题。但不是所有人都明白：有许多房东并非大企业主那样的土豪，他们可能是家庭经营的小本生意人，甚至可能还比不上你眼中的有钱富翁呢。如果房东遇到无赖租房客简直就是个灾难，因为这项由市府为租房者设立的应急预案，未能妥善保障房东的权益。
此外，在纽约市里进行驱逐其实是个非常漫长而艰难的过程。有房东曾花了整整8个月来与政府部门就拖欠租金进行抗争。而且在我看来，似乎没有任何人愿意真的去经历这样一种驱逐流程。毕竟，如果你把房子租给了某人，结果却非得把他们赶走再重新粉刷，那岂不是太吃力不讨好了？还有，如果你要去法院进行驱逐诉讼，法官通常不会给予房东任何赔偿金。所以，即使你有大量未支付的租金，只要你将租户驱逐，那么收回的也仅仅只是房子的占有权而已，然后你还需自掏腰包来修复一切。
面对城市管理者这个原本应站在正义一方，而且本来就是好人们中的一员的角色，竟然与坏人（变成bad actors）同流合污的状况，实在令人感到遗憾。
04
每个州不尽相同。纽约和加州是保护租客，对房东不利的大州。
"Right to Counsel"（有权获得法律援助）是一项法律，旨在保护面临房屋驱逐风险的租户。这意味着如果租户因为租金问题或其他原因面临被房东驱逐的情况，他们有权获得免费的法律帮助。这项政策的实施对于租户来说有着重要的意义。
通常情况下，房东拥有更多资源和法律支持，而"Right to Counsel"能够为租户提供法律支持，从而在一定程度上平衡双方的权力关系。"Right to Counsel"确保租户在法庭上有机会为自己辩护，保护自己不被无故驱逐，从而维护租户的居住安全和稳定。
这么做无疑市政府要减轻自己处理homeless people，减少难民的问题。减少无家可归，通过提供法律援助，帮助租户解决驱逐问题，这项政策有助于减少因驱逐导致的无家可归现象。相当于州政府把问题甩给房东。
在美国每个州，都有自己的一套通用法律，以及特定的房东-房客法。有些州就是比其他州对房东更友好。如果在这些房东友好州买房投资，房东的话语权也更大。以下列出的五个州在房东友好型方面具有一定优势，使得房东更容易终止租约、驱逐租户甚至进入公寓。这些州的法律倾向于支持房东，使得驱逐程序不像其他州那样繁琐，而是更加高效。在房东友好型州，驱逐一个租户可能只需要几周时间，而在其他州可能需要数月时间，这对房东来说在经济上可能会造成重大损失。
但其实有一些州可以对房东有利，有的州甚至可以在租客逾期3天未交租的情况下，发出驱逐令。我们就来一起看一看，同时也给你一些对房东法律条款上友好，你可以考虑外州投资房的地区。
Alabama：在阿拉巴马州，房东只需收取一个月的租金作为押金，而且在租金逾期七天后，房东就可以申请驱逐租户。
Arizona：在亚利桑那州，房东无需持有许可证，只需在租金逾期五天后，即可发出驱逐通知。
Colorado：如果租金逾期未支付，房东可以在第十天申请驱逐，但如果是出租独栋住宅，则只需在逾期五天后即可发出驱逐通知。
Georgia：在佐治亚州，租金逾期后24小时即可向租户发出驱逐通知，而且房东无需事先通知租户就可以进入公寓。
Florida：在佛罗里达州，房东只需给予租户三天的时间支付逾期租金，然后即可申请驱逐。
上个月的core group线上聚会，我也和会员们讨论了Gentrification和关于今年投资的展望。下面是一些学员的发言。感兴趣参加的朋友，请在公众号对话页留言“会员”，邀你加入。
Andrew：我在纽约，加州都住过，现在在硅谷，感觉受到Gentrification的影响并不大。但确实有一些区域，我不会踏足，即使有投资优惠，也不会选择去投资。关于投资，我目前倾向于投资大盘，一些组合投资在退出的时候会比较复杂，流动性不太好，所以我建议直接投资大盘指数。同时做一些策略，在大盘上涨下跌的时候，都可以控制风险，保证一定的收益。
莫诺湖：我认为移民问题在美国是一个长期存在的问题，我们目前更多地受到政治，媒体的影响而去关注这些事件，但实际上从历史上看，这是一个常态。我认为房产投资目前的难度和成本加大，不论是从租客管理还是投资所占用的现金率，目前看来不是一个好的选择。我现在倾向于大盘指数的组合投资，如果看好美国的发展，就长期持有S&P500等指数，不要手贱，不要择时，静待花开。
Angela：我是新移民，住在波士顿地区，对于移民的话题还是比较感同身受。我也在不断学习各种投资新知识，也感受到目前房产投资比较难，更倾向于保守的指数投资。
