作者：Frances Peng
编辑：Laura Zhang, Susan Zhang
一栋价值50万美金的房产，在新泽西州每年需要1万2美金的房产税，但同样一栋总价相同的房子在夏威夷，每年的地产税只需要交一千五美金，占新泽西的不到百分之15，相差超过一万美金。持有地产十年总计下来则超过十万，相差的数字之大很难让人忽略。
在房地产投资中，这种巨大的税收差异并不罕见。实际上，税务规划往往是决定投资房产成败的关键因素之一。
地产的税务并不仅仅是地产税，一个静态的百分比数字这么简单，它又存在着复杂的抵税规则，一些没有实际开销却可以帮你抵收入税，像Depreciation这类的选项；同时地产的抵税又与地产投资人本身的身份属性相关，如果夫妻双方的一员长期从事地产行业，那么在地产方面的开销竟然可以抵另一方W2收入的税。听起来有点复杂吧？那么今天的文章，我们就把地产方面的税务优势和你可以实际操作的方法，来解释清楚。
我们今天来从税务的角度切入，从不同州房产税的差距、如何利用1031税收优惠来最大化通过地产减少增值税、以及从持有地产时长的角度，在几年以上我们会建议你如何不同的配置地产和卖掉地产的策略，深入探讨一下房地产投资中的税务规划策略，看看如何合理降低成本、最大化你的税后收益。
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我们首先来看看哪一些州的地产税property tax，占房子总价的比例是最划算的，以及哪一个州的tax rate最夸张。
我们可以看到这张地图上列出了每一个州的每年地产税占房子总价的百分比，颜色深的代表高税率的州、颜色浅的代表低税率。
下图我们可以看到税率最低和最高的十个州，按照由低到高的顺序排列。
这个由地方政府设立的税率，同房产的评估值一起，决定了一处房产每年需要交多少地产税。
财产税是根据房产的评估值计算的税费，通常每年支付一次，用于当地社区的建设、安全保障、学校等基础设施。评估值通常由地方政府的评估员确定，基于房产的位置、大小、建筑物类型等因素。有些地方地税比例高的原因，就是政府要创收。这种税收机制能够保障社区的运转和居民的福祉，但也需要房产所有者承担相应的税费。
这里的评估值跟房价有点区别。一般来说，评估值高的房产，房价也会高一些。评估值考虑了影响房价的因素，但并不意味着评估值和房价总是完全一样。因为房价还被市场供求和经济状况等其他因素的影响。
在评估值相近同的情况下，税率的高低决定了地产税的额度。由于不同的州政府以及地方政府设定的税率有差异，一些州有着更低的税率。比如位于美国中部的Colorado、Wyoming，以及拉斯维加斯所在的Nevada。
Colorado是美国知名的滑雪胜地，在大部分的区域房价都很高，特别是在知名雪场所在的Aspen、首府Denver，及周边的Boulder、Codorado Springs等地。
与其他通常房价较高的州不同的是，科罗拉多是一个inland state，并不靠着东西两大海岸线。虽然0.55%的州地产税率很低，但跟中部的其他州相比，Colorado的房价会更高。按照中位数房价五十三万美金估算，意味着每年要支付约2902美元的地产税。而在隔壁的Wyoming，这个税费将约为1404美元，也就是在科罗拉多的不到一半，虽然Wyoming的州地税率略高一点，在0.56%。
而赌城las vegas所在的Nevada，同样有着比较低的地产税、以及一些其他方面的税收，因为内华达州的主要收入来自赌博和旅游业，所以他们对本地居民的税收并不像其他州那样高。
内华达州的有效地税仅为0.59％，这意味着如果你买到有着中位数价值约为23.2万美元的房屋，你每年只需支付1369美元的房产税。不过值得注意的是，内华达州和许多其他西部州一样，拥有大量的开阔土地，因此他们的房屋中位价格看起来有点误导式地低。如果是主流地区，那么房价的中位数则会在50万美元左右。
地产税率最高的州是New Jersey，税率为2.49％。相当于你持有房子几十年，交的地产税完全可以再买一套新房了。
总的来说，每年需缴纳的地产税金额受到税率高低、以及房价本身的影响。一栋评估值为40万美金的房子，在New Jersey的税率以及地税是在Wyoming的四倍多。
02
接下来我们来聊聊除了property tax之外，其他与地产相关的税，以及一些税务优惠tax incentives。这一章我们会介简单绍1031 Exchange的概念及其如何延迟支付资本利得税。我们还将讨论地产折旧等税收优惠的策略，以便最大程度地减少tax burden。
很多华人在买房卖房最容易忽略的就是：卖掉的时候要根据自己的收入，交多少%的税，同时自己如果在美国没有居民身份的话，是否还会涉及到Withholding tax的问题，都是我们身边的朋友和客户遇到的卖房时候的常见问题。
我们交易和出租房产时，会涉及到卖出后根据利润大小可能需支付Capital gain tax资本利得税，以及任何租金收入的所得税。
首先，我们可以通过1031 Exchange延迟缴纳资本利得税，说白了，本质就是在出售房产后将销售所得用于购买另一项同类房产，而不用立即付税。
1031允许投资者在出售一项投资房产后将销售所得用于购买另一项同类房产，以推迟支付资本利得税。且可以通过持续置换房产，一直延迟利得税的缴纳。
另外可以通过房屋的折旧和减值指定税收优惠的策略。地产折旧是指根据房屋及相关设施的使用寿命，在一定年限内将其价值分摊到每年的抵税费用中。对于自住房和投资房，折旧的抵税方式有所不同。
一般情况下，自住房不能享受折旧的抵税优惠。但首套自住房对于一些初次买房者而言，还是有一些少部分的折旧的优惠，但是税务优惠的力度并不大。
因为折旧费用是针对用于生产收入的资产而设立的，而自住房并不产生租金收入。投资房则可以享受折旧的抵税优惠。房主可以根据房屋和相关设施的折旧年限，将其价值分摊到每年的抵税费用中。
那么折扣具体可以抵扣多少税呢？这就涉及到计算折旧的具体方法。首先需要确定投资房的总价值，包括房屋本身的价值和相关设施的价值。然后确定折旧年限，房屋的折旧年限通常为27.5年。之后将总价值除以折旧年限，得到每年的折旧额。最后将每年的折旧额作为投资房的费用，在纳税申报时可以将其列为抵扣项，减少应纳税额。
举个例子，总价值为$275,000。房屋的折旧年限为27.5年。按照这些数据，我们可以计算出每年的折旧额以及在纳税申报时可以享受的抵税优惠，也就是纳税所得额减少的部分。
那么单纯的自住房有什么省税的策略呢？虽然自住房不能享受这些折旧抵税的优惠，但好处就是：与投资房相同的是，它们都可以从应税收入中减去按揭支付的利息金额。也可以将自住房转换为投资房，从而满足折扣抵税的条件。
而无论是自住房或者投资房，具体能在卖出或者租赁中省多少税，取决于房产的税基tax basis。
这个税基apply相对应的税率之后，即为需要缴纳的税额。这既适用于卖出时的资本所得税，也适用于出租时折旧的目的以及减少纳税所得额。
我们要讲的是税基这个概念，其实就是指影响我们卖出或者出租房屋时需要缴纳的税款的基础。搞懂这个概念可以帮助我们更好地规划税务，少交税，赚更多钱。比如，当我们卖房时，税基会影响我们需要交的资本所得税。而当我们把房子租出去时，税基会影响我们能够享受的折旧抵扣，进而影响我们要交的税。计算税基有两种方式，具体取决于卖出时是盈利还是亏损：如果出售时盈利，税基的公式就是购房成本加改进成本，比如说我们更换一些热水器，更换一些房顶以及折旧的部分，来去计算我们本身的税基。
最常见的计算税基的方式是一般通过这个房价公平的市场价格，也就是一个房子的fair value来去决定我们的tax basis是多少。那么一栋房子它所产生的这些亏损等等，其实从未来来讲，它也是可以累计叠加的。意思就是如果早期积累过程当中，比如说在出租前期有很多收入的亏损，那么这个亏损其实是可以用来累加并且去抵消未来的一些利润的空间。所以说它所产生的这些potential loss以及未来我们可以抵税的部分，以及我们可以对这个房子主观能动的进行了一些改观，热水器的更换，房子屋顶的更换等等，都可以帮助我们未来从depreciation和tax deductible的角度，帮我们进行抵税和增加我们的税后收入。
接下来呢，我们来回答一个重要的问题：就是房子所产生的这些抵税项，比如说improvement depression等等，我们可以抵掉哪部分？其实正确的答案是：它只可以抵到我们的被动收入当中。什么叫做被动收入？被动收入的意思，就是我们并不需要付出主动的劳动，就可以带来的一些收入，包括房租收入，包括一些我们所投资的这个dividend的这些收入等等。我们刚刚所说到这些所有的开销，房屋的改进depreciation，房子一些其他的开销，还有这些保险地税等等，能够抵的部分，从税务局的tax code来讲，只有被动收入的部分可以抵消。
也就是说如果你的主动收入是50万的话，那么你50万的部分没有办法减掉房子的开销。我们来举个例子：假设你的主动收入，你的w2是50万，房子本身的被动收入是10万块的话，那相当于你房子当中的开销攒的是5万，你房子的开销亏损的5万部分只能抵扣被动收入。
但是我们知道有一个结构，叫做real estate professional status。它要求的是你每年需要主动并且非常频繁地从事，比如地产经纪的工作，或者从事房地产投资的工作，或者你是一个基本全职在投资地产的一个状态，那么它就会有优惠。要求是你每年在房地产上有750个小时的工作时间以及房产收入会占有你整个全年收入的50%以上，你就有可能为你家庭的另一半的主动收入去抵税。
也就是说像刚刚我们所说的，如果你本身你的配偶w2是50万，这个房子的收入是10万，但是如果这个房子的亏损部分是15万的话，那么你多出的这5万块钱就可以减掉你配偶w2的部分。我知道这份的这个内容听起来会比较复杂，但是如果你想去了解更多怎么样通过夫妻双方工作和职业规划的配合，怎样去搭配和怎么样跟队友进行一个长期规划的话，建议你可以来学习我的房产投资课程：
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会利用一整个课时的时间，非常详细地解释怎么样可以成为qualify real estate professional status，怎么样去计算工作时间等等的一些细节和实操的部分。
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我们会通过一个时效的角度，来讲一讲如果在我们持有地产多少年以上以及以下，我们建议你用什么样子方式去卖掉房子，或者通过一个怎样长期税务的规划，以时间为单位来去持有一个不同的卖掉买房和税务规划的一个策略。
首先，我们先来对比一下什么叫做long term investment和short term investment。因为对于短期和长期持有地产的这个不同，其实对于税务的角度，它是有很大区别的。对于一年和一年以内的持有房产的角度呢，我们会叫做short term capital gain。
也就是在卖掉房子的时候需要支付很高的短期资本利得税，也就是说我们要通过ordinary income的方式来去计算。还记得ordinary income的计算方式吗？今年最高的税务阶梯基本上要交37%的税，也就是说对比长期资本利得税，我们最高需要交的tax cap只有20%，相当于如果我们在一年以内就去反复的去转手或者去卖掉一个房子的话，相对来讲对于high income Earner来讲，对于我们需要承担比较高的税率，那么如果在一年以上，就基本上可以满足长期的投资的这个long term investment.
同时呢我们也要知道说1031 exchange，它这个需要满足的一个条件是你作为房东必须要持有这个地产一年以上，才可以去符合这个long term investment capital gain的一个条件。也就是我们可以看到这些tax code在累积税务抵消的角度其实就会越多。
同时，还记不记得我们可以通过27.5年的时间来去抵算我们这个本身房子土地价值还有我们些翻新的折旧等等。他其实都是在讲说我们持有一个房子年限越久，其实对于我们操作这个房子的IKLI的部分可以操作的灵活性就会越高。
所以一般对于买房和租房的一个需求，如果你现在还在纠结当下市场是不是值得你买房的话，首先你先要问一下自己一个答案，就是我还想在这个城市居住多久？我希望在这个街区和在这个学区居住超过5年以上或者至少在7年以上，我们才会建议你买房。那么如果你希望在这个地方有比较多的commitment，或者说未来你可能会有一天你希望把现在的自住房转化成投资房的话，我会建议你进行一个买房的决定。
