前言
若在东京都23区持有一块商务楼、商铺、停车场等非住宅用途的土地，每年因持有该土地所产生的固定资产税与都市计划税（以下简称“固都税”）会成为一笔巨大的经常性支出。因无法同住宅用地一样适用优惠的法定税收特例，非住宅用地的课税基数往往是同等地价住宅用地的数倍。为了降低东京都中心及周边区域高昂的土地持有成本，东京都主税局公布，2026年度（令和8年度）延续实施针对23区内“小规模非住宅用地”的固都税减免措施。该政策作为时限性政策，自2002年（平成14年）首次出台，历经多次延期。在东京都中心区域土地持有成本居高不下的背景下，此次延期旨在持续减轻个人及中小企业的经营与资产持有负担。
1.政策适用门槛
根据《东京都都税条例》及其施行规则，申请享用本项税收优惠的产权人及土地需同时满足以下条件：
- 产权人性质：个人；资本金/出资金在1亿日元以下的中小型企业；无资本金/出资金制度的企业
注：资本金超过1亿日元的大型企业及《保险业法》规定的相互公司不适用。
- 土地面积限制：截至2026年1月1日（课税基准日），被认定为宅地的单宗非住宅用地总面积须在400㎡以内。
2.减免规则与税负测算
- 减免规则：对符合条件的土地中200㎡以内的部分，其对应的固都税的应纳税额直接减免20%。
减免上限：仅针对土地中200㎡以内部分适用减免，超出部分不享受优惠。
减免比例：在应纳固定资产税（1.4%）与都市计划税（最高0.3%）的总税额上直接减免20%。
- 【都心高地价区域测算示例】
以港区/千代田区一宗课税基数为5,000万日元（面积为150㎡）的商业用地为例，固都税的标准税率为1.7%（固定资产税率1.4%，都市计划税率0.3%）：
3.申请与办理流程
- 自动续期（旧户）：往年已获批减免资格，且土地用途、产权人、企业资本金无变更的，税务部门自动按优惠后金额征税，无需重复申请。
- 首次 / 变更申请（“新”户）：
- 收到通知：每年8–9月左右收到都税事务所寄送的《小规模非住宅用地减免申请表》。
- 准备材料：填写申请表；企业需附法人登记藤本（履历事项证明书）（证明资本金 ≤ 1亿日元）。
- 提交方式：可至都税事务所窗口递交、邮寄提交或通过eLTAX线上办理
4.实务中留意事项
A）住宅与非住宅用地混合（兼业住宅）：仅对非住宅用地的面积进行认定。只要非住宅部分≤400 m²，即可对其200m²以内部分对应的固都税进行减免；而住宅部分则另行享受国家规定的住宅用地相关特例（如200㎡以内的小规模住宅用地的课税标准降至1/6计征税额）。
B）多宗土地合并利用：若将多宗土地一体化利用，课税面积按合并后的“一画地”总面积计算，若总面积超400m²则无法适用。
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