房地产的话题一直是市场的热点，似乎所有的研究专家学者也想极力解释和预测即将在房地产发生的事情，但是市场价格结果总是与专家所倚靠的分析基础和要素背离，看到众多专家用海量的房地产库存，用租售比数据来解释房价，甚至用GDP和房价市值的比值等来判断中国的房地产市场，只是市场的价格已经把这些判断，这些所谓的惯用分析逻辑打的体无完肤，找不到北，事实上市场的反应已经远远超出了过去的逻辑，市场购买者不再是那个基于固化的理性判断，而是随着市场变化，诞生了新的判断和逻辑。
高库存，租售比逻辑只是个骗子
如果按照经济学基本的供求关系来判断价格的变动，当房地产库存高企，市场的供应方充足，价格会有一个回落的过程，甚至是不可能涨起来，为什么，因为有大量库存压着，可事实上呢，库存高企，价格照样涨，这又如何解释？到底发生了什么？
当市场价格受到额外的市场流动性冲击，价格先行，库存成为了判断的次要因素，房子也是商品，被流动性冲击，价格上升后，反而促进了库存的消化，高价格消化了库存，库存减少又反过来推进价格的上升，如果用Q表示市场充沛的流动性，R表示市场的流动库存，那么Q/R 才是衡量价的格涨跌重要标识，笔者自称为流库比，市场流动性充裕，房地产库存只是作为商品大库存的一部分，当货币以更大的流动性冲击商品时，价格随之抬升，库存反而成为了欺骗者，流动性持续，货币现象房地产化。这种现象在今年在2月份的房地产销售中就出现了这种现象，卖家今天涨5W，明天整套房跳涨20W，这时市场情绪成为了价格波动的引导因素，此时的买方，你还会记得库存是多少吗？你还会去在乎租售比吗？高库存，租售比只是骗子，市场情绪短期左右激发了市场。
可以忽略的人口结构
有专家把人口结构的变化作为房地产需求端判断的依据，可事实上，那只是一个遥远的判断，用一个20年发生的大变化来判断解释每隔3-5年房地产发生价格巨变，这是非常不合理的，08年到09年房地产发生了巨大变化，只用了一年左右的时间，而最近的房地产调整也就是14年3月到15年年底，将近两年的时间，人口结构发生了多大的变化，依据人口结构来判断房地产价格简直就是一个脑残级别的命题，不具备任何的可操作和可判断性的依据，除非你能活几百年，把20年当作一个小台阶，一个时间节点来判断。
人口少了，钱少了吗？货币少了吗？没有，为什么一个家庭不可以拥有几套房子，当房子具备的储备财富的功能已经远远大于居住的使用功能时，人口结构的变化可以忽略，有人照样拥有无数套房子，房子的价格还是那个价格，并没有发生改变。
调控悖论
调控的背后实际上是对市场的压制，行政力量与市场力量的对决，每次对市场的压制，基本上都会都将间接导致市场价格的大涨，成为了房地产调控的悖论，房地产最近十年的两次大调整一次是在07年金融危机，而这次大调整是后金融危机时代全球经济体剧烈滑坡情况下的调整，2014年3月到2016年1月为止房地产的调整，也就是整整2年的时间，而其他的时间段基本都是在上涨，以下图是政府在不断的出台房地产政策后，房地产价格的走势，基本上调控一次涨一次，真正带来房地产市场大调整的唯有经济危机或者经济大调整。政府在2015年8月份开始出台的一系列3月25出台的对房地产正向调控政策后，事实上政府真正驱动的是二线房地产，并非一线，反而一线成了市场暴涨的风向标，二线目前还没有很大起色。
行政化的房地产，已经沦为工具
如果一种商品只是作为一种工具来运用，那么它所具备的价值和价格需要重新定义，就如货币，有储备价值，交换的价值，房地产除了是商品的属性还有金融的属性，有投机的属性，还有政治行政化的属性，为了经济的增长，商品的价格被动波动，沦为一种工具，这种工具被赋予了多重的功能和具备强大调控能力的大锤子，需要锤子的时候，扛起它轮一锤，再需要的时候再来一锤，仅此而已。
通胀预期将会是短期核心驱动力
对于市场投资者来说，大类资产的配置目前已经面临无风险度较低资产可配置的局面，无法实现稳定回报的股市来说已经不再是百姓的首选，那么会有更好的选择渠道吗？如果通胀一旦超过3%，甚至更高，低利率条件下，购买房产将会是居民保值没有选择的选择，一旦原油驱动通胀纵深发展，房地产又将成为居民的不可不配置的大类资产，现在一线房地产，甚至在一线周边的房地产，政府进行了限购，房地产投资端连续2个月抬头，这只是初期的现象，一旦政策把一线和一线周边的房地产关起来，通胀泛滥风险出现，二线的房地产将会被被动驱动。
作者|刘紫城，个人微信：lzc_0126公众号经济逻辑,ID：elogic
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