关键因素净利润率普遍下滑，ROE表现如何？——2019年EH50房企ROE_

-研究模型全景展示-

2020年5月

如果把企业的股权看成长期债券，那么ROE对股东来说就可以看成利率，也就是投资者的回报率。ROE主要受净利润率、资产周转率、债务杠杆影响，即使是相同的ROE，由于不同因子的影响，质量也会千差万别。与ROE以净资产考量企业的投资回报能力不同的是，ROA主要是以企业总资产考量企业的投资回报能力。

因此在亿翰的研究成果中，将ROE和ROA纳入研究体系。

亿翰百科

ROE&ROA

ROE为净资产收益率，是衡量上市公司盈利能力的重要指标，同时也是判断上市企业股价及走势的必要参数。ROE由净利润与平均净资产的比值得出，即净资产收益率=净利润*2/（期末净资产+期初净资产），ROE值越高，企业净资产获利能力越强。

ROA为总资产收益率，是另一个衡量上市公司盈利能力的指标，总资产收益率的高低直接反映了公司的竞争实力和发展能力,也是决定公司是否应举债经营的重要依据。

榜单解读

一、EH50房企整体盈利能力微降，四成房企ROE超平均水平

2019年，EH50房企整体盈利能力略微下降，平均ROE为16.3%，较2018年同期下降0.2个百分点。在50家房企中，超过平均ROE的有21家，占比约四成。

从ROE的分布来看，年度ROE超过20%的有12家，较2018年增加3家，分别是中梁控股、碧桂园、融创中国、龙光地产等，其中，于2019年7月份上市并一跃成为“千亿黑马”的中梁控股，再次登顶榜首，盈利能力超群。而且中梁控股的高ROE比较健康，净资产是ROE增长的基础，而中梁控股2019年的净资产跑赢净利润，后期仍具有增长的潜力。2019年中梁控股实现净利润62.6亿元，同比增长147.6%，净资产208.7亿元，同比增长209%。相反，碧桂园、融创中国、龙光地产以及合景泰富虽然ROE保持较高水平，但净资产的增长率均不及净利润的增长率。

年度ROE位于10%-20%之间的有29家，占比58.0%，较2018年减少3家，上榜房企的ROE集中分布在该区间。包括保利发展、龙湖集团、美的置业等房企。

年度ROE位于10%以下的有9家，与2018年持平。占比18.0%，其中，绿城中国、阳光城、远洋集团等千亿房企的ROE表现不尽如人意，创力能力有待提升。

另外，我们也发现部分房企的ROE较2018年下降，占比46.0%，如华润置地、禹洲地产、中骏集团等，分别较2018年下降0.2%、3.4%和3.7%。

从净利润TOP10房企的ROE情况来看，只有碧桂园、万科和融创3家房企的ROE超过20%，其他房企的ROE处于10%至20%不等，总体来看，净利润比较靠前房企，并没有最大限度的发挥净资产的价值，在创力能力方面仍然有较大的提升空间。

从EH50房企ROA的分布来看，EH50房企平均ROA为4.02%，较2018年同期上升0.09%。房企年度ROA主要分布在2%-5%之间，占比58.0%。只有少数房企的ROA分布在5%以上，有15家，占比30.0%，分别为中国海外发展、龙光地产、金地集团和合景泰富等，这些房企股东和债券人共同资金的使用效率比较高。中国海外发展位列榜首，主要得益于优异的净利润水平和财务杠杆的管控能力。

二、净利润率普遍下滑，周转率对ROE起支撑作用

ROE是房企净利润与净资产的比值，代表公司用自有资金所赚取的净利润率，如果将ROE拆分为净利润率、总资产周转率以及权益乘数，可以发现，通过增加净利润、提高资产周转效率以及经营杠杆均可以提升ROE，但是三者在不同的阶段所起的作用不同。

从净利润率来看，2019年EH50房企平均净利润率14.0%，较2018年同期下降0.5个百分点，整体净利润率水平下滑，其中，46.0%房企的净利润率较2018年同期下滑，合景泰富和泰禾集团下滑比较明显，降幅超过8个百分点，2019年净利润率分别为40.3%和4.3%，分别较2018年同期下降15.3个百分点和8.4个百分点。净利润率普遍下滑拉低了2019年的整体ROE水平。同时也反映出了另外一个现象，净利润率在提升ROE中的作用在弱化，行业平均利润率下滑是一个长期趋势，未来再将重点放在提升净利润率上试图提升ROE水平的效果可能并没有以前显著。

从资产周转率来看，2019年EH50房企平均总资产周转率22.1%，较2018年同期上升0.6个百分点，其中，50%房企的周转率较2018年同期上升，上升比较多的是新力控股，较2018年上升17.7个百分点。从总体上来看，ROE排名比较靠前的房企，周转率基本上均上升。以排名前10为例，70%的房企周转率较2018年同期上升。可以看出，在净利润率普遍下滑的情况下，2019年整体ROE水平并没有显著下降，说明总资产周转率对ROE形成一定的支撑作用。

从权益乘数来看，2019年融资环境异常严峻，房企整体杠杆提升有限，2019年EH50房企净负债率整体下降，同时结构分化明显，融资更难的是部分中小型房企，严峻的融资环境倒逼这部分企业减少杠杆的使用。排名前10房企的权益乘数基本均上升，仅有龙光地产和新城控股的权益乘数下降，而排名后10房企的权益乘数也基本上上升，而且平均权益乘数更高，但是ROE并没有很高，说明权益乘数对ROE提升的拉动作用并不大。