有人的地方就会有江湖，有江湖的地方必然有纷争。行业形势波谲云诡，阵痛深入骨髓，企业在水深火热中迷茫，在迷茫中坚守，在坚守中爬行。路未尽、险未止、艰未攻、难未克、梦未成。
2024年行业的开局并不可乐观，1-2月新房成交量下跌三成，行业的信心再受冲击，头部稳健型的企业深陷舆论风波，信息时时更新，但归属至今未有结论，企业自身也在积极协调各方，调动各类资源，试图回应外界质疑，解决自身问题，大家也都对此满怀期待，在行情冷清、舆论负向、信心缺失、需求不足弥漫的氛围中，企业的归属如何，行业的格局又将如何？
桃花依旧，人面全非
人间悲欢各不同
回首走过的路，路过的繁华，我们会由衷的感叹企业旺盛的生命力。但反观当下，想必很多人也会被悲愤和不甘的情绪包围，终究会得来一句，再繁华的过往也抵不住现实的残酷、真实。
放眼行业，很多熟悉面孔已经渐渐后退到无人问津的角落，曾经靠后的企业渐渐走到台前，可以说外力清退了一批企业，也将另一批企业推到台前，让行业的故事继续上演。
出险的企业已经暂时退出了行业头部位置的竞争，竭尽全力找寻生路，这样的案例不胜枚举，不少企业已经退市，渐渐在整个行业消去了踪影，也渐渐为大众遗忘，是遗憾，是唏嘘，是宿命。
未出险但资金链压力已经越发显性化的企业，为维持经营殚精竭虑，投资停摆已久，内部改革已近极致，这样的例子也层出不穷，具体的表现既有组织架构的调整、管理模式的重新梳理、人员流程的重整、业务体系的再构等等，这些内容都更偏重于优化企业的内部治理，但其实整体作用已经相对有限，再调整的空间也已越发不足。
尚有优势且短期风险可控的企业“用力”立住优势。投资聚力，汇集核心资源聚焦核心板块，向确定性的方向攻坚；产品发力，洞察市场需求，迭代升级产品，开始“卷产品”；聚焦民生端，关注交付品质。这类企业主要是一些国央企和稳健的民企，国央企自不用多说，“天生”的资源咖，抗风险的力量可以说是与生俱来，而且在行业高峰期，不能像民企企业那样敢于用杠杆，勇于向前冲，一旦形势有变，优势自然呈现出来了。民企范畴内，主要是两类，一类是比较稳健的类型，规模也比较靠前，比如龙湖集团、滨江集团、卓越集团等，过往的自律换得今日相对的自由；另一类是行业火热期没有空间发挥的民企，今时今日行业处在阵痛中，头部的多数民企已经没有余力在拿地，这些企业企恰好能从中获得一些发挥空间，但整体的量或不足以将企业带到头部位置。
但是不得不提的是，无论是已经出险的，还是未出险的，又或者是还有优势的企业，所面临的挑战是共通的，所谓的优势可能也是相对而言，也不意味着绝对的安全。如果说，市场行情不好起来，再大的优势也会褪色，没有企业能够只借钱，不回款，卖不出产品也就意味着在消耗，即使是互联网的企业，经历过砸钱的阶段，也得要回款，要盈利，否则企业也熬不下去，除非有人愿意无限期扶着。
三类主体角高下
各有优势各有愁
其实从2021年下半年开始，整个行业的风向就已经变了，企业开始轮换替代，前面的企业持续向后退，后面的企业自动补上来。起初人们或许还会惊讶于企业的后退，但至当下，人们也开始习惯了企业规模的变动和行业排位的更迭，一切向着理所当然的方向发展，行业头部的位置已经迭代焕新，还在拼搏，争着向前的也就这三类主体。
01
混合所有制—悬崖边的驻守者
这里所说的混合所有制其实有所指，符合条件的头部企业也就是万科。万科最近也是处在风口浪尖上，从2023年11月开始不到半年的时间里，已经遭遇了两次外部攻击。2023年的那次，深圳国资委、深铁集团齐齐为其站台，万科很快顺利度过了危机。但是这次的风波却迟迟未止息，各种传闻甚嚣尘上：
一是，管理层将钱套进了自己的钱包，完全不顾企业的死活，置投资人的利益于不顾（这种议论早在宝万之争的时候就有过），这种企业缺乏了应有的企业家精神，完全在玩资本的生意；
二是，企业想保公开债务，像美元债、中票、ABS等，而不想保保险等非标债务，引得这些机构不满，已有提前行权的迹象，万科的表外债务可能比想象的多很多，这让行业的担忧又升一层；
三是，2024年前两个月的业绩已经打破了企业内部的盈亏平衡点，现在是在快速消耗账上的净现金，而且账上的现金也没有想象中的多，这让更多的债权人恐慌，即使今年能顺利抗住风险，面对2025年的到期债务偿还也压力深重；
四是，这次风波发生以来，深圳国资等没有再站出来为万科说话，即使是深地铁欲拿出10亿认购印力REIT，但是10亿的资金相对于到期的债务那也是九牛之一毛，可能也是在考虑支持万科的“性价比”，毕竟不是“亲生”，也可能是万科管理层的北上引得深圳地方的不满；
其五、万科的管理层的求助未得到理想反馈，也有传闻万科获得了800亿的银行贷款支持，银行贷款的前提是增加担保和抵押，但是万科并没有同意。
持续冷清的行情下，万科所遇到的可能也是绝大多数企业都不易解的难题，冷淡行情下的无能为力、外部围攻下的措手不及、舆论发酵下的应接不暇。在一系列看似闹剧的新闻出来后，万科的股价也是时刻做好不断波动的准备，时而涨起，时而又跌下，股民的心也跟着纠起。但风波至今，万科的问题始终没有清晰具体的解决方案，一切都还在猜测中，当然尽管有瑕疵，从某些层面上看，万科已然是一家值得学习，并有深刻积淀的企业，能在历经多次短周期后屹立不倒，自有其优势所在，我们也都期待这次的风波也依旧压不破不屈的灵魂。
02
国央企——行业的中坚砥柱
国央企现在是行业的绝对主力，像保利、中海、华润、招商、绿城这些都是老牌央企，有历史沿革，也有深厚的资源沉淀，可能不用担心融资的问题，央企毕竟有背景优势，对金融机构来说也能称得上是优质的资产，至少可以是保值的资产。由于信心的不足，消费者对房屋的按时交付也是担忧重重，尽管央企可能项目交付的品质有瑕疵，但是相较于交付不了，产品的品质还是两者之中的“轻”，这也给了央企机会。
头部的这几家央企，各有各的优势，也都在行业前十的位置，是短期内不容质疑的头部生力军，正凭借历史积累的优势旺盛的生长，但也有不可忽视的短板需要补足。
行业对保利最为印象深刻的事件还是多年前“回归行业第一”的表态，时隔多年，保利如愿回归行业第一的位置，规模上也与企业拉开了差距，如果企业保持着现有势头前进的话，短期内其规模上行业第一的位置尚无人能撼动。但是规模之外，也即在地产开发之外，企业的核心抓手是什么，可能还需要继续培育和夯实。
中海是行业公认的“利润王”，近年来虽有下滑，但仍有优势，投资拿地上也可圈可点，始终坚持高权益，能自己操盘的就自己操盘，不寻找合作伙伴，始终坚持核心城市，2023年更是拿了几块核心城市稀缺板块的百亿地块，足够优质的货值是最安心的保障。但是“利润”、“投资”之外，企业的核心竞争力可能也没有很清晰，写字楼这一业务能给企业带来多少赋能还都很难断言。
华润则是“双轮”发展平衡且为人称道，持有型物业运营优势显著，万象城、万象汇家喻户晓，代建业务虽保持低调，但实则也是行业标杆类的存在。但是其产品、投资拿地和重资产业务的边界把握也将决定企业未来的道路是否通畅。
招商蛇口的历史沿革无可复制，带有历史的厚重和沉淀，因前海的地块而被多方寄予期待，“前港—中区—后城”的模式也为行业熟知。但是重资产的园区业务可能仍需要耗费更多精力，还有产品端的品牌口碑或仍有待进一步强化。
绿城因产品出圈，产品是企业的杀手锏，另外，其在代建领域的话语权也是无出其后，是细分领域风向标式的存在。也正由于权益的低位，实则企业自身操盘的项目业绩并没有那么高，企业是否也需要进一步提升项目权益，强化产品品质和口碑，进而做实产品主义？
金茂的两个核心标签是城市运营和产品，由于行业的变革，大家的关注度已经更多的聚焦到产品上，金茂府已然是企业的一张名片，这张名片的打造有门槛。但行业已生巨变，城市运营的模式再跑起来是否会面临更大挑战，城市运营是否能为企业贡献足够的货值？做好城市运营业务风险的避规是个难题。
国企与央企情况类似，这一波行情中也有一些地方国企把握机会，从后面冲了上来，比如建发、越秀、华发、联发、国贸、象屿，目前来看，其中一些企业的势头不弱，向前冲意愿强烈，从拿地上就能看出一二，这些企业对核心城市的地块有还是有很强的获取意愿。
除了传统的以地产开发为主业的国央企外，这轮行情中也涌出了不少原先地产非绝对主业的企业，像中铁、中铁建、中建系的中建东孚、中建壹品、中建八局、城建发展、武汉城投、上海城投、上海城建等，这些企业原先的主业可能在建筑领域内，但是这波行情中也嗅出了行业的机会点，开始在地产领域活跃，并参与到核心城市的土拍竞争中（当然这其中也不乏有市场托底的原因）。
我们以2024年上海的第一批集中供地为例，来看核心城市企业拿地现状，首先，仍然是国央企扎堆，仅有大华集团一家民企报名，但最终未有所获，拿到地的企业有中铁置业、华发、建发、中铁建、国贸地产、中建八局 、象屿地产、越秀地产等；其次，本着安全第一的原则，国央企还是选择与国央企抱团，比如中铁置业&华发、建发&华发、中铁建+国贸；其三、不同地块的热度分化明显，还是核心板块的地块更受追捧，物以稀为贵，越是核心区域的地块，越受到企业的追捧，而这种点状的热度也支撑了整个市场的热度，核心区位的资源也意味着更高的安全边界。土地市场的竞争好似也有定向性，定向的选择了参与的主体和留存的主体，也决定了城市的未来，企业的投资拿地也决定了未来的竞争力和行业站位。
03
头部稳健型民企—民企的定海神针
行业阵痛，信心缺失，民营房企首当其冲，暴雷的居多，为自我保护而放弃拿地的也不在少数。截止目前，仍处在行业前列的民企仅剩几家，就是龙湖集团、新城控股、滨江集团、卓越集团、金地集团、美的置业、新希望地产等，而真正还在拿地的企业更是少之又少，2024年以来，仅有龙湖和滨江在土地市场上有所收获，2月，龙湖集团在西安获得一宗地块，滨江集团积极巩固杭州市场地位，在杭州第一次集中供地中获得一宗地块。
如今的行业形势下，民企拿地一定程度上反映了企业对市场走势的预期，民企拿地也被视为一种正向的信号，至少在资金层面上，企业已经有余力去投资拿地，但是仅有少数民企的拿地还远远不够，市场的回暖需要民企的集中参与，倘若有一天，我们看到民企开始回归土地市场，说明预期开始转向了。
这些企业之所以还能稳健的坚持到现在，根本的原因还是保持了该有的克制，无论是杠杆的利用，还是投资拿地的把握，都坚持了严格的尺度。抛开其他内容不说，龙湖集团在财务管控上可谓是行业标杆，行业出险以来，龙湖也经历过外部势力的围追阻截做空，股债经历过波动，但是最终企业都成功渡劫，在债务规划上可以说做的很到位，不做非标，不做兜底，连续多次提前偿还债务，不给外界猜测的机会，以实际行动打了做空者的脸。2024年3月，龙湖集团通过新增经营性物业贷款，提前兑付了将于2024年12月行权到期的46亿CMBS。目前，龙湖集团已经完全兑付了2024年一季度到期境内公司债，且已备妥5月到期公司债兑付资金，据悉，至2026年底前已无到期美元债。
滨江集团的最大特点是，集中在杭州布局，极致的深耕，2023年全年拿了33块地，有27块在杭州，能在核心的区域里拿到地，不知道有多少企业会艳羡，当今的环境里，能拿地，并拿到地，需要的不仅是实力，也需要天然的运气加持。
卓越集团也是行业内值得称道的存在，不仅入选示范性民企获得融资支持，也在土地市场上保持关注，择机取地，财务规划也有严格的把控，2024年3月25日，卓越集团旗下卓越商管宣布，公司已于当日将公司债券“20卓越02”本息划拨至交易所指定账户，提前兑付最后一笔信用类债券。至此，卓越集团境内外信用类债券已全部完成兑付，这将有效提振信心，强化企业品牌实力。
除了规模型的民企外，其实这两年也涌出了一些地域型的民营房企，但是可能更多时候是填补某些市场空白，实际上很难说短期内能在规模上有大的超越，暂时可能很难再参与到行业的头部竞争中，也很难完全填补暴雷房企退出留下的市场空间。
行业现状已今非昔比，但是企业的竞争仍在持续。行业已经越发坦然的接受利润探底的事实，可以想象的是，2023年年报中，很多企业所呈现出的利润和利润率一定不会好看，能维持正的盈利已经是较理想的业绩。这有企业的原因，也有行业的原因，历史形成的低利润率需要一个修复的过程。
业绩规模上，大家也是尽人事，但也必须听天命。无论是国央企，还是民企房企，95%的企业都是规模往下走，差异点只是业绩下探的幅度，国央企跌幅相对小一些，这是行业的大势，3月18日，国家统计局公布数据，1-2月全国商品房销售额约1万亿，同比降幅接近三成（29%），这是信心缺失下的自然结果。
很多挑战都是共性的，竞争也是永恒的，企业的属性不能完全决定企业的站位，无论是混合所有制，国央企，还是民企，也都各有优劣，没有一家企业可以毫无瑕疵，毫无弱点，但只要还在大众的容忍度里，就有一席空间给予。
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