引言
5月17日，人民银行副行长陶玲在国务院政策例行吹风会上指出，人民银行将设立3000亿保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。
6月12日，中国人民银行召开保障性住房再贷款工作推进会，调研推广前期租赁住房贷款支持计划试点经验，部署保障性住房再贷款推进工作。
3000亿元保障性住房再贷款
政府收储具体如何操作？
关于保障性住房再贷款，总结下来，具体情况可从三点来看：
其一，从收购对象来看，对项目类型和面积做出了明确要求，严格限制为已建成未出售的商品房，不包含期房和二手房。收购用途作为保障性住房，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主。
其二，从资金规模来看，由中央银行按照贷款本金的60%提供3000亿元的保障性住房再贷款，可带动5000亿元银行贷款。再贷款利率为1.75%，期限1年，可展期4次。发放对象包括国开行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。
其三，从收储主体来看，明确了地方国企为收储主体，城市政府选定地方国有企业作为收购主体，该国有企业及所属集团不得涉及地方政府隐性债务，不得是地方政府融资平台，同时应具备银行授信要求和授信空间，收购后迅速配售或租赁。
其实，3000亿并不是开始，早在2023年，人民银行就曾设立1000亿元的租赁住房贷款支持计划，以重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津等8 个试点城市发放租赁住房购房贷款，贷款利率原则上不超过3%，对于符合要求的贷款，央行按贷款本金的 100%予以资金支持，利率为1.75%。
而本轮的3000亿元保障性住房再贷款可以看作是1000亿元租赁住房贷款支持计划的延续，原来的租赁住房贷款支持计划不再实施，1000亿元的额度也包含在保障性住房再贷款3000亿元额度内，8个试点城市的政策与全国政策保持一致，已发放的再贷款资金利率和期限保持不变。
总的来说，对于障性住房再贷款可以总结为，“精准支持，自愿参与，以需定购、合理定价。”
国家队下场收房，效果如何？
实际上，在此之前，政府收购存量商品房作为保障房已在个别地区有试点，只是形式略有不同。
就1000亿租赁住房贷款支持计划来说，已经在五座城市展开试点，相关贷款总计不超过100亿元，而和央行设立的1000亿元额度相比，虽然“先到先得”，但地方推进仍然显得相对迟缓。
从已收项目来看，国家队主要解决新城及近郊区域存量高、去化难片区项目的收购，从而改善其高存量、低去化、高风险的市场认知。
之前政策落地进展缓慢，也与楼市整体低温密不可分。就楼市而言，房地产风险还在不断释放，房价仍处于下跌的过程中，无论是地方国企还是民营租赁企业收购存量房源的积极性都相对较低。叠加租赁市场供给不断增加，各地保租房大量筹集，不仅对市场租金起到抑制作用，同时未来去化压力也相对较大。
自2022年起，就已经有城市提出收储商品房用作保障性住房，而继5月17日3000亿租赁住房再贷款计划提出以来，各地收储动作明显增加，截至目前已有6座城市相继推出相关政策，截至目前不完全统计，全国已有至少22座城市落地政府收储商品房相关政策。
落地中仍要面临问题
保障性住房再贷款作为去库存的一种尝试和探索，在实际落地的过程中仍将面临不少问题。
第一，是算账的问题。
对于再贷款计划，从金融的角度来说，还是央行和商业银行之间的资金吞吐。
央行设定贷款利率为1.75%，而商业银行向地方国企发放贷款还需处于自身利率考虑利率浮动，这也决定了平台公司在收储保障房时需要考虑最低回报率。
而反观租赁市场的租金回报率，随着市场供给的大幅增加，目前大部分城市的租金回报率仅能维持的2%左右，再考虑到后续项目的运营成本、改造成本等一系列资金投入，收益能否覆盖本金还要打一个问号。
尤其是对于二线城市而言，库存集中在新城及近郊区域，本身需求就较少，去化更加困难，而如果如此大规模的房源收储只是将库存风险从房企端转嫁到政府端，则并没有实质性的解决问题，自然与央行的本意背道而驰。
第二，是运营的问题。
本轮收储对象为商品房，售出后基本以配售或配租两种方式进入市场，配租类房源大多以保障性租赁住房或人才公寓等形式面向市场运营。而商品房与租赁住房相比，在户型设计，配套等方面都存在一定差异，将出售型物业按照租赁住房的模式进行改造是收储后所要面临的第一道问题。
另外，从收储主体来看，以地方国企为主。但对于地方国企来说，运营压力甚至大于资金压力。就收购项目而言，库存集中，去化难度大的商品房项目多集中在城郊区域，本身周边租赁需求相对较少，而地方国企在租赁住房运营上相对陌生，如何在服务上吸引租客，提高出租率对于地方国企来说仍是需要学习的。
