引言：
2025年12月4日，由全联房地产商会指导，不如租房研究所携手亿翰智库举办的《2025CRS中国租赁住房超级产品力峰会》在上海虹口北外滩金茂中心隆重举行，本届峰会聚焦“重塑产品内核，定义下一代好公寓”主题，从项目运营到产品设计，从宿舍产品到高端公寓，再到行业报告发布，数位实战派大咖齐聚一堂。期间重磅发布《2025中国租赁住房企业超级产品力TOP20研究成果》。
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解读
01
宏观环境：政策瞄准存量，发力非居转租
近两年，租赁住房行业相关政策不断完善，中央和地方政府也不断出台支持政策推进“市场+保障”的双轨制租赁住房市场建设，多渠道保障租购并举的住房制度。
在顶层政策的引领下，行业的金融、供给、监管政策正在逐渐完善，而聚焦2025，城市更新、非居转租等存量改造相关的政策成为主要发力方向，和新一线城市纷纷带头发文，鼓励存量及闲置项目改造租赁住房。
市场监管方面，市场监管趋严，包括市场制度及租金监管。2024年来，全国多个主要城市出台政策措施规范住房租赁行业发展，强化市场监管。各地政府不断发文明确租赁住房准入条件、设计标准、管理办法等。如北京设立租金押金监管账户、深圳拟开展租赁企业信用评级及上海整治群租乱象等等，市场重点加强规范租赁企业市场行为和强化资金监管，防范租赁市场风险，促进租赁住房平稳发展。
02
行业发展：从“规模扩张”进入“结构重塑”周期
住房租赁市场经过快速扩张阶段与行业洗牌后，如今更加规范化、有序化。目前，行业在经历了几年“规模化扩张”后，进入“结构重塑”的周期，公寓类经营性资产持续受到各方关注，长租公寓仍然是投资者的重点关注领域。
行业规模从“规模扩张”进入“结构重塑”周期。2025年头部长租公寓运营商的扩张势头开始放缓，集中式长租公寓TOP30企业累计在营房间数约138万间，部分企业在城市非核心区域项目上选择“有序退出”，也有企业在轻重资产布局之间重新平衡，从追求规模转向追求效率，企业从追求城市数量转向运营深度，从全力开店转向单店效率，从房间数冲刺转向人效提升与品牌沉淀。
大宗交易基本面稳固，仍是重要配置方向。进入2025年以来，公寓类资产整体交易量较前期呈现放缓态势，交易活跃度较上半年有所回落，但仍是投资机构资产组合中的重要配置方向。
从投资角度来看，相较于传统地产及写字楼和购物中心等商业地产，长租公寓过去几年经营状况稳定，租金、出租率等数据均维持在较好水平。因此，很多办公类的大宗资产交易的未来也会作为酒店式公寓或长租公寓运营。
租金持续承压，降幅有所收窄。“十四五”期间，保租房增量显著，保租房大量供应导致市场租金受到明显抑制，但随着保租房筹集进入尾声，市场租金受到冲击逐渐减小，降幅有所收窄，但去化压力仍在。
03
产品升级：迭代加速，强调部分与整体的融合
在租赁市场受到规模冲击下进入深度调整后，产品的迭代升级成为公寓运营商发力的新方向，关于产品的升级方向，也有几点明确趋势：
房间迭代加速，空间价值再挖掘。房间产品是产品力竞争的根本，从空间利用、配套设施、产品设计都在加速升级迭代，通过在有限的空间中提高空间使用效率。
户型设计上，房间产品的打造更加舒适、宽敞，户型面积存在明显的增长趋势，从以往20-30m²作为主力户型增长为30-40m²的主力户型面积。并且市内空间利用上也更加最求效率，除了传统的收纳空间外，开始利用灵活空间，如洞洞板、隔间、床头空间等增加收纳空间。
另外，通过室内空间的模块化设计，可以规模化生成、并规划室内空间，提高空间的整体利用效率和居住品质。
公区价值显现，通过多元公区实现溢价。公区产品打造上更加多元，场景覆盖范围更广，在满足青年人群的社交需求和休闲需求的同时，全方面提升刚需租房人群的生活品质及居住体验。
深耕社群，从租客到“社区成员”。社群不再是租赁项目中可以被“闲置”的部分，越来越多的运营商开始注重租客的情绪价值，通过多元、有趣的社群活动实现客户粘性及续租率的提高。
租赁市场在软性服务方面产生了一定的变化，社群运营是租赁企业提升产品力一大抓手。“家”成为长租公寓极力打造的场景以及年轻人在租房过程中寻求的场景。在市场调研中发现，当前年轻租客群对定期的社群活动表现出浓厚的兴趣，且愿意为居住品质以及居住氛围支付更多的溢价。
社群运营也成为租赁企业提升产品力一大抓手，比如提高租户粘性方面，以兴趣类的社群活动打造租户之间的社交，以情感文化类的社群活动在于实现家的归属。以及带有社群属性的硬件设施及公区配套可增值服务；通过合作形式开展一系列社群活动，软性配套服务也是盈利增长点的主要途径。
