新房下降、二手升温，市场格局逐渐分化
9月，商品房销售面积和销售额分别为0.66亿平米和0.63万亿元，同比分别下降22.6%和21.1%，较上月分别扩大7.2个百分点和8.3个百分点。
1-9月，商品房销售面积和销售额分别为5.65亿平米和5.38万亿元，同比分别下降13.2%和13.9%，降幅相较1-8月分别扩大1.1个百分点和0.9个百分点。
其中，住宅销售面积和销售金额分别为4.70亿平米和4.73万亿元，同比分别下降13.8%和13.7%，降幅相较1-8月分别扩大0.8个百分点和0.6个百分点。
库存方面，截至2026年9月末，商品房待售面积74825万平米，同比下降1.5%，已实现多月连续下降，且下降幅度还在扩大。其中，待售3年以下面积同比下降5.0%，短期库存去化显著。
2026年1-9月二手房交易网签面积61746万平方米，同比增长10.7%，以二手房为主的交易格局已经确立。但是本月新房端明显走弱，9月商品房销售面积以及销售金额同比降幅较大，其中商品房销售面积降幅创下一年内的的单月最大降幅，“金九”的推动力明显不足。
总体来看，二手房交易的持续为市场总量提供支撑，但是新房降幅扩大。
资料来源：亿翰智库、国家统计局图表：2021.02-2026.09全国商品房单月销售面积及同比增速
资料来源：亿翰智库、国家统计局注：由于认为报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，自2023年3月起，统计局对房地产开发投资、商品房销售面积等指标的增速均按可比口径计算，我们据此调整了2022年、2023年同期对应指标的数值，所有相关计算均基于调整后的数值。下同。
图表：2021.02-2026.09全国商品房单月销售额及同比增速
资料来源：亿翰智库、国家统计局图表：2021.02-2026.09全国商品房累计销售面积及增速
资料来源：亿翰智库、国家统计局图表：2021.02-2026.09全国商品房累计销售额及增速
资料来源：亿翰智库、国家统计局图表：2021.02-2026.09月全国商品房待售面积（亿平米）
资料来源：亿翰智库、国家统计局注：待售面积为截至月末的累计数值。
9月开发投资同比下降26.1%，房企开发投资降幅持续扩大
9月，新开工面积0.41亿平米，同比下降26.1%，降幅较8月收窄4.4个百分点。新增施工面积0.45亿平米，同比下降18.6%，降幅较8月收窄8.4个百分点。竣工面积0.22亿平米，同比下降36.7%，降幅较8月扩大8.2个百分点。单月开发投资0.54万亿元，同比下降27.2%，同比降幅较8月扩大1.1个百分点，房企开发投资降幅持续扩大。
1-9月，房地产开发投资总额5.3万亿元，同比下降20.6%，降幅较1-8月扩大0.7个百分点。其中，住宅开发投资额4.1万亿元，同比下降20.5%，降幅较1-8月扩大0.8个百分点。
新开工面积3.4亿平米，同比下降24.9%，降幅较1-8月扩大0.1个百分点。其中，住宅新开工面积2.48亿平米，同比下降25.4%。
施工面积56.52亿平米，同比下降12.8%，降幅较1-8月持平。其中，住宅施工面积39.3亿平米，同比下降13.2%。
竣工面积2.32亿平米，同比下降25.1%，降幅较1-8月扩大1.4个百分点。其中，住宅竣工面积1.63亿平米，同比下降26.6%。
新开工与施工降幅有所收窄，但是竣工和开发投资降幅进一步扩大，房企整体仍以控制风险为主，随着828新政以及各城市的细则落地，"按揭竣备后放款、资金全额监管、土地款分期收紧"等安排预计将倒逼房企加快在建项目施工与竣备节奏、对竣工形成边际支撑，但同时抑制拿地与开工意愿，短期内开发投资仍将承压，叠加现房销售对房企资金要求更严、部分已拿地企业暂缓开发，新开工收缩态势预计仍将延续。
图表：2021.02-2026.09房屋累计新开工面积及增速
资料来源：亿翰智库、国家统计局图表：2021.02-2026.09房屋累计竣工面积及增速
资料来源：亿翰智库、国家统计局图表：2021.02-2026.09房地产开发投资额累计值及增速
资料来源：亿翰智库、国家统计局
到位资金5.68万亿元，同比下降21.6%
2026年1-9月，房地产开发企业到位资金5.68万亿元，同比下降21.6%，降幅较1-8月扩大0.6个百分点，资金端形式依旧险峻。
房地产开发企业到位资金具体情况如下：
国内贷款7624亿元，同比为-33.1%，降幅较1-8月收窄0.2个百分点；
利用外资4亿元，同比为-77.1%，降幅较1-8月扩大0.1个百分点；
自筹资金20572亿元，同比为-21.4%，降幅较1-8月扩大1.4个百分点；定金及预收款17982亿元，同比为-14.8%，降幅较1-8月持平；
个人按揭贷款7678亿元，同比为-22.1%，降幅较1-8月收窄0.3个百分点。
总体来看，1—9月房企到位资金降幅继续扩大,其中自筹资金降幅扩大幅度显著，是资金端走弱的主要拖累；国内贷款降幅小幅收窄但仍深度收缩，金融机构对开发端的信贷投放审慎态度尚未根本改观。定金及预收款、个人按揭贷款降幅持平或收窄，销售回款端边际企稳，两项合计占到位资金约45%、接近一半。
随着现房销售渐进推行，预售资金的前置融资功能持续削弱，房企对新项目建设期资金的前置安排需求上升，项目本金、建设期融资与项目信用的重要性随之提高；同时，细则同步加大了对开发贷支持，并配套土地款分期、分期分栋开发、"拿地即开工"等工具，主动以开发贷补位对冲回款后移、降低前期资金占用，为房企资金端提供了正面缓冲。
图表：2021.02-2026.09房地产开发企业累计到位资金及增速
资料来源：亿翰智库、国家统计局
M2同比增长7.2%，M2-M1剪刀差收窄至4个百分点
9月末，广义货币(M2)余额359.6万亿元，同比增长7.2，较上月收缩0.3个百分点。狭义货币(M1)余额116.76万亿元,同比增长3.2%，较上月收窄0.9个百分点。流通中货币(M0)余额15.02万亿元，同比增长10.6%，较上月收缩0.46个百分点。
图表：2025.01-2026.09 M1和M2同比增速
资料来源：亿翰智库、中国人民银行注：中国人民银行自统计2025年1月份数据起，启用新修订的狭义货币（M1）统计口径。修订后的M1包括：流通中货币（M0）、单位活期存款、个人活期存款、非银行支付机构客户备付金。
中央财政首次贴息购房、城市更新规划定标准
2026年9月，中央层面房地产政策继续围绕住房品质提升、城市更新和居民购房需求展开。继8月集中完善住房公积金、商品房销售制度及房地产融资管理体系后，9月政策进一步细化实施标准，并通过财政金融协同加大对刚性住房需求的支持力度。“好房子”建设、城市更新规划编制和首套购房贷款贴息成为本月中央政策的三项重点。
“好房子”建设经验进一步推广，住房品质提升向设计、建设、运营全环节延伸。9月1日，住房和城乡建设部印发第二批“好房子”建设经验做法，总结上海、重庆、山东青岛等地实践，从完善标准体系、提升设计水平、推广优质建材、加强建设管理、优化运维服务等九大方面推广经验。政策进一步强调将住宅品质要求融入土地出让及规划管理，并推动既有住房更新改造。随着地方实践经验持续积累，“好房子”建设的政策支持范围逐步覆盖新建住房、老旧住房改造及后期物业服务，住房品质提升由产品设计和建设环节向全生命周期管理延伸。
城市更新规划编制标准加快完善，项目实施路径进一步明确。9月3日，住房和城乡建设部就《城市更新规划编制标准（征求意见稿）》公开征求意见，提出建立“城市更新专项规划—片区策划—项目实施方案”三级规划编制体系。专项规划统筹城市更新目标、重点任务和更新片区布局，片区策划进一步明确存量资源利用、项目生成和实施安排，项目实施方案则细化设计、资金测算、运营管理和建设计划。三级规划体系将城市更新的整体部署与具体项目衔接起来，有助于提高更新项目的实施效率和资金安排的合理性，也为后续城市更新项目规模化、持续性推进提供统一的技术依据。
居民购房贷款财政贴息正式落地，需求端支持进一步向刚需家庭集中。9月29日，财政部、中国人民银行、金融监管总局联合发布《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》，对新发放商业性个人住房贷款购买首套住房、建筑面积不超过120㎡且总价不超过150万元的家庭给予贴息支持。贴息标准为贷款本金年化1个百分点，最长期限5年，单户贴息贷款规模上限100万元，中央与地方财政分别承担90%和10%。政策自10月1日起实施，暂定实施一年，并通过经办银行按月自动扣减利息，实现“免申即享”。相较此前以降低首付比例、调整房贷利率为主的需求端政策，此次中央财政直接参与居民购房成本补贴，进一步丰富了住房消费支持工具。贴息对象明确限定首套住房及中小面积、中低总价产品，政策支持方向更加聚焦刚性住房需求。
总体来看，9月中央房地产政策呈现出供给端提质、存量端规范、需求端减负的推进方向。“好房子”建设经验推广进一步明确住房产品品质提升路径，城市更新规划编制标准推动存量更新项目实施规范化，购房贷款贴息则通过财政金融协同直接降低居民住房消费成本。随着商品住房销售制度改革及相关融资管理措施逐步落地，房地产政策体系正进一步向住房开发建设、存量更新、金融支持和居民消费等环节延伸，为房地产发展新模式提供更加完整的配套支持。
