从“去库存”到“限购、限贷”，从地王频出到解套存优，从融创并购联想地产、中海并购中信地产掀起的房企并购潮……“楼市”成为今年中国经济的关键词。
“房子是用来住的，不是用来炒的”——在刚刚结束的2016年经济工作会议中，政府将同时具备消费品和投资品双重属性的房地产的居住属性特别强调出来，业内分析认为，未来的房地产政策必然还会向继续打击投机、防止热炒的方向推进。
站在年末的时间节点上，回顾过去展望未来，2017年，中国房地产市场会有怎样的变化？
多位业内人士指出，长期以来，中国对房地产调控主要采取限购、限贷措施来抑制需求来控制房价，但这种单一需求调控却难以抑制房价上涨预期，导致房价越调越高，而建立购租并举的住房供给体系等措施，或是未来值得期待的长效机制。
“房子是用来住的”
以“央行宣布未限购城市首套房和二套房首付下调”为开端，“下调交易环节契税”、“下调央行准备金利率”等政策陆续出台，今年上半年，以北京、上海、深圳、厦门、南京、苏州为代表的热点城市迎来了新的一轮房价上涨，直至“930新政”事件，21个城市先后出台“限购限贷政策”，2016年的楼市政策热潮就此暂时告一段落。
不过，9.30新政的调控与2010年、2013年不一样，中央没有再度出台全国的调控安排，而是在总体部署下，要求各个热点城市出台相关政策。“限购与限贷尽管在之前偶见政策，但真正大规模推出是2010年的国十条，前所未有的打压政策，也使得不少开发商彼时进入三四线城市，但在若干年后发现却不易脱身。现在来看，限购与限贷也逐步成为定时采取的常态措施，在可预见的未来，这些措施会反复使用，而房产税由于基础条件尚不成熟，短期内应该不会大范围推出。”中国工商银行投资银行部研究中心房地产行业首席分析师柳阳认为。
纵观1998年住房商品化改革以来的房地产政策，可以看到，从鼓励到限制，政府在促进房地产发展与防止过热投机，以及经济发展、增加财政收入与抑制价格快速上涨的不同的目标上不断反复和平衡。柳阳认为，虽然调控政策一直都有，但真正将货币收紧的政策并不多，尤其考虑到当下宏观经济复苏的基础非常脆弱，央行短期在货币政策变化不会太大。
值得注意的是，在刚刚结束的2016年中央经济工作会议上，关于货币政策的定调，由上一年经济工作会议提出的“货币政策要灵活适度”，变成“稳健中性”；关于流动性的安排，也从上一年经济工作会议提的“保持流动性合理充裕”变成了“维护流动性基本稳定”。
对此，上海财经大学高等研究院在报告会上发布的《中国宏观经济形势分析与预测年度报告(2016~2017)》解读称，若央行2017年主要政策目标为维持经济增长速度，那么货币政策将呈现略微宽松的态势；若主要政策目标是维持人民币汇率稳定，货币政策就有可能呈现略微紧缩的态势；若2017年的主要政策目标为维持经济增长速度，为辅的是维持汇率稳定，货币政策宽松幅度有限，预估降准只有25个基点。
受访的多位经济学者、分析师对记者表示，在即将过去的一年实施的货币政策可能偏松了一点，但明年货币政策要收紧也有一定难度。“这会引起市场动荡。”柳阳说。
而关于房地产市场的定调，2016年中央经济工作会议在文件中首度指出“房子是用来住的、不是用来炒的”，并要求要加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。
“可以说，这一要求不仅是未来中国房地产市场政策的基点，也将从根本上改变的房地产市场性质及大势。从中长期来说，中国房地产市场回归理性、回到它的基本居住功能是一种必然与趋势。” 青岛大学经济学院教授易宪容说。
不过，易宪容同时指出，要让中国房地产市场回归本性及居住功能要翻越许多大山，“当前中国房地产市场的调控政策是采取‘因城施策’的方式。对于热点城市之外其他中小城市的房地产市场，还是实施的2014年11月以来的房地产信贷及税收政策，这些政策的核心就是鼓励持有更多住房的居民利用优惠的信贷政策及税收政策进入购买更多的住房，以便达到房地产去库存化的目的。不过，正是因为这样的优惠政策，某种程度上，会促使非热点城市房价的进一步下跌，而只要房价在下跌，一个以投资炒作为主导的住房市场，投资者肯定不会进入市场，甚至于卖出手中在住房退出市场，住房的库存只能会越来越多。”
易宪容认为，要让房地产市场回归本性、回归常识、回归居住功能，仅管住热点城市第二套以上的住房的信贷是不够的，“推出新房地产调控政策，甚至于对住房的短期投机炒作用严格的税收政策来限制，那么中国住房市场的调控可能会比市场预计要来得快。”
“最有效的办法还是让地方政府加快热点城市的土地供应。” 莫尼塔研究首席经济学家钟正生说。
相关分析指出，由于房地产在中国长期以来被赋予了更多的意义，土地财政直接关系到地方政府的财政经济增长，地方政府对于房价的管理必然直接影响到土地出让金的收入，所以出现了调控政策的执行情况的不确定性；此外，热点城市的土地市场供需不平衡，也导致了土地价格难以下降、地王频出，乃至房价居高不下。“房价的背后其实是一个财政的问题，也是一个增长模式的问题。如果没有增长模式的调整，财政体制的变革，讨论房价的话，一段时间内可能是无解的。” 钟正生说。
“目前，对于热点城市的土地调控政策应该不会放松，此外，可能加强对人口流入的控制。”柳阳说，“从国外发展经验来看，人口向大城市及城市圈流动的趋势不会根本改变。要疏解特大城市人口压力，还得靠推动城市圈发展。”
链家研究院院长杨现领认为，加快建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，核心是要建立购租并举的住房供给体系。“第一，要加快住房租赁市场立法，下大力气解决租赁市场中房东随意赶人、随意涨租金以及租赁无法享有买房同等权利三个最核心痛点。第二，要加快机构化、规模化租赁企业发展，最核心的是降低企业运营成本，首当其冲的是降低拿房成本。如业主把房屋拿出来出租，该房屋在交易时给予税收优惠；盘活城市闲置的国有土地、集体土地以及等低效用地用于租赁住房建设，允许并鼓励国有厂房、商场以低成本租给运营机构改造运营等。”
房企或有一场“存活”之战
柳阳认为，从9.30新政开始，针对地产的融资政策收紧就已经到来，但与以往不同，货币政策价格与数量工具（利率与存准率）也没有太大变化。“央行的货币政策总体上更多关注经济增长和通胀水平，而目前宏观经济复苏的基础非常脆弱，因此央行更多采用定点政策，例如针对房地产的发债、融资和表外业务进行调控。”
同策咨询研究部总监张宏伟认为，由于融资环境从严，房企尤其是部分民营房企将在2017年下半年开始遭遇资金兑付压力。“从2017年发展趋势来看，上半年交易量势必会首先出现下滑，‘量跌价稳’成为这个阶段的楼市特征。进入三季度，从量和价格两个指标上来看，由于上半年损失了量，下半年势必会冲刺销售业绩，再加上下半年房企2015年下半年以来‘加杠杆’资金到期面临的资金兑付的压力，房企的资金链趋紧，预计从三季度个案开始出现下跌，整体市场会出现降价的趋势，价格的指标发生变化，下半年总体市场会表现为‘以价换量’。而这样的局面有可能至少一直会持续到2018年的上半年。”
基于上述分析，张宏伟认为，明年的市场对于部分房企尤其是“加杠杆”较大民营房企（比如闽系的房企）来讲是一场恶战，这场恶战不是简单地争夺市场份额而战，而是为了生存而战。“‘宁可累死自己，也要饿死竞争对手’将成为2017年房企之间抢收销售业绩的策略，这也成为上述房企继续‘活下去’的本能反应。”
“一般而言，房地产销售业绩好的时候，集中整合并购的力度不会那么大，在销售业绩下滑的时候，房企并购力度则会加强。按照趋势预计，明年应该是房地产的一个小年，因此房企并购热度应该会持续下去。另外，房地产企业创新的手法也越来越多，比如联合办公、众筹等等，我觉得明年是房企改革创新继续深入的一年。房地产行业还属于逐步优化的一个行业。”柳阳说。
（文/晗翌）
