就在大家讨论A股成交量跌破万亿，2025年能不能重新开局的时候。
有一类资产，却延续了去年12月以来的强势表现，突突往上冲，成为2025年以来表现最好的资产，并且受到疯抢。
这就是公募REITs。
上周，出现了一只史上最火的REITs，国泰君安济南能源供热REIT，15亿的额度，认购资金高达1300亿。
最后结果出来，公众投资者配售比例仅为0.1229%，也就是认购1万块，最后只能获配12.29元，认购倍数高达813倍，比抢QDII基金都有过之而无不及。
（来源：国泰君安济南能源供热REIT公告）
这是一级市场的情况，二级市场也涨得很亮眼。
中证REITs全收益指数2024年涨幅12.31%，2025年以来又涨了3.92%。
（中证REITs全收益指数走势 来源：中证指数有限公司）
而且从去年12月的这波快速上涨以来，多只公募REITs在20个交易日内涨幅超过了10%，甚至20%，多只产品发公告提醒REITs的价格波动风险。
嘉实京东仓储基础设施REIT：
（来源：嘉实京东仓储基础设施REIT公告）
红土深圳安居REIT：
（来源：红土深圳安居REIT公告）
华夏北京保障房REIT：
（来源：华夏北京保障房REIT公告）
还记得2024年初的时候，大家看REITs跌成那样，开始疑惑REITs还有没有未来，当时REITs也是2023年表现较差的资产品类之一。
风水轮流转，2024年人家就又成为亮眼的仔了，只能说REITs也是有其周期波动性的。
再次走强，一方面是2023年下半年，社保基金还有FOF宣布将REITs纳入投资范围，有长期资金规模化进入；
另一个更重要的原因，还是类似于利率下行背景大家争抢红利类资产的逻辑。
毕竟REITs就是一个让大家低门槛参与不动产投资，并且稳定“收租”的方式，红利股分不分红人家有选择，但REITs是一定得分，而且还要把90%以上得可分配收益都拿来分给投资者。
经过了2022到2023年的大跌之后，前期投机高涨的REITs估值整体回归，一些资金就开始抢跑，追逐REITs这类带分红性质的资产了。
当然，咱们之前也讲过，底层资产是REITs定价的关键，所以虽然2024年REITs整体涨幅挺好，但具体到不同的类别和产品，其实是有分化的。
从2024年的涨跌幅来看，9只REITs年涨幅超过30%，主要集中在：
租赁住房REITs
能源REITs
生态环保REITs
涨幅靠后甚至是跌的，主要集中在：
仓储物流REITs
产业园REITs
高速公路REITs
（2024公募REITs涨跌幅，点击查看大图来源：深鲤数据）
涨跌分化的背后，是经营情况的分化。
现在还是弱复苏的经济环境，保障房、生态环保这些项目，相对能保证比较稳定的现金流，经营确定性比较强；
而仓储物流、产业园、高速公路这些，就对经济情况比较敏感了。
仓储物流，除了深圳受跨境电商扩张带动，空置率降低，租金回升，其他重点城市仓储物流市场整体表现不佳；
（重点城市仓储物流市场表现 来源：深鲤数据）
产业园，面临经营压力，收入整体呈现下滑趋势，要么就是租户到期之后续约率低，要么就是租户直接干不下去，提前退租；
（一二线城市产业园营收 来源：深鲤数据）
高速公路，受宏观经济、天气、节假日免费天数等多因素影响，车流量和收费收入也是全线下滑的趋势。
（2024年1-9月高速公路车流量与收入同比变化来源：深鲤数据）
但也正因为仓储物流和产业园这些板块，去年跌得比较多，折价大，所以在去年底到今年初的这波反弹里，抢跑资金预期这些板块会估值回归或者业绩反转，所以有些产品也是涨得很猛的，比如咱们一开头讲到的“嘉实京东仓储基础设施REIT”。
至于债性的部分，因为是强制分红，所以大部分公募REITs产品的现金分派率都挺高的。
国信证券的数据，截止到11月15日，产权类、特许经营权类REITs现金分派率中位数分别为4.7%、9.0%。
这里解释一下：
产业园、仓储物流、租赁住房、消费这些板块就是产权类REITs，收租金收入；
交通、能源、生态环保这些板块就是特许经营权类REITs，根据和政府签署的特殊经营协议来收费。
一般来讲，特许经营权REITs的分红就是要比所有权REITs高的，因为特许经营权到期后，资产价值归零，所以会有相对较高的分红收益率，来弥补到期后资产价值归0，产权类到期还可以续，资产还有价值，分红收益率通常会低一些。
不过要注意的是，如果二级市场价格越高，项目整体估值高，REITs的分红收益就越低。
（数据来源：choice）
虽说公募REITs从去年底就表现得挺强势，但2025年估计还会有不少资金进来。
就如咱们上面所说，机构资金流入，然后大家也偏向于寻找红利类资产，来应对利率下行和不确定的环境。
当然，对于REITs的投资建议，咱们也聊过，虽然表面上看着是债的性质，但实际上波动性和股更类似，长期回报也是和股票资产更接近。
从美国的情况来看，根据平安证券的报告，从有正式数据的1972年至2021年将近50年的时间里，美国资本市场中REITs的年化收益率大概在9.7%左右。
所以投资REITs，需要用长期持有拿分红为主的“股息”逻辑去投资，而不是做短期交易赚差价，特别是我国REITs发展时间还很短，投机炒作多，波动还是比较大的。
而且随着扩容，供给变得越来越多，不同的REITs产品之间分化也会很明显。
从配置的角度去考虑的话，还是希望REITs指数基金能快点推出吧~
