之前和大家聊过万科债券展期的事情，现在终于有进展了，几经谈判，两笔共57亿的债券展期成功。
而且，深铁还是没有放弃万科，又提供了23.6亿借款，利率2.34%，期限36个月，专门用来还债。
按照展期方案，1月28日必须先兑付40%本金+利息，总共24.61亿，有了深铁的支援，万科只需要拿出1.01亿兑付就行，剩下的60%，展期一年2026年12月28日才兑付。
所以这场风波算是先趟了过去，有了点喘息时间。
（来源：万科）
虽然深铁这次还是没有“弃子”，但下一回不知道怎样，咱们上次也说，从现实情况来看，展期只是第一步，这几年债券展期的房企，后来基本都走上债务重组或者违约。
而万科2025年业绩预告，出来也是很吓人。
全年归母净利润预计亏损约820亿元，平均每天亏损约2.2个亿。
这个亏损规模，已经超过海航控股在2020年创下的640亿亏损纪录，可能会成为A股年度亏损新高。
（来源：东方财富）
没想到浓眉大眼的，竟然是最会捅刀的，一爆就爆个创纪录的亏损？
不过，倒不是真金白银的经营就亏了那么多钱，更像是一种对历史旧账的集中清算。
万科自己的解释是，这份报告期内的房地产开发结算利润，其实对应了2023年、2024年销售的项目，还有2025年消化的现房和准现房库存，因为市场冷清，都卖不出什么价格，但这些项目当时拿地的时候很贵，所以报告期结算毛利总额大幅减少。
除此之外，还“新增计提了信用减值和资产减值”，意思就是存货贬值了，所以这个亏也算了进去。
比如2024年，万科亏了494个亿，这里面很大一部分亏损，就是存货贬值导致的计提，什么徐州、佛山、绍兴等各地的项目，都在跌价，这些贬值都得算进去。
还有其他的多元化非主业投资，长租公寓，物流仓储，冰雪业务等等，也在亏钱。
就连大宗资产和股权的处置，都是低于账面值的甩卖，同样是亏。
所以这林林总总都算进去，不是2025年突然一下出来的，只是这次把账都摊开来，集中确认亏损，一次清算了。
（来源：万科2025业绩预告）
之前大家都觉得可能要市场化处理万科，但现在对万科似乎又有点想要保主体的意思，这块清算或许是为后续做铺垫。
不过，深铁借钱给万科要求抵押物或者质押品，万科现在这情况，人家大股东是不指望股权这块拿回钱的了，只能通过抵押担保，来尽可能挽回损失。
至于小散户股东，看着这公司2年就亏掉过往30多年赚的钱，是无能为力的，只能认赔。
万科后续还债的压力依然很大，很多资金使用都受限，前两天还有个新闻，说万科、建行等巨头，密集终止2024年初申报的Reits项目。
（来源：澎湃新闻）
本来Reits是发行方短期筹措资金的一个方式，但现在这个方式也不好搞，一方面如果发行之后又是折价，那么照样是需要计提减值；
另一方面，可能监管这边觉得还是有风险，也就是底层资产质量不太行，你自己都欠那么多钱了，投资人买了以后的钱又咋办？
这次申请撤回的几个项目，审核流程都是已经被搁置比较长时间的。反过来也可以看到，对于Reits的审核标准和之前相比提升了，尤其是房地产及相关产业链的项目。
不过监管这块，还是在政策支持上给了点空间。
最近有一个热点，是说部分房企已经不用每月再上报“三条红线”指标了。
（来源：财联社）
这三条红线，规定了房企剔除预收款后的资产负债率不大于70%、净负债率不高于100%、现金短债比不低于1倍。三条都踩了，就不能新增有息债务，三条都合格，有息债务年增速上限也不能超过 15%。
放松之后，房企获得融资贷款就会容易一些，资金链的紧绷会得到缓解，降价销售的操作可能也不用那么猛了，那么反映到新房价格上，也是个利好。
当然，部分出险房企仍然被要求定期汇报资产负债率等财务指标，但起码从整体高压到精细管控的这个转变来看，监管认为风险已经出清了挺多，是需要去托一下房地产市场的。
不过对于“房地产就触底”这个结论，还是不能直接下。
毕竟万科这个房企头头都还是这种情况，不敢说就到底了，融资可以松绑，本身房企也不怎么敢加杠杆了，三条线再勒着也没什么意思，松绑无妨，但最终还是要靠销售端的实质性复苏。
看看房地产的数据，2026开年以来确实还不错，截至1月25日，22城二手房成交面积的同比降幅收窄到-13%，较上月-26.8%的降幅明显改善，从成交趋势看，开年以来22城二手房成交面积环比也是延续正增长。
1月份，一、二、三线城市，二手房挂牌价格月环比分别为-0.3%、-0.7%、-0.6%，较2025年底-0.5%、-0.8%、-0.7%的月环比跌幅改善，而且核心城市的二手房挂牌量并没有上升。
接下来，依然需要观察能不能持续，“金三银四”期间重点城市二手房挂牌量，会不会再度回升。
之前说房地产政策要一次性给足，不能添油战术，还要且看后面到底能出啥药，药效如何。
但总有人鼓吹这就到底了，恐怕还是为时尚早。
