这个“最牛地级市”，商业崛起了？

作者：大江

“我不知道天堂是什么样子，如果天堂有苏州十分之一的美丽，那就很好了。”

想必去过苏州这座历史古城的人，也会如李政道这般醉倒在这片江南水乡里。在苏州，去拙政园里赏古典园林，平江路上观小桥流水，茶馆里听吴侬软语，即使是路边爬满爬山虎的小小店铺，也皆成景色。

平江路

相较于历史名城以及旅游圣地这两张名片，苏州的商业，在全国范围内可能就有点“不起眼”了。

一方面，苏州是一个去中心化的城市。在苏州，问当地人市中心在哪里，有人会说观前街、石路商圈，也有人认为是姑苏区、园区、高新区......去中心化意味着城市经济发展均衡，但对于商业来讲，可能就缺乏了点聚集效应。

苏州 来源：摄图网

另一方面，苏州还缺乏一张重奢名片。苏州最出名的商业是定位轻奢的苏州中心，与南京和杭州相比，还缺乏一张像德基、杭州大厦这样的重奢名片，去年南京德基销售额200亿+，杭州大厦去年销售额也排名前列，达到了100亿+。

不过，苏州商业的这张重奢名片，正在“成群赶来”。

比如独角Mall一直都非常关注的苏州首个开放式街区重奢购物中心仁恒仓街，也将于明年年中开业。

项目效果图

苏州商业均衡且分散

奢侈品多业态格局正在萌芽

仁恒仓街、华贸中心、中环广场都来了

事实上，苏州并不缺商业项目。

苏州有诸如苏州中心、久光百货、新光天地、美罗百货、泰华百货、繁花中心、印象城、永旺梦乐城、诚品生活、圆融购物中心、万象汇、大悦春风里、龙湖狮山天街等商业项目，甚至去年6月龙湖还官宣了第五座苏州天街入驻相城。

苏州的人均购物中心面积居全国前列。早在2018年底，苏州的人均商业面积就达到了1.68㎡（数据来源：苏州市商联会发布的《2019年苏州市商业发展报告》），现在只会更多。

苏州商业也呈现出一个特点，即比较均衡且分散，没有非常突出的商业项目。以媒体公布的2021年全国购物中心销售额作为参考，苏州中心近40亿的销售额排在第51位。

来源：职业零售网，表格仅供参考

但苏州的奢侈品多业态格局正慢慢萌芽，未来几年，苏州将陆续迎来仁恒仓街、苏州华贸中心、中环广场等几个重奢项目。

苏州仁恒仓街

仁恒仓街是仁恒在华东首个定位重奢的商业项目，也将是苏州首个开放式街区重奢购物中心。

项目位于平江历史文化街区，北邻世界文化遗产耦园，南邻苏州大学，东侧为护城河及相门城墙风景区，西侧为平江历史文化街区。该地块也是古城内最后一块大型商业用地。

项目总建筑面积约14万㎡，由地上低密度“现代园林”开放式街区及地下三层的购物中心构成，在尊重和保护古城风貌的前提下，重现诠释苏式建筑美学，打造了仓街广场、码头广场、平江广场、相门广场、叠翠庭院等特色空间。据了解，项目将于2023年年中开业。

仁恒仓街沙盘效果图

苏州华贸中心

苏州华贸中心是华贸集团继北京华贸中心之后又一个项目，其位于苏州姑苏区核心位置，规划总建筑面积78万㎡，是集金融、总部办公、商业零售、文化艺术、品质餐饮、商旅服务为一体的城市综合体。

其中商业建筑面积约15万㎡，集华贸购物中心、园林式商业街区、美术馆、广场、club等于一体，其中园林式商业街为体验型街区，将以奢侈品牌之家、时尚品牌市级旗舰店及专卖店、网红零售及餐饮为主。据了解，园林式商业街区和丽思卡尔顿酒店预计今年年底试运营，2023年整体投入运营。

中环广场项目

7月8日，苏州园区挂出两宗商业用地，从出让规划来看，明确表明了在商业上，乙方要引进Chanel、Louis Vuitton、Dior等国际大牌；在酒店方面，将引入宝格丽、嘉佩乐、文华东方、华尔道夫这类级别的奢华五星级酒店。项目将于2025年8月10日前竣工。

根据苏州工业园区此前发布的信息来看，该项目应该就是中环广场项目。

来源：苏州工业园区发布

中环广场项目由新建元控股集团旗下圆融发展与怡和集团旗下香港置地公司合作开发，定位为“苏州高端购物商业载体及国际超一流酒店综合体”，将通过引入一批重量级的国际一线品牌，建设成为一座具有苏州文化特色的高端品牌购物中心。而且怡和集团旗下的高端品牌酒店也将一同进驻。

“最牛地级市”苏州有多“香”？

GDP破2万亿、社消领跑全省

GDP位居新一线城市第二

社消领跑全省

尽管苏州只是普通地级市，但其还有个别称，“最牛地级市”。

去年，苏州GDP达到了22718.3亿元，在新一线城市里排名第二，位居全国所有城市第六位。在GDP突破2万亿的城市中，只有苏州这一个地级市。

并且截至2021年，在15个新一线城市中，苏州和杭州的高新技术企业均超过1万家，仅次于四个一线城市，分别排名第五和第六。

此外，从社消来看，去年苏州的社会消费品零售总额依然领跑全省，超越省会南京，达到了9031.3亿元。

苏州是人口净流入城市

旅游城市

根据江苏省统计局去年公布的江苏省第七次人口普查主要数据显示，十年时间苏州增加了228万人，增幅达到了21.8%，增量和增速都是江苏第一，总人口达到1274.8万人，在长三角仅次于上海。

苏州还是一个旅游资源非常丰富的旅游城市，游客能带来的消费力肯定也不少。

根据苏州市统计局发布的《2021年苏州市国民经济和社会发展统计公报》数据显示，苏州去年全年共接待国内外游客11273.5万人次，比上年增长19.8%，实现旅游总收入2294.4亿元，比上年增长11.0%。旅游总收入也高于南京，去年南京实现旅游总收入2130.45亿元，

重奢还很空缺

只有美罗和泰华两个老百货

正如前文提到的，苏州还缺一张重奢名片，这也意味着苏州还有很大的高端消费市场空间。

目前，苏州只有美罗百货和泰华百货两个高端百货商场，但1996年开业的泰华商城和2003年开业的美罗百货都有20年的历史，且苏州的奢侈品牌也并不齐全，比如缺乏CHANEL、Dior等品牌。

这也致使苏州的高端消费力有不少都流入了较近的上海等城市。

一方面，苏州商业项目很多，确实很“卷”，但另一方面，苏州又比较缺乏做的突出的项目，重奢领域也留有很大的空白市场，重奢格局还处于萌芽阶段。

但目前，苏州商业无疑是向好的，本身的经济水平也给了苏州再承载几座重奢的底气。

相信将来苏州商业也会迎来更多洗牌，在新一线城市里的商业表现力也越来越强。

对于苏州商业你有什么看法？

你最期待哪个项目开业？

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