观察项目 | 日本福冈ONE FUKUOKA BLDG.
作者 | 大江
近些年，国内商业地产蓬勃发展。
从太古地产、恒隆地产、香港置地、瑞安房地产等港资，到华润万象生活、龙湖集团、大悦城等，涌现了上海蟠龙天地、深圳大运天地、西安万象城、JLC金陵中环等商业项目，全国优质商业“遍地开花”。
然而，当聊到商业时，日本、泰国等毗邻亚洲国家的商业项目依然具有极强的考察以及借鉴意义。
其中日本以老龄少子化的社会现状以及极致的人性化服务，走在商业前沿，比如主导“银发经济”的永旺葛西G.G Mall、、东京“文青地标”的下北泽......
近期，独角Mall关注到，日本福冈又有一个新项目开业了。
4月24日，日本九州福冈新地标「ONE FUKUOKA BLDG.」正式开业，项目一经开业就吸引了众多关注，据媒体报道日均客流达到了8万+人次。
来源：冲绳时报
项目不仅拥有日本最大的Chanel精品店，同时超过一半的品牌为九州地区的首店。
ONE FUKUOKA BLDG.有哪些亮点，为何能引入日本最大CHANEL？在国内不少非标商业还在“曲高和寡”的自嗨时，项目能给到哪些借鉴思路？
01
超高层垂直商业
60+首店品牌、Chanel横跨3层
ONE FUKUOKA BLDG.位于福冈市中央区天神一丁目，由天神地铁站旁边的福冈大厦改造而来。
被当地人称为「福大厦」的福冈大厦，创建于昭和年代，曾经一度见证了天神区的繁荣发展。
伴随着2015年「天神BIG BANG」街区改造工程计划启动，此后由西日本铁道主导的「福冈大厦街区改建计划」，将福冈大厦、天神核心大厦和天神第一名人大厦旧址综合开发为一个全新的复合式大楼，并命名为「ONE FUKUOKA BUILDING」。
ONE FUKUOKA BLDG.是典型的垂直商业，由地下4层+地上19层组成，其中B3-B4为停车场，B2-L5层为餐饮、购物区域，L6-L7层为SKY LOBBY，L8-L17层为办公区，L18-L19层为ONE FUKUOKAHOTEL。
来源：N
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功能复杂的ONE FUKUOKA BLDG.也以“创意交汇点”为开发理念，致力于成为多种元素汇聚的中心。
项目引入了126个品牌，其中约60个品牌为九州地区首进品牌，22家品牌为福冈唯一店。
仅从品牌来看，ONE FUKUOKA BLDG.也有诸多亮点。
比如日本最大的Chanel旗舰店。这家Chanel旗舰店横跨L1-L3层，由建筑师 Peter Marino 设计，面积超过1160平方米，是日本最大的直营店，也将提供丰富的产品线。
茑屋书店天神首店。位于四楼的茑屋书店，以“通向未来的商店，消磨时光的幸福之道”为理念，不仅有书籍以及其他零售商品，还设置了满足工作和咖啡需求的共享休息室。
来源：N
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户外品牌Snow Peak One Fukuoka Building。该店的销售面积约为592平方米，作为九州地区最大的服装零售商，Snow Peak将以“HOME⇄CAMP”理念为基础，提供从露营装备到家具和服装等丰富的产品。
此外，还包括奈良老字号品牌中川政七商店九州最大旗舰店，画廊、生活杂货、咖啡厅跨界混合品牌SPIRAL GARDEN九州首店，“时尚咖啡厅”Maison Kitsuné九州首店，由永旺九州经营的有机食品品牌 b!olala天神首店，巴黎时尚品牌Patou九州首店，高玉、中华料理八仙阁、梅花KITCHEN等老字号餐厅首店。
来源：N
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02
艺术属性突出
美食空间有新意
ONE FUKUOKA BLDG.总建面为14.7万㎡，是一个集商业、商务、会议、酒店、艺术为一体的多功能综合体。
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项目由KPF设计，在建筑上就融合了城市屋顶、城市网格和城市绿洲等概念。
城市屋顶与项目周边的环境相呼应，城市网格则为One Fukuoka 各个功能区的设计奠定了基础，绿色空间贯穿了整个建筑内部。
来源：N
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除了前文提到的“混搭”气质以及首店经济，项目还有以下几个特点。
突出艺术氛围。
ONE FUKUOKA BLDG.在商业楼层、空中大厅、酒店都设置了公共艺术装置。
比如西南广场的“像素树”，在项目还未开业之前，就已经自带流量，吸引了不少话题度；
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从B2层-L4层的自动扶梯旁的墙壁上，设置了“Mi volas paroli”镶嵌艺术瓷砖的公共艺术装置；西北广场有尼古拉·伯格曼创作的12米×8米的大型墙壁绿色艺术。
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ONE FUKUOKAHOTEL里也展出了近80件艺术作品。
延续福冈美食之都的在地特色，强化项目的美食属性。
美食空间也是项目的一大亮点，打造了「天神福食堂」、「iiTo TENJIN」、「天神招牌老街」等美食区域。
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位于B1层的美食大厅「iiTo TENJIN」，引入了With Green、TAVERY WALKER、ぽきと等8家餐饮品牌；
「天神招牌老街」则汇聚了不同地区的美食，包括すし酒場さしす、博多もつ鍋专门店等7家餐饮品牌。
位于L5层的「天神福食堂」是天神最大的餐厅之一，也是项目最有特色的美食空间。
店面约460㎡，店内设有209个座位，分为“天”、“神”、“福”、“食”四个空间，可以通过入口处的监视器来查看座位空余情况。
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由西铁公司与 Ringlatze 株式会社合作运营，与以往专注于白领的“职场餐厅”不同，天神福食堂希望打造成“一个能够满足现代职场人士多样化工作方式和生活方式，可以灵活地用于就餐、工作、休息、社交的场所”的新型食堂，面向天神区的各类人群以及游客。
来源：N
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天神福食堂分不同时间段运营，中午是食堂提供午餐，下午到晚上就变成了酒吧，提供咖啡、酒水、饮料、甜品、小吃等，变成了休闲区。
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突出在地文化，扩大与“周围”的链接，注重可持续发展的理念。
项目在B2层-L5层的商业空间里展示了不少与福冈相关的艺术家的作品，包括包括鹿儿岛睦美、宗祖圆、丰野美格和大西康昭。
ONE FUKUOKAHOTEL展出的艺术作品也以福冈大厦外观和天神核心区的设计为主题，还有八女和纸等传统工艺品以及福冈艺术家和摄影师的作品。
Studio PARKER作品图：
在八女和纸和福冈大厦的瓷砖上印上NIC*斑马纹的作品 来源：N×
此外，天神福食堂与西铁沿线的城镇、九州政府合作，采买食材以及销售当地特产，店内的销售区还售卖自有产品，同时开发原创零食、原创周边等；餐厅里的餐具也都是环保材料制成的，还会充分利用食堂的剩余食材以减少食物浪费。
天神福食堂的原创产品
来源：N×
作为由三个建筑合并改造而来的垂直商业，ONE FUKUOKA BLDG.的硬件其实不算太佳，但项目却在这里玩出了“创意”交汇的混搭气质，将更高的楼层留给了办公以及酒店，L5层一整层都是天神福食堂，B2-L4层的主要商业空间也保证了整体游逛的舒适度。
对于国内商业而言，在存量商业饱和，不少存量商业逐渐失去吸引力和核心竞争力的当下，如何盘活存量商业才是重点。
当下涌现的一些非标商业，也总有些“曲高和寡”的自嗨感，缺乏对“周边”的洞察，也没有内核来支撑。
想来同样“以旧换新”的ONE FUKUOKA BLDG.，或许能给到一些改造的借鉴思路。
