我一直都认为，这世界最会赚钱的行当，就是房产中介。
我这几年先后认识的好几个房产中介，不久后都成了房产大老板。
这阵子准备换新办公室，前前后后跑了十几趟，跟房产中介更是混得忒熟，更是深刻印证了我的这一点认知。
其中一个，人称钟师傅，平时穿一件最低档的西装，出场秀总是戴着乌黑墨镜，有一点低端版黑社会大佬的味道。
嗯，大概就是这样：
但是他眼镜一摘，嘴巴一咧，就是一个十足的笑口佛，对客户无微不至，有点像《安家》里面的孙俪。
而他的故事就更让人啧啧称奇——
3年前入行，他还是个只有3万块存款的典型社畜，每天风吹日晒带看十趟，也不过月赚8000。
然而时隔三年，作为中介中善用杠杆的佼佼者，他愣是凭借3万存款，买下了市价400万的写字楼。
现在，带客看房，只是他“探探行情”的副业。而光靠资产躺赚，他已经月入5万，活得相当滋润。
钟师傅说话也特别实在，开口即金句。每一句金句，都值得跟大家好好玩味。
这些金句，也演绎着他从3万到400万资产的三个关键认知。
“客户永远租不到真正的笋盘”
钟师傅第一句金句是：客户是永远租不到真正的“笋盘”的！
（注：“笋盘”是指，远低于市场价的房价或租价）
这句话，听得我大吃一惊。
我们沾沾自喜捡到的便宜，其实都是别人眼里的自以为是。
因为，真正的“笋盘”，一定是被中介第一时间抢掉了。
比如说吧，一套广州市核心办公区写字楼，平均出租价格是120块/平米，而一旦遇到低于市场价40%的价格，一定放出来就被中介自己租掉。
中介，明明是个卖门票的，怎么还正儿八经当上了运动员呢？
很简单，有利可图！
一个远远低于市价的租金，绝不可能是因为业主傻。
一定是那办公室没装修，不好看，看着讨人嫌。
比如，这个破样儿：
而这个时候就相当考验中介的眼光和经验了。
如果办公室的确交通方便，位置优越，就缺个包装，包装的成本算出来并不太高，那么绝对值得一手拿下。
还是拿市价120块/平米的写字楼来说，低于市价40%，80块/平米租下来，只需要花3万块钱装修一下，200平米的办公室立马就可以租回市价。
这样，一个月可以躺赚8000，4个月不到装修成本就回来了！
五年租约，可以赚40万基本没跑，要能谈妥十年租约，除非遇上疫情这么大的黑天鹅，80万就已经可以等着数钱。
钟师傅怀揣3万块走江湖的那一年，已经懂得了这个原理。入行第一年，就用仅余的3万存款，投入到一个笋盘的装修。
租五年的押金哪里来？
借！问朋友，问父母。
他人生的第一道杠杆只有7万块，但是撬动了40万的纯收入，让他每个月基本不愁工资，人生进入相对自由状态。
如果用年化收益率来计算，钟师傅的第一桶金，年化收益率是250%！
而他，也深谙这金句背后的涵义——做中介，不能做苦力活，一定要看清楚这个工作背后的意义，本质是获得信息差。
这一个深刻的认知，正是一个普通工薪屌丝，用财产性收入向中产阶级递进的台阶。
“穿得越光鲜的中介，离钱越远”
听完钟师傅的第一桶金故事，我就奇了怪了。
一个人每年躺赚大几万，还有工资和奖金，应该衣着无忧，光鲜亮丽才是。
何况他上既没老，下也没小，赚到就可以花掉，怎么每次见他都是穿同一件衣服，而且还档次相当低调？
他哈哈一笑说：
小维姐，你这可不知道了，自从我认准了赚笋盘的钱，我就每一分钟都在为这件事积攒本金。
因为接着还要弄了第二套，第三套，第四套……
那些穿得好、吃得豪的中介，很可能是他们找不到正确的花钱方向。
客户租房子从来只看真正需求，又不看我的样子。我投资在衣着上，客户也不会为我埋单。
但是我攒下更多本金投资在笋盘上，业主一有笋盘就会找我。有时候面积大自己吃不下，介绍给客户，客户反而更加愿意跟我交朋友。
他这番话，似乎和股神巴菲特的行径不谋而合。
巴菲特说过一句有名的打趣话：“如果今天公司股票价格涨了，我就买4块2的套餐；如果股价不好，哈，那我就买3块8的。”
那他节省的钱都去哪里了呢？
无需多言，一定是投在他最擅长的股票投资上，因为那件事更值得投入本金。
他们两个人，都是在生活上保持最基本的投入就算了；
剩下的本金，都往投产比最高的业务上砸。
而这，可能是90%的人没有研习过的功课。
每个人的钱都有很多花费管道，你可能觉得应该投在学习，他可能觉得应该投在交友。
而某些有特殊需要的人，例如明星，则更愿意在颜值上砸钱。买好看衣服包装自己，做最高级的美容，健最贵价的身。
所以，把钱都投在声色犬马和纵情享乐，不是大方，可能是那个人不太精明。
找到生钱窍门的人，都只为赚钱的事情下重本。
这既不同于有钱往死里存，也不同于有钱往尽头花。
这是，看清楚钱的每一个去向，算清楚回报率，为未来更高级别的享乐做准备。
“买房子，我只关注现金流”
钟师傅告诉我，他其实已经买下了一套400万的写字楼，目前正在装修。如果有兴趣，可以改天带我看看。
我简直下巴都要惊掉了。
你说他当二房东，用的是“以租还租”的方法，还不需要太多本金……
而这400万的写字楼，首付按照现在并不宽松的商用楼按揭来说至少200万，对一个90后来说实在不是一笔小钱。
是什么驱动他用尽了杠杆来撬动这件事呢？
首先，他看中的这个单位风景优美，两面通透，户型方正。
而且，旁边的地铁口未来6个月内就要开通，有一定的升值空间。
其次，他更看重的，是这个写字楼出租后优厚的现金流。
每个月市场租金3万多，租售比已经达到了10%，绝对是笋盘当中的顶流！
如果出租时能够拿到押三付二的条件，一下子就可以回流15万。
而去年疫情期间，贷款利率也相对宽松低廉，所以他果断出手，赚透了时间的红利。
我从来听别人说买房看中的是地段、户型、升值预期，极少听说更在乎的是现金流。
可能因为国内住宅租售比实在太惨不忍睹了，上千万的房租金可能只有几千块，完全没有性感可言。
而钟师傅说：与其买住宅没钱回笼，不如买写字楼以租养贷，赚到增值的同时，生活更从容。
的确如此。
我见过不少买了房之后生活更悲惨的案例：为了房贷，咬紧牙关一个月不吃一顿好的，星巴克海底捞小资生活从此再会。
但是有了10%的租售比保证呢？
整个房贷全覆盖不说，还有赚！
所以，投资房产，吃增值是一种方法，一定要考虑易出手的住宅；
吃现金流是另外一种方法，考虑租售比较高的写字楼是不错的方向。
关键是，你的内心到底想要什么？什么样的投资更适合你的生活？
我想这一点，深谙投资之道的钟师傅很清楚。
写在最后
讲真，听完这个90后小伙子的一番点睛金句，我也顿觉茅塞顿开。
从小，我们的父母就教育我们，要勤劳，要踏实，不要负债，通过劳动收入一步步改变人生。
事实上，这些思维看上去，都已经相当老旧。
金融思维，尤其是科学而可实操的金融思维，在这个时代反而显得闪闪发亮。
正如钟师傅这样，不装不端不傲娇，低调地带着客户看房，默默地囤着笋盘；
一旦遇到算得过账的好项目，立马出手，重度关注现金流……
也许这些说起来都不是什么惊天动地的大道理，但是却隐藏着细碎严谨的洞察、说干就干的野心。
总好过一部分不勤于思考的人，空有一腔欲望，最终只跟焦虑作伴。
说到底，人和财富接近的捷径，永远不能矫情，只容理性的计算。
从3万到400万，不能说是“幸存者偏差”;
我更愿意把它解读成：平凡的年轻人，用对方法投资的成功案例。
作者：维小维生素，公众号“维小维生素”（Weixiaowei6）。曾任四大、网易等知名企业管理层，10年CFO&高管，掌管过亿资产。实战派财商教练，有料的职场达人，用干货和感悟给你一束光。转载请到原作者公众获取授权。
