重磅!土地,进入零售时代!

重磅!土地,进入零售时代!
2024年04月27日 21:03 资本时差

都在等一线城市全面放开楼市限购的消息,没想到土地市场率先爆出大新闻。

近日,丽水市房地产市场平稳健康发展领导小组印发《进一步优化房地产市场调控措施》,措施包括:

购房补贴延续至2024年底、推进以旧换新、推出低容积率地块、允许建单幢低层住宅等措施。

其中,关键一条是:“适当放宽容积率限制,符合相关情形下允许建设单幢低层住宅,低层建筑非沿街部分可以采用高度不大于2米的实体围墙”。

随后,碧湖新城16亩低密地块亮相,共A、B、C三个区块,由6宗小宅地组成,容积率0.7-0.8。其中,A地块又拆分成4个小地块,A-1地块865m²,A-2地块818m²,A-3地块989m²,A-4地块982m²,预计房屋幢数均是1幢。

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4个关键信息

这个新闻有几个关键点:

1、超低的容积率,只有0.7-0.8。

这意味着,这些土地基本上属于别墅用地。

2、土地拆分成小块来卖,每块800平米-1000平米。

起拍价是200万-300万/亩。

算下来,这些小地块,单独起拍,每块地300万-450万。

这意味着,拿地的成本急剧下降,拿地不局限于开发商,一个普通的中产家庭就有实力拿地了。

3、取消拿地限制。

在土地购买方式上,可以单个业主独立购买土地并进行建设,也可以多个业主联合,共同竞买一块土地并进行建设。

拿地不再设置条件,个人,多个个人,也都有资格拿地。

4、别墅建好后,每栋房屋都有证,可以在二手市场上出售。

在建设完成后,多个业主可以分别认领房屋,办理各自的产权证,每套房子产权独立,归属于不同的业主。

无论何种购买方式,后续均支持通过二手房销售转让方式出售给他人。

这种玩法国外很普遍,但是在国内真是太新颖了。

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土地市场,进入零售时代

这有几个影响:

1、别墅DIY时代到来。

别墅DIY,其实早就有,只不过针对的都是巨富阶层。

有的开发商在拿地之前,会跟一些巨富们沟通,说要拿一块地,都是筛选后的家庭,大家的身份和社会地位都差不多,你要不要参加。

你要是参加的话,我让设计师给你设计几套方案,你看看喜欢哪个,选中个,我们就根据你的喜好建。

所以,很多巨富阶层对自己的别墅究竟有多大面积,其实没有概念,因为不是标准化的东西。

以前,只有巨富阶层,受到开发商的邀请,才能享受这种待遇。

现在,几个中产家庭商议一下,就能实现别墅DIY。

当然,跟农村自建房的区别是,它有证,可以卖。

2、土地零售时代到来。

以前为啥只有巨富阶层有这种待遇?

因为拿土地的成本太大了,各种限制也太多了,要么开发商没实力拿到土地,要么开发商没实力把超级富豪们聚到一起。

以前我国的土地市场,还是属于批发市场,拿地的基本上都是各大开发商,普通企业要想拿地给员工建宿舍,也得先成立房地产公司,还得有各种资质等等。

针对开发商拿地,我们也出台了很多严格的政策,比如拿地资金必须是开发商自有资金,不能是银行贷款等等。

现在好了,啥都不要了,个人都能买土地了。

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为何出现这种情况?

为啥会出现这种情况?

1、土地财政,想戒太难了。

之前有人预测开发商转型不可能成功,理由是,他们干的活太简单了,而且都是暴利。

只要搞定了某些部门,搞定了土地,搞定了银行,剩下的就是等着收钱了。

想转型搞制造业?不可能成功,他们都没有精细的管理能力,没有研发能力等等。

产业发展也一样,搞房地产来钱太快,效果也很高,面子上也很风光,马路很宽敞,到处都是标志性建筑。

但是,搞制造业等技术含量高的产业太难了,一点一点的抠,还不挣钱。

看了一圈,最后还是得靠土地财政。

2、土地市场,左手倒右手的游戏玩不下去了。

自从房地产市场挨锤之后,民营开发商基本上就不拿地了,他们都是忙着处理自己的债务。

毕竟,拿地是未来发展,可以先等等,但是债务关乎当下生死。

民营房企不拿地,但是土地财政又戒不了,咋办?要求国企发挥作用。

所以,这两年,拿地的基本上都是地方融资平台,以及央国企。

大家看一下,某地又拍出地王的新闻,基本上都是几个国企在玩儿。

问题是什么呢?

国企拿土地,就是左手倒右手的游戏,把国企的钱补贴给地方财政。

而且这根本不是市场的玩法,国企拿了地之后,盖了房,也卖不出去。

国企高额拿地,银行贷款,房子卖不出去,自然也会出现债务问题。

远洋地产不就爆雷了么。

所以,通过土地这个媒介,国企资金倒给地方,这个左右倒右手的游戏也玩不下去了。

3、巨富不接盘,还有中产呐。

但是这个游戏还得继续玩啊,怎么办?只能再想办法了。

土地,之前都是大块大块的卖,一块都好几个亿,拿地的也都是开发商,只有个别有钱的个人拿地。

现在大家都没钱了,为啥不能把土地拆成小块卖呢?可以啊。

以前,我们买烟,有钱的时候,可以整包整包的买;没钱的时候呢?可以一根一根的买。

所以,土地也可以,一小块一小块的卖。

巨富阶层不接盘房地产了,还有中产阶层嘛。

一小块土地,正好盖一套大别墅,庞大的中产阶层,总会有人接盘的。

孙宏斌不拿地了,王健林不拿地了,但是在办公室的小王、小李还可以去拿地嘛。

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可以预计的是什么?

1、土地市场,零售时代是大趋势。

2、小型开发商可能会再次繁荣。

3、先吃螃蟹的人有风险,政策不确定性太大。

如果某地有了压力,那么你就有可能拿了地,盖不了房,或者盖了房,拿不到证等等。

关于卖地,办法总比困难多。关于困难,你不知道从哪里就出现了。

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