昨天，三环边，均价1.2万，不好的楼层1.1万，甚至，1万出头，引起的全程疯抢。
啥都不说，直接上图：
在去售楼部的路上平均每100米，都会站着一个中介小哥，只要经过你问是否看房。
看房就带你进去，看不上，还有其他高新区房源等着你。杀客能力杠杠的！
售楼部人头攒动，即使快到12点，客户也没有离开的迹象。
而旁边垂柳路，俨然成为了这个楼盘的停车场。
当然，这一天，战绩也是非凡。
可以看一张网传的图片：
1433组，成交170单，为郑州楼市再添一把火。
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为什么能引起这么大的关注？
首先楼盘位于三环边，其次有高新万达和华中师范附属学校加持，还有规划的9号线。
万达已经营业，学校正在施工，只有地铁是规划中，落地还算可以。
你看看这个楼盘基本上满足了刚需的所有需求：
价格低，有商业，有地铁
要是我，不去抢，都对不起这么美好的人间四月天！
是不是心瞬间躁动起来了，有种不买不是河南人的感觉。
再有，总价低。
面积段是70-115平，容积率4.0，也就是不到100万，就能买到三环旁的房子，吸引了不少刚需，在涨声一片的郑州，这点也尤为难得！
其实，这已经不是第一次引起大家的关注了。
第一次，从拿地开始：
在2016年，郑州土拍的搅局者K2就是因为在此争夺战中，首次亮相郑州。
当年7月7日，高新区72，73块地拍卖，是福晟与谦祥联合开发的钱隆城。
这场土拍也是非常激烈，竞争100轮，耗时155分钟。
最终被K2拿下，虽然后期被宣布无效。但是也拉长了这个项目的开发周期。
第二次是福晟被世茂收购，郑州那么多盘，也只有这个尤其火热。
然后就是前段时间轰轰烈烈的因为学校维权事件，业主一时间成为被门夹傻的代名词。
承诺学校依旧是大坑，让不少业主心急如焚，便开启维权之路。
这次，轰动全城，则是因为低价吸引。
不过，调研了五期以后，不得不佩服它的营销手段。
可以仔细看下，这一期：
新推出的五期，算是项目的一个飞地。不连接大盘，独立性比较强，算是一个孤盘。距离宣传的华师附中学校，以及万达都比较远。
除了这点儿，最最关键的来了，我们来看周边环境：
燃气，搅拌站，水厂，墓地，所有的不利因素都汇集在了这里。
周边实景拍摄
看到周边情况，你还愿不愿意，还觉得1万-1.2万的价格香吗？
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这就要问自己三个问题了：
1万块钱能买到3环边的房子，被骂成汪汪你买吗？
1.2万买3环边有万达，有学校的房子，有墓地的房子你买吗？
前期业主刚维权，你还敢买吗？
买不买，怕不怕，到底怕鬼还是怕穷？
要我说，实在没钱也是可以关注。
要是介意，我劝你千万不要碰，因为至少好几年你内心会难受。
为什么我会这么说？
首先，万华城的一期交付在郑州交付的刚需小区中，还算可以。
随手给你几张社区图片：
一期交房中等，后期也许还会有期待。相比一期交房就不好的楼盘来说，可信度又增加一些。
对于此次五期的定价，也是有一定利润可图的。
不管怎样，营销上是有两个挡位，五期低价吸引来访，一个是正常3期的1.45万的价格，一个是五期1.2万左右的价格，总能逮住一个。
其次，因为整个高新区市场可选择的不多了。
我们再来看整个高新区的情况：
高新区分化比较严重，高新老城与高新新城的价格最高相差5千，所以我们要区别对待。
先说高新老城：
谦祥世茂万华城，毛坯1.1万-1.45万不等，楼盘体量大；
正弘青云筑，1.55万，基本没房子，主要再卖公寓；
郑报玉兰先禾，1.35万，体量小，房源不多；
朗悦公园府，1.55万，价格不便宜，并且在科学大道以北，设施不如科学大道以北。
龙湖景粼玖序，高层基本售罄，洋房在售，配建人才房。
永威金桥西棠，均价已经上涨1.75万。不好楼层1.6万。
高新老城配套比较成熟，但是科学大道以北明显比南边要好，而且可选择的楼盘不多，特别是高新区的纯改善，更难。
这个片区值得关注就是万华城，改善只有永威金桥西棠。
而高新新城：
保利和光屿湖，万科城基本在1.3万；
美的翰悦府不好楼层，龙湖天境，金辉优步花园基本在1.2万+
这个片区比较荒芜，待开发，虽然距离四环比较近，也没有隔离带，但是高新区不是郑东新区，支撑不住外溢。
即使四环通车，也难以挡住这个片区降价。
现在随着行情起来，片区价格略有上涨。值得关注的就是龙湖天境，万科城九期。
看过高新区的整体房价行情，你就明白1万-1.2万，你能买哪里了？
按照高新的房价只能买四环外的高新新城，四环内的楼盘几乎不可能，并且有些楼盘还基本售罄。
所以，基于高新区的刚刚需，买墓地旁的三环还是买四环外，是个问题的。
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也许你会说，如果1万-1.2万，我跳脱出高新区呢？我还能买哪里？
看下面我画一个图：
这些都是存在1.2万以内楼盘的区域，我们来看这些区域最明显的特征就是在3环外，甚至在四环外。四环外居多。
再来看区域价值，价值不大的区域物流园区，还有比较远的四环外的惠济区和商都片区。
在这些区域中，只有二七区三环边会有盘比如亚星金运外滩，泰宏建业国际城等。
但是二七区非常尴尬，就是区域价值不好。
常西湖的是汇泉西悦城，以及碧桂园西湖的特价房。还有就是高新新城。
白沙就是白沙镇的汇泉东悦城，东润朗城，由于地理位置的因素，不太适合刚需。
在这里面也就是高新新城以及碧桂园西湖，能考虑。
而二七区也是墓地比较多跟万华城5期面临的一样，有些还不如万华城。
所以，随着郑州房价的进一步上涨，首付门槛已经提升，原先不到1万的高新新城，现在也要1.2万+了。
盘来盘去，这个面积段可选择的楼盘真的不多。
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新一轮的房价轮动已经开启，但是郑州分化也更加的深入。
从区域分化，到区域楼盘内部的分化，每一步都再告诉我们一个道理：
贵有贵的道理，便宜有便宜的理由。想要捡漏更加的难！
所以，有需求的人尽快上车，最起码还有好的楼层供你挑选！
