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时隔5年，滨河、管南、金水北，三个板块的房价野心和楼市热度，翻了个底朝天。
这里面，滨河起点是最高的，金水北次之，最后才是管南。
2016年，郑州一年拍出12个高价地王，滨河新城占了6个，一时间， 滨河房价、市场热度简直要冲上天。
而那年，管南还在紧贴着南三环挣扎，金水北还没太大热度。
2017年，滨河房价卖到1万7，管南房价1万3，金水北房价1万6；
2018年，滨河某盘精装卖到了1万9，管南1万5，金水北房价1万65；
随后，画风全变了，滨河一冷再冷，管南与金水北逆流而上，热度持续走高。
2020年，滨河出了团购价1.36-1.45万，管南房价稳坐1万6，金水北房价1万8；
而今年，管南房价一路涨破1万7刷新纪录，金水北平平无奇瀚宇天悦城涨破了2万+。
但滨河，仍然在1万6-1万7的房价之间，在四年前的房价原点上，孤独游离，市场热度几乎毫无起色。
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是的，滨河，真的被忽视太久了。
滨河上一次进入郑州人民视野，并不是因为楼市，而是春节期间在抖音突然火了一把的网红打卡地——蝶湖戒指桥。
那几天，滨河人山人海、车水马龙，堵得一路通红……
这恐怕是2019年以来，整整三年里滨河人最多、最热闹的时候了。
有人说，滨河终于出圈儿了，终于有人气了，那阵儿热度势必会给滨河带去一波看房人、买房人，要给滨河带来新的希望了。
可事实证明，想多了，真的想多了……
目前，滨河新城区域房价水平整体在1万6到2万2之间，按照产品及价格水平基本可以分为几个档位。
第一档：房价2万+，区域顶豪产品，代表楼盘亚新海棠公馆、康桥美庐湾；
第二档：房价1万9左右，中高端产品，代表楼盘有绿城明月滨河；
第三档：房价1万6-1万7，也是目前整个滨河数量最多、最主流的产品档位，楼盘包括金辉滨河云著、电建泷悦华庭、华发峰景湾、信保春风十里、中交滨河春晓、融侨雅筑等；
简单总结一下：
滨河最高端的两个代表作，一个是亚新海棠公馆，一个是康桥美庐湾，设计很牛，户型很牛，堪称滨河产品顶壕标杆，当然也是价格标杆。
海马青风公园是滨河最典型的楼盘，见证了滨河从爆火到爆冷的整个历程。一期出道即巅峰，二期价格涨涨跌跌，卖过1万6，卖过1万7、1万8+；2020年，还出过1万4的顶底特价房，刷新历史低价。
目前，青风公园二期有1万6+的毛坯高层房源，也有1万8+的精装房源可选。
信保春风十里，片区最低价。紧邻华夏大道，一直被其他“邻居”称为最刚的刚需特例，房价也从9000开盘，卖到现在均价1万55。
绿城是纯小高层，整体品质也不错，中交、华发、金辉、金地、电建四个是竞品，融侨因为郑州口碑较差，不占任何优势。
因为工作关系，从滨河起步至今，我去了滨河不下十次。从滨河区域还没热起来、还没有地王的2015年开始，我每年都会去这个版块看个一两次。
最近一次去滨河调研是在上周五，最大的感受就是：
——没人气，一如既往的没人气，售楼部没人气，街上更没人气。
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如果说售楼部当天人气不足，并不特别具有代表性，那我们看看更为客观的数据。
这是2020年，管南、金水北、滨河三个板块的住宅成交情况。
管南板块住宅成交量1148套，面积12.72万方，全城第一；
金水北板块珠钗成交783套，面积8.09万方，全城第三；
滨河新城板块住宅成交241套，面积3.06万方，
滨河新城去年全年仅仅卖了241套房，数量只有管南的20%，彻彻底底被碾压！
即便如今，郑州等来了市场小阳春，主城区一些热门楼盘还涨了价，但孤寂的滨河，仍然没有吃到一分红利。
如图，我把整个滨河的开发进度梳理成了一张图，可以非常清晰的了解各个地块的进展情况。
——底图来源于网络
北部区域（红色），是整个滨河开发最早的区域，目前房源已经基本售罄，均处于即将交房或交房不久的状态。
中部核心区域（绿色），是目前在售楼盘最多的一个区域，地块不大，楼盘分布非常密集，一条街上三四个售楼部，竞争压力也最大。
截至目前，整个滨河还剩下两个组团未开发。
——区域最南端，规划的产业园区，和少量住宅地块，距离片区核心资源最远，未来居住舒适度最差；
一个是区域西部紧邻着蝶湖，还有12个住宅地块，有湖、有艺术中心、有地标商业，是未来片区环境最好的一部分，这是滨河区域最后的宝地。
如今滨河风光不再，市场热度不再，因此，最后这十余个宝地短期内怕是不会轻易挂拍了。
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最后，总要回归到一个问题上，能不能买？滨河现在能不能买？
那要把它的优势、劣势搞清楚，然后再看，适不适合你、你能不能接受。
滨河的优势很清晰：
净地开发，都是小地块，建成难度小、速度快；
容积率低、改善纯粹度高，城建标准高，环境不错；
品牌开发商，没有本土小房企；
与此同时，滨河的劣势也有目共睹：
与管南、经开距离非常近，但区域互通性较差，连不成片；
配套从0开始，比较慢，而且不确定性较大；
土地同期拍、房子同期卖，货量太大、供过于求，很难跑量、涨价来带动热度；
滨河起步太高，炒作太高调，房价起点太高，导致大家对滨河的固有认知太难改观；
对于滨河的购买建议，我有这样的看法：
1、首套建议不要选这里，如果你是首套房，建议去主城配套更成熟的区域看看；
2、第二套房、改善自住房，选这里也未尝不可，相比于1万7的管南、奔2万的金水北，1万67的滨河舒适度确实会更高、环境更好，但配套要耐心等、要承担不确定性带来的风险；
3、投资目前建议放弃，滨河市场的拐点还没来，升值动能明显不足，带不动。
最后，对于滨河你有什么看法？关于郑州房价、楼盘选择、能不能买？如果你有疑问，或者举棋不定，留言区留言，我来给你答案！
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