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上周，我用了两天的时间，把北龙湖在售项目调研了一遍，发现北龙湖市场形势比想象中的还要严峻。
1、北龙湖最近市场有点火，卖的不错。
有几个数据可以作为参考：
一季度，北龙湖已销售近110亿元；
3月中旬开盘的绿城湖畔雲麓，周内成交178套，销售额超过10个亿；
仅4月，截止到21号，正商珑水上境已平销30余套，珑湖上境仅余的几套房子也彻底清盘。
2、北龙湖在售项目的价格普遍上调了。
去年低价入市的诸多项目如金茂、中海、绿城等项目都有超过2000元/㎡的上调。
有几个数据可以作为参考：
永威上和琚首开毛坯36000+元/㎡的房子没了，只剩下了43000+元/㎡的毛坯价；
建业君邻大院首开价格38000+元/㎡，现在的价格45000+元/㎡；
正商祯瑞上境标准层均价50000-60000元/㎡。
3、北龙湖可售的房源不多了。
北龙湖供应峰值是在2018、2019年，曾有30个项目，约8000套房源同时在售的记录。
——2019年北龙湖在售项目一图
参照各个项目销售周期，这些项目在2020年基本上进入尾盘。
但新增项目极少。除了3月已拍的12号地，其它地块完全没动静。
2021年截至到5月，北龙湖还没有一个新项目入市，只有一个项目开盘，三个项目加推了不到200套房子。
有几个数据可以让你对北龙湖库存有更直观的感觉：
正商五个项目加起来不到500套；
建业君邻大院25、24号地加起来不足100套；
永威上和两个项目加起来不足100套；
康桥诸子庐仅剩20多套大户型；
金茂如意府可售房源不足100套；
除了已交付的项目，北龙湖南岸90%的楼盘已是接近尾盘的状态。
整个北龙湖南岸可售房源是合计是10915套房源，目前南岸剩余房源不到2000套。
还有一点需要注意，在这剩余的2000套里面，有至少三分之一的房源是一楼、顶楼或者特殊房源，属于库存供应。
这进一步压缩了可选空间。
另外，还有一点不容忽视。关于2020年中原科技城面世以及北龙湖北岸规划修改。
它的直接后果是，规划利好的同时，也意味着北龙湖北岸原定的38块住宅用地将更改为产业用地，北龙湖北岸可供地块也是屈指可数，南岸住宅更稀缺了。
就连北龙湖的置业顾问也感叹，在北龙湖卖房两年了，最近客户成交效率变高了。可能之前谈了一两年的客户，最近来了一两次忽然就成交了；之前约访的客户需要打几个电话，最近可能打一次就能确定客户看房时间。有时候客户爽快的让她们自己都吃惊。
之前她们也会对客户表达，如果不尽早下定，有可能定不到的话。但，当下这话确实是一点水分都没有的，只要是正常楼层，面积大小适中的，房源去化确实很快。
还有一点也需要注意，3月，北龙湖12号地开拍。
结果是每亩单价2865万/亩，折合楼面价高达25280元/㎡，溢价率50%。
这个楼面价比核心区建业25号地贵了3000元/㎡，比一路之隔的绿城湖畔云庐贵了将近5000元/㎡。
地价上涨，新项目涨价，老项目没什么可选。
这就是当下北龙湖的市场现状。
就连北龙湖最大的地主正商，其五境共计有3000多套房子，目前加起来也只有不到500套了。
除非正商后续还能继续拿到地，否则正商在北龙湖也到了“收官”阶段了。
近期，正商丰华上境新加推的楼栋以精装面世，就被很多人理解为正商开始“惜售”了。
这其实是个误会。
因为在正商北龙湖五境中，丰华上境一直都是有点神秘的存在。
过去四年，正商在北龙湖五境同开，难免存在先后顺序，17、18年正商主推的是善水上境、珑湖上境；19、20年，主推的是珑水和祯瑞上境，而丰华是在2020年才逐渐面市的。这就是为什么大家都知道正商在北龙湖有五境，但很多人对丰华并不了解的原因。
但其实，丰华在一定程度上是算得上正商五境的大成之作。
其最初的产品定位是一脉同出自正商的祯瑞上境，因此，丰华上境一开始的交付标准就是精装交付。
只是北龙湖市场时过境迁，发生逆转，而正商的丰华上境不过是一如最初的规划，从未改变。
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过去5年，正商看起来有点疯，接连在北龙湖拿下五块地，规划3066户，也就是北龙湖每五套豪宅的成交，就有一套是上境系。
别人看不明白，可正商却很清楚自己在做什么。
在过去5年，从拿地布局到项目规划，从产品设计到园林景观，从施工工艺到物业服务，从品质到审美，正商的人都在忙着改变。
这才是正商真正的野心。
“上境系是正商数十年品质升级战略的丰硕成果。更是送给深耕郑州的城市纪念物”。
这就是正商的上境系，它并不是一个概念或者一个构想。为此，正商已经准备了10年，甚至更久。
正商的上境系有两个阶段：
第一个阶段，更多的是大踏步的探索和实践，它就是后来的善水上境、珑湖上境、珑水上境，目前这三个项目均已交付。
第二个阶段，在善水等项目的经验上升华。它就是现在的祯瑞上境和丰华上境。
祯瑞上境的惊艳是大家有目共睹的。
许多人对祯瑞的设计和用材是第一眼就爱了，果然是在善水上境的基础上一如既往的舍得向大师团队砸钱，舍得用好品牌，好东西。
不仅仅是风格的留白和雅致，还有对细节的把控，展现出的是精细化的考究。
比如，木饰面采用半开放漆面工艺，既有略微凹凸的高端质感，又不至于藏灰，易于打理，抗黄化处理则可让木饰面不易变色，历久弥新。
比如园林，每走五步都有一个极致的点让你玩味。
比如，园区内的石材均采用激光切割机工艺，将石材缝隙控制在2mm范围内，确保对缝均匀；
比如在树种的选择上，用到了全冠移植的紫薇、乌桕、丛生元宝枫等等。
因此，祯瑞上境从一面世就是奔着北龙湖第一梯队定位去的。
事实也证明，正商确实让人再次刮目相看，祯瑞上境确实做到了”样板北龙湖”。
但，很多人不知道的是，丰华上境和祯瑞上境是同生一脉的。
这也是丰华上境一定要做精装的原因。它一定程度上是正商在北龙湖上境系的集大成者，也是正商上境系给予厚望的升华之作。
在丰华，你能看到，扎实的产品力，还有正商对于区域的前瞻性布局。
你能看到正商舍弃了模式化的打造手法，开始遵循“更懂生活更懂你”的主张，打造有温度的房子。
你还会看到，在建筑的打造上，丰华所选材料皆为高配，在产品尺度上都很舍得。
在精装标准上，丰华上境精装标准对标祯瑞精装标准。
其它还有德国博世厨电、吸油烟机、灶具以及蒸烤一体机、嵌入式冰箱，卫浴主要是瑞士劳芬、日本伊奈。
在型号的选择上也更加精细化，比如菜盆选用台下安装方式，做到卫生无死角，更易打理；比如选用全自动智能马桶，不仅自带正负离子空气净化功能、水瓷超净不沾油污、三重漩能全方位冲洗不留死角、气盾隔臭阻断异味挥发、泡沫盾防止飞溅五大黑科技，而且还有夜间自动杀菌消毒功能；
在园林景观上，依旧是山水比德的董事长孙虎先生亲自操刀。
整个社区景观以“林泉高致”的设计理念，将山水画中的“行桥、问客、品茗、闻潺、廊间、趣林、待林、谧林、拾花、探林”等场景融入到景观之中，打造了极尽视野的园林进深，远处雾来云往，近处雅致尽收眼底。
在建筑设计上，依旧是上海柏涛的董事及总建筑师徐广伟先生合作，并在珑水上境的基础上对外立面进行提升。
你将会看到中式美学，配合270°拐角阳台，石材、玻璃、铝板的配比及角度非常精美。
除此之外，丰华上境的位置具有先天的优势，坐拥河湖双水景资源。
在北龙湖，临河而居似乎并不是太难，但想要实现在自家阳台一览河景，却极少。
丰华上境就是其中之一。
其西侧约20米远就是河面宽度近100米东运河以及770亩的东运河公园，西北角不足200米便是8400亩的北龙湖。
为了不负这绝佳的自然景观，丰华上境楼栋排布错落有致，整个小区中近一半的房源都可以南向直接看到河景。
仅仅这一点，足以打败北龙湖在售90%的项目。
至于学校，向东，过了东运河500米就是投资超过20亿的十五年一贯制私立名校，上师大启佳学校，今年就要开始招生了。
东侧就是亚洲第一大医院郑大一附院的东院区；东南隔着一附院还坐落有东区规模最大的便民服务中心，龙翔七街便民服务中心等。
出行也极为方便。周边1.5公里环绕北三环快速路、东三环快速路、龙湖内环东路，可快速通达九如路、龙湖中环、外环等区域主干道。
未来，地铁8号线开通后，丰华上境距离规划中的地铁站点只有约400米左右距离。
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曾经东方明珠在浦东矗立，住在那里的人们，几十年未变。而那里的资产终究成了有钱人固定和传承财富的终极密码。
这个世界，终究还是属于长期主义者的。
从本质上说，买房就是如此。只要选对一个地方，就可静候时间带来的复利效应。一天赋能一点点，无数天后成就一项伟大的工程。
北龙湖就是这样的工程，它只需要你看得准，耐得住，拿得稳。
而在北龙湖，正商丰华上境，是继正商善水上境、珑湖上境、珑水上境相继落子之后，历经品质沉淀，成为祯瑞之后，正商又一个榜样北龙湖，拥有北龙湖一梯队产品品质的项目，再叠加其自身一线临河拥湖的稀缺性及价格差异，一定是北龙湖南岸后期产品中值得关注的一个。
