天津城市发展的重心已经大掉头。
从环城建新区，回归到市区做“填空题”。
资金和精力转移后，很可能“误伤”环城板块，配套建设或放缓。
如何判断板块的发展速度与潜力？
365淘房推出系列专题《城市档案》，定期记录板块生长，评判板块发展指数，建立专属档案，供大家参考。
到底是滨海的飞地，还是西青的“学区房”？
海泰高新区的单价曾经最高4万+，高于同一时期的和平区，却没发展起来。
现在只有1万+，但是买房人却很认，甚至能够放弃南开置业高新区。
这中间经历了什么？
其实买房人对于海泰高新区，爱恨只在一瞬间。
看得出来，买房人对于海泰高新区是认可的。
2023年环比2022年，板块成交面积涨幅33%，单价涨幅4.8%。
首先，产教结合
用教育优势留住人口。
12年制小外在2023年已经招生，并且都是小班教学。
从小学到高中，一站式解决。
这对于环城板块来说，吸引力属于致命级。
所以一部分人，在南开老破小和高新区之间纠结，最终选择了高新区。
另外板块内还有一所枫叶国际学校，提供了公立之外的选择。
截止到目前，周边的板块，无论是中北镇还是大学城，教育优势无法媲美。
其次，滨海飞地
海泰高新区属于滨海新区，对于买房人的意义在于超宽松的落户政策。
35岁以下，大专以上，即可直接落户。
对于板块内上班的高端企业员工来说，很简单。
对于积分落户来说，买新房能够一次性加30分，每年还能加15分。
属于加分最高的区域。
第三，贴近市区
海泰高新区距离外环西路就3公里，从117大厦开车到华苑地铁站，实测20分钟到达。
相当于贴着南开区。
甚至配套可以与中北镇、南开区同享。
第四，新房小区
目前海泰高新区的新房项目，全部都是低容积率，并且大部分是现房。
保利拾光年、景瑞御景天地是现房小区，门槛价格只要155万。
金辉江山铭著是期房，小高+洋房，门槛价格是175万。
总价不超过200万，是大部分人可以负担的程度。
景瑞御景天地实拍
保利拾光年实拍
金辉江山铭著实拍
同时也看得出来，买房人认为高新区是不完美的。
因为除了产业还是产业。
中科曙光
仅有的一点点商业位于景瑞御景天地旁的景瑞MALL，但是还未形成气候。
作为环城板块来说，买房三件套学铁商，相当于只有学校。
其余的两条腿呢？没有。
其实，板块设立之初，走的是高精尖产品围城的路子。
苏州的工业园，杭州的未来科技城板块，都是成功案例。
贴着南开区，又是滨海新区的飞地。
位置、行政都在“占便宜”。
用产业带动板块内，甚至周边居住板块的腾飞。
事实上，板块内的入驻企业确实都是高端企业，其中不乏中字头。
中科曙光、中粮集团、华为、360、西门子、丰田、三星、微软、三洋......
2007年，香港富豪潘苏通壕掷20亿买下了一块地，建设了117大厦和富国高银项目。
想要变成地标性建筑以及高端住宅，还配有环亚马球公园。
单价4万+，当时和平区才2万+！
即使这个价格，还有人买，甚至当时地产业内人士都非常“上头”。
但兜兜转转这些年，117大厦成为最大烂尾楼。
成为了另一种“标志性”建筑。
但是根据规划，海泰高新区未来还是会有发展的。
第一，苏司兰地块摘牌
2023年8月，苏司兰地块以楼面价8255元/平米的价格，被海泰建设摘得，容积率2.0。
地价吊打保利时光年、景瑞誉璟天地、金辉江山铭著的楼面价。
未来的价格肯定会更有性价比。
第二，地铁有戏
地铁11号线后续会途径海泰高新区，并且会在高新区设立三个站点。
12年制小外旁应该会有一站。
第三，商业地块
根据规划图所示，高新区内有商业地块，只是还未建设。
目前，高新区的整体评分稍低。
是因为板块的配套，尤其是地铁和商业的不完善。
后续还会有所发展，但是整体分数也不会太高。
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