拯救“大兵”恒大
和下一步房地产政策的调整
👉文｜马光远
7月17日晚上恒大连续发布的三份财报震惊了国内外市场：
其中2021年和2022年的年报显示，恒大这两年的亏损超过了8000亿，截至2022年12月31日，恒大的总资产是1.8万多亿，但总负债超过了2.4万亿元，资不抵债接近6000亿。
而恒大账上可以用于还债的现金仅仅只有40多亿。
2.4万亿的负债，相当于以色列一个国家的GDP总量，也相对于苏州2022年的经济总量，分摊到14亿人的头上，相当于每个人的负债超过了1700元。
如此庞大的负债，如此可怜的一点现金流，以及上千个在建项目，看起来似乎比较值钱的2.1亿平的土地储备，让恒大的还债前景显得极为暗淡。
如果让恒大就此死掉，这2.4万亿的债务就会成坏账，金融机构的债权是6000多亿，上下游的供应商、建筑企业的债权超过万亿，以及还有购买了恒大房子还没有交付的购房者。
被恒大拖欠巨额债务的上下游企业，特别是建筑企业和材料供应商，很多已经先于恒大阵亡，被活活拖死。
因此，对于恒大而言，死是最容易的，也是最解脱的，但对于利益关联方而言，这是最坏的选择。
坦率而言，我一直认为，目前的结局是恒大最坏的结局，但目前仍然还有补救的机会。相信过若干年再看，恒大事件一定会成为中国金融史、中国商业史上一个会不断反思的案例。
关于大而不倒，关于企业债务的处理，关于行业风险究竟如何排除，关于系统性金融风险如何防范，关于处理行业风险的耐心，恒大给所有人上了一课。
对于恒大这样的企业，当初尽管非负债规模巨大，但考虑到其很多地产项目，特别是土地储备是优质资产，真正的窟窿并不大，如果通过合理的资产和债务重组，让音乐不要停，给恒大输入流动性，今天的恒大绝不会是这样。
40多年了，我们的很多企业倒闭，路线图基本是差不多的：市场传闻、金融机构落井下石断贷逼债，企业流动性枯竭，最后死掉。然后所有人为此买单。
但一旦恒大活着，并且能够解决流动性，债务就不会变成坏账，项目就比现在值钱，还债的概率会大大提高。
事实上，自1929年大萧条之后，金融界得到的最大的经验就是要保证市场的流动性，要有“最后贷款人”，不能让金融机构倒下，不能让市场的流动性枯竭。
这样的经验在后面几次大的危机，特别是2008年全球金融危机的处理中都得到了彻底贯彻，并且有力的防范了危险的蔓延。
2008年全球金融危机爆发，美联储和美国财政部首先出手救的就是危机的肇事者华尔街的巨头，从而避免了全球经济陷入1929年那样的大萧条。
可惜，这个精髓，我们现在仍然没有学到。
恒大现在不再隐藏所有的窟窿，把所有的窟窿摆在了桌面上，这时候，最好的解决办法仍然是有一个超脱的中间协调人，对债务和资产进行重组，在市场化的原则下，对债务进行梳理，最大化盘活恒大的现有资产，通过资产重组，尽可能的避免更大的损失，甚至引发系统性的风险。
恒大解决好了，其他的房地产企业的债务问题就有了解决的标杆，恒大解决不好，很难想象其他面临同样问题的房地产企业的债务问题可以解决好。
毕竟，从恒大的问题暴露，我一直强调，恒大绝不是个案。
回到今年经济的温度，尽管统计局强调了宏观数据和微观体感之间可能有温差，但是，二季度的数据确实低于预期，并且低于中国经济的潜在增长这是事实，无需回避。
｜而其中房地产表现低迷是重要原因：
由于债务问题和预期恶化，房地产市场的数据可谓全面下行：房地产开发投资下滑7.9%，房地产施工面临下滑，新房开工面积下滑幅度超过24%，几乎全国绝大多数的城市房价调整，市场低迷。
而如果房地产不稳，中国经济今年温度的提升难度就比较大。所以，下一步如何稳定房地产市场，就非常关键。
｜在统计局发布数据之前，7月14日，央行新闻发布会上，发言人关于房地产市场的两句话特别重要：
一是提到“考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间，金融部门将积极配合有关部门加强政策研究，因城施策提高政策精准度，更好地支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”；
二是谈到存量房贷利率的调整公开表示：央行“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”
考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间。
这句话不仅仅是央行的金融政策应该遵循的原则，也应该成为下一步房地产政策调整的依据。
目前房地产政策最大的问题是，一方面市场很冷，一方面主要的政策仍然是过热阶段出台的，大多数都是打压房地产的政策，这很显然不合时宜。
所以笔者一直呼吁，既然已经没有人炒房了，包括限购在内的在房地产过热时期出台的所有调控政策应该退出房地产市场。
特别是改善型的政策有很大的优化的空间。除了降低首付比例，降低房贷利率，还应该考虑出台减免二手房税费的政策。
目前房地产市场最大的问题是温度太低，而我们在过热时期出台的政策都是降温的，三九寒冬开冷风，想让市场的温度提升是不可能的。
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