文︱刘德科
昨天有一场很重要的会议，真的是在「探索解决改革中的深层次问题」；无论是对于楼市还是对于城市，这项改革真的是触及到了灵魂。
至少有以下影响
昨天（9 月 6 日），中央深改委会议审议通过了几份文件，其中包括《关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的指导意见》。
从长远来看，这份文件有很深远的影响。我们认为至少有以下影响——
● 有助于解决城市建设土地供给不足的问题
● 有助于控制地价不断上涨
● 有助于加大保障房的建设力度
● 有助于抑制房价过快上涨
● 有助于调校地方政府对于「土地财政」的依赖度
● 有助于增加农民的长期收益
● 有助于提高城镇化效率
当然，这些影响不是一蹴而就的，需要久久为功才能实现，但至少现在迈出了关键一步。
「涉及各方面利益重大调整」
目前，这份文件的全文尚未公布，我们可以先来看昨天的会议报道。最核心的举措是「同权同价」——
●「要坚持同地同权同责，在符合规划、用途管制和依法取得前提下，推进农村集体经营性建设用地与国有建设用地同等入市、同权同价，在城乡统一的建设用地市场中交易，适用相同规则，接受市场监管。」
什么叫「同权同价」？以前，农村集体经营性建设用地是不能直接入市的，它先得转变为国有建设用地，才能入市；在转变性质的过程中，地方政府就可以赚取收益：低价征收农村集体经营性建设用地，转变为国有建设用地之后就可以高价出让。
「同等入市、同权同价」就是取消了征收环节，让地方政府失去了赚取差价的机会。所以，昨天的会议说这项改革是「涉及各方面利益重大调整」——
●「推进农村集体经营性建设用地入市改革，事关农民切身利益，涉及各方面利益重大调整，必须审慎稳妥推进。试点县（市、区）数量要稳妥可控。」
请注意，现在只是要试点，还远远没有到全面实施的时候。
主要用来盖什么房子？
那么，农村集体经营性建设用地主要用来盖什么房子？此前，主要是用于建设保障性租赁住房（《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，国办发〔2021〕22 号，2021/07/02）。
此前我们也讨论过：对于农民来说，把他们的集体经营性建设用地拿出来盖保障性租赁住房，他们的积极性是不高的，因为保障性租赁住房的收益极其微薄（甚至可能是负收益）；所以，他们宁可等着被征收（转变为国有建设用地），那样至少可以获得一笔土地征收补偿款——土地征收补偿款是确定的，盖成保障性租赁住房之后的经营性收益（租金）是非常不确定的。
所以，要真正激活农村集体经营性建设用地，必须深化改革。于是，便有了昨天这份文件。
接下来我们可以关注：农村集体经营性建设用地除了盖保障性租赁住房，还可以盖什么？能不能功能混合？比如一块地上能不能同时盖一部分保障性租赁住房和商品住房？能不能盖城市综合体？
如果只盖保障性租赁住房的话，意味着高投入、低产出；如果同时盖一部分保障性租赁住房和商品住房，那么靠商品住房的销售资金回笼，可以平衡保障性租赁住房的投入；如果还能再配建一部分商业综合体，则有可能让农民分享长久而稳定的租金收益（商业综合体的租金收益通常远高于保障性租赁住房的租金收益）。
这一系列问题，随着这项改革的不断推进，慢慢地应该都会有答案。至少，昨天的会议已经把原则给定下来了——
●「要坚持节约集约用地，坚持先规划后建设，合理布局各用途土地。」
「合理布局各用途土地」，至少意味着不是像过去那样只盖保障性租赁住房。
「探索解决」
你已经感受到了，这不是一件小事，昨天的会议把它定性为「改革中的深层次问题」——
●「要深化农村集体经营性建设用地入市试点工作，严格条件、规范程序，探索解决改革中的深层次问题。」
现在，你可以回头再去看一眼我们在文章开头归纳的那一系列深远影响。
附录：中央深改委会议报道原文
要深化农村集体经营性建设用地入市试点工作，严格条件、规范程序，探索解决改革中的深层次问题。
推进农村集体经营性建设用地入市改革，事关农民切身利益，涉及各方面利益重大调整，必须审慎稳妥推进。试点县（市、区）数量要稳妥可控。要坚持同地同权同责，在符合规划、用途管制和依法取得前提下，推进农村集体经营性建设用地与国有建设用地同等入市、同权同价，在城乡统一的建设用地市场中交易，适用相同规则，接受市场监管。要坚持节约集约用地，坚持先规划后建设，合理布局各用途土地。要严守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损，落实永久基本农田、生态保护红线、城镇开发边界等空间管控要求。
