对于适合做高端楼盘的地块，开发商往往会有两个经典纠结。
第一个纠结：户型大小
第一个纠结是户型面积段。既然是做高端改善盘，户型面积当然得大。那么，到底做多大？
全部做 300 平米以上？这么做不免有些疑虑：太冒险了，面积这么大，总价就高；总价一高，万一卖不掉，那就麻烦了。
那么，从 200 平米起步？对，比全做 300 平米要多一些安全度。但新的疑虑又来了：200 平米也是很大的，恐怕还需要再配一些稍微小一些的户型，比如 160 平米，140 平米，甚至 120 平米……
这样一来，销售安全度似乎会更高。毕竟，对于改善来说，120-140 平米的客户基数是最庞大的，总价也相对可控。
好了，如此一来，这个设想中的高端改善盘就变成了从 120 平米到 300 平米的「全垒打」。
最终的销售结果如何呢？如果真的是花了成本、花了力气做出高端改善盘，往往是 300 平米的户型更容易卖，200 多平米的次之，120-140 平米反而卖得相对慢。过去两三年，我们调研过不少城市的此类楼盘，基本上都是这样的结果。
很多开发商事后感慨，要是当初全部都做大户型就好了。
当然，感慨归感慨，真要是再做一个类似的高端改善盘，他们还是会选择大小搭配。毕竟，还是担心啊；毕竟，基于直觉的那种安全度，更重要。
第二个纠结：毛坯与精装
第二个纠结是做毛坯还是做精装交付。
在高能级城市，不太会有这样的纠结，毛坯交付怎么好意思枉称高端楼盘呢。但是能级相对低的城市，往往就会纠结。理由是：这座城市的高端客群，都喜欢自己装修，并且认为自己装修得反而更好。
真的如此吗？真的啊，不信你去做客户调研。确实，客户调研一定会显示，大部分客户会选择毛坯房。
但是，客户调研结果反映的是历史，而不是未来。如果开发商要迎合客户，做毛坯就够了；如果要引领，那就必须做精装。
客户是不专业的，客户能整合的设计、采购与施工资源是有限的；相对专业的开发商把精装推给不专业的客户，这当然称不上是引领客户，甚至是对客户的不负责任。
如果一家开发商想要做代表作级别的高端楼盘，那就更要做精装交付了。
破除
每一家开发商都有做高端代表作的冲动。毕竟，品牌的树立、跃升或焕新，都需要高端代表作来加持。如果决意做，那就必须破除这两个纠结：坚决把户型面积段定得更纯粹一些，坚决做精装交付。
所谓纠结，是因为得做选择，到底是选择更高的安全度，还是选择对代表作的渴望；或许，换一道选择题，就不会那么纠结了：你是要迎合客户，还是要引领客户。
