房地产行业又有大事件：「第三支箭」来了。
纾困路线图终于清晰了
昨天晚间（2022/11/28），证监会射出了「第三支箭」，这一次要射开的是股权并购重组的闸门：「恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；恢复上市房企和涉房上市公司再融资……」
你要知道，上市房企重组与再融资，已经被足足暂停了十二年。2010 年 4 月，国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（即「新国十条」），要求「证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组」。
所以，现在证监会射出的「第三支箭」，其巨大意义在于：再度祭出了已禁用十二年的政策工具。
此前两周，央行与银保监会已经射出了「第一支箭」（信贷融资）与「第二支箭」（债券融资），已经在房地产行业掀起了巨浪。
●「第一支箭」：几大国有银行纷纷慷慨出手，给「相对健康的房企」巨额授信，碧桂园可以 1000 亿，万科可以 2000 亿，龙湖、美的、绿城、金地、中海、华润也都不少……
●「第二支箭」：目前已披露的增信发债企业已有 6 家（龙湖、新城、美的、金地、万科与旭辉），储架式注册发行总金额将达到 1080 亿元……
现在，轮到证监会射出「第三支箭」。会给哪些房企带来利好？
「第一支箭」与「第二支箭」的主要作用，是驰援那些「相对健康的房企」；现在，证监会射出的「第三支箭」，不仅是驰援那些「相对健康的房企」，更是触及到了那些已经病入膏肓的房企。
会救哪些已经病入膏肓的房企？那要看你怎么理解「救」这个字——在当前房地产行业的语境里，「救」的同义词也可以是「处置」。
「第三支箭」射出之后，房地产行业的纾困路线图现在终于清晰了——
● 对于还没出险的房企（以龙湖为典型）：尽快让他们恢复到正常状态
● 对于出险但尚未病入膏肓的房企（以旭辉为典型）：给他们基本救援，能否自救就看造化了
● 对于已经病入膏肓的房企（以恒大为典型）：可以考虑进行股权重组，让强壮的企业把他们吸收掉（目前有兼并能力当然只有央国企）
说得更直白一些
我们还可以说得更直白一些——
● 对于快要落水的，赶紧拉一把
● 对于已经落水但还在扑腾的，赶紧给他们扔救生圈
● 对于已经沉入水底的，把他们打捞上来，重新组装
「快要落水的」与「还在扑腾的」，问题不大，再给一些时间应该就能恢复元气；对于「已经沉入水底的」，如果还是没人愿意打捞怎么办？
这个新政策会有效果吗
也就是说，证监会的政策是出台了，接下来要是没什么人响应怎么办？或许可以这样（仅仅是我们的猜想）：那就摊派任务，每人负责打捞一家。
在本轮行业困境之前，万科曾经扮演过这种角色。当时（2020 年 7 月），相关方面「摊派」万科去打捞泰禾（拟以 24.3 亿元收购泰禾 19.9% 股权，做泰禾的第二大股东），万科当然是不能拒绝的，但万科很有智慧也很大道当然地提出了几个前提条件：泰禾自己制定的债务重组方案，得非常有诚意，既要与债权人达成一致意见，又要切实有助于恢复公司的正常经营与可持续经营……
当然，当时的泰禾是不会制定这种债务重组方案的。所以，万科可以对上头交代了——不是我们不救，是泰禾自己不够有诚意。
那么，现在的那一批已经病入膏肓的房企，会不会像当时的泰禾那样不肯割肉？应该会好一些吧，毕竟境况已经完全不同了——到了这个程度，那些已经病入膏肓的房企如果还抱有不切实际的幻想，那结局只会更难看。
一部纾困狂想曲
现在，房地产行业的纾困路线图终于清晰了。接下来，楼市会怎样？这个问题我们在聊「第一支箭」时就已经说过，可以再抄录一遍：「先把房地产行业理顺，楼市行情会慢慢自行修复的。房地产这么庞大、这么有韧性的一个市场，这点自愈能力，还是有的。更不用担心宏观经济下行压力对于房地产市场的影响：房地产慢慢起来了，宏观经济也就有冲劲了。收入下降、钱包不鼓，还怎么买房？也不用担心，因为：现在，要的是房地产的复苏，而不是房地产的火爆；所以，不太需要『全民买房』。你稍微回想一下，在钱包鼓得很快的那些年，『全民买房』的状况，只会让楼市火爆到失控。」
现在，房地产行业的纾困路线图终于清晰了，「三支箭」都射出来了。不知怎的，突然想起了叶芝的那首短诗《箭》：「这支箭，由狂想构成，落在我骨髓间……」（this arrow,made out of a wild thought, is in my marrow）
接下来，你将聆听到的是：中国房地产行业波澜壮阔的一部纾困狂想曲。
附录：
证监会新闻发言人
就资本市场支持房地产市场平稳健康发展
答记者问
问：证监会易会满主席在不久前召开的金融街论坛年会上表达了资本市场支持房地产市场平稳健康发展的政策态度，在支持房地产企业股权融资方面，具体有哪些政策措施？
答：房地产市场平稳健康发展事关金融市场稳定和经济社会发展全局。证监会坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，积极发挥资本市场功能，支持实施改善优质房企资产负债表计划，加大权益补充力度，促进房地产市场盘活存量、防范风险、转型发展，更好服务稳定宏观经济大盘。证监会决定在股权融资方面调整优化 5 项措施，并自即日起施行。
一、恢复涉房上市公司并购重组及配套融资。允许符合条件的房地产企业实施重组上市，重组对象须为房地产行业上市公司。允许房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产；发行股份购买资产时，可以募集配套资金；募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。建筑等与房地产紧密相关行业的上市公司，参照房地产行业上市公司政策执行，支持「同行业、上下游」整合。
二、恢复上市房企和涉房上市公司再融资。允许上市房企非公开方式再融资，引导募集资金用于政策支持的房地产业务，包括与「保交楼、保民生」相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。允许其他涉房上市公司再融资，要求再融资募集资金投向主业。
三、调整完善房地产企业境外市场上市政策。与境内 A 股政策保持一致，恢复以房地产为主业的 H 股上市公司再融资；恢复主业非房地产业务的其他涉房 H 股上市公司再融资。
四、进一步发挥 REITs 盘活房企存量资产作用。会同有关方面加大工作力度，推动保障性租赁住房 REITs 常态化发行，努力打造 REITs 市场的「保租房板块」。鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施 REITs，或作为已上市基础设施 REITs 的扩募资产。
五、积极发挥私募股权投资基金作用。开展不动产私募投资基金试点，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、基础设施，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。
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