一线城市危险，但二线房价还将继续上涨！_

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对于中国二手房市场的规模，姜超们对一、二、三、四线城市分别进行了粗略估算（因地产销量数据存在缺失）。估算结果表明，2016年上半年中国新增房贷销售比已处高位，接近美国金融危机期间峰值水平。这意味着未来加杠杆的空间已非常有限。

来源：邓元杰

先说说沿海城市的情况，因为在改革开放的三十多年里，沿海城市房价总体涨幅领先。但是过去一两个月外部形势的发展，形势之恶化程度，严重出乎我的预料。谁对谁错我不谈，我只谈趋势，当中国的大门（不管是主动还是被动）日益关上时，房价已经是全国第一的深圳，出口导向、最具创新精神的深圳，也最为危险。

所有热门沿海城市：上海、厦门、杭州、青岛、天津，也都危险，但它们的危险程度要小于深圳，因为深圳的房价太高了。一旦大量人口流往内地尤其是省会，深圳房价中期相当危险。深圳是改革开放的大门和旗帜，一旦大门有关上的趋势……

但是二线城市，尤其是大多数省会和个别热门城市，将迎来发展。主要理由如下。

1、从京沪深会流出一部分资金，奔向省会和其他二线热门城市。已经有不少这样的例子，所以不必举。京沪深一套房子在千万左右，可以在二线城市买几套房子。

2、为了解决就业，国家必然会大力发展国内高铁（走不出去啊），以及进一步提高城市建设水平。所有这些都有利于内地省会和交通要道。当高铁贯通多个热门城市时，这些城市会互相促进。比如2017年西安和成都将通高铁，这对两个省会都是好消息。加上房地产去库存仍然要坚定不移地推动，老百姓只能往大城市跑。

3、最近恒大大举买入万科的事情相当吸引眼球，恒大老板许家印一时风光无二。当华润、宝能、安邦、恒大都对万科虎视眈眈时，透露出以后国家建设方面的什么信号？看看上面的图吧，找到交通要道、省会、水资源相对丰富、房价低估的城市，最好四者全占，然后，刚需只管买房！

当然一定要注意杠杆。刚需只能拼了，投资的悠着点。

4、刘晓博8月7日写了一篇文章《上海、杭州、沈阳、大连：聚财能力急剧下降！》，正好可以为我的观点提供佐证。他用“金融机构本外币各项存款余额”来考察各个城市的竞争力。数据显示，今年上半年，上海这个数据同比只增加了1%，北京4.7%，天津5.7%、深圳6.6%，全部跑输7.2%的平均速度。辽宁省会沈阳0%垫底不说，其他沿海城市，青岛6.8%，杭州3%，大连2.1%，广州3.7%，也都跑输平均速度。相比之下，武汉14%最猛，南京9.8%、郑州9.7%、济南9.2%、西安7.9%都是省会，进一步证明了权力的作用，就像北京吸全国的血一样。

为什么资金向内陆省会集中？除了权力，另一个重要原因就是沿海城市的贸易作用降低之后，必须促进内地经济，促进就业。而省会，在这个过程中最占便宜。

5、海通证券的姜超、顾潇啸、于博等人写了篇文章《居民加杠杆，危险的游戏！——由房贷激增看地产泡沫》，提供了非常详实的数据。从这些数据中可以得出结论：京沪深的房价确实已经相当高，杠杆加得也最高，但是二线城市（主要是省会），杠杆还没有达到日本1990年代初以及美国2007年次贷危机前的水平。也就是说，大概还可以再加杠杆两三年。

例如，从房贷余额占GDP的比例来看，如下图所示，中国目前的比例还没有达到日美峰值时的水平。美国的峰值是2007年的73.3%，然后地产泡沫破灭，2015年底已降至50%左右；日本的峰值是2000年的36.7%，此时地产泡沫已经破裂将近10年了。而我国的这个数值，2015年底达到20.7%，今年应该会大幅增加，底将可能超过25%，达到日本地产泡沫顶峰时的水平。假如未来几年以25%的速度扩张，则“房贷/GDP”在3年内将接近美国现有水平。