导读：民法典2021年1月1日起施行，是买房人和卖房人都必须要了解的知识。它的影响可以分为两个面，我们通过举例来一一说明。
5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》。这部法律将自2021年1月1日起施行，意味着我国依法保护民事权利迎来“民法典时代”。
民法典共7编、1260条，各编依次为总则、物权、合同、人格权、婚姻家庭、继承、侵权责任以及附则。在施行之后，我国现行的婚姻法、继承法、民法通则、收养法等9部法律将同步废止。
一、“居住权”解释
民法典物权编中设置的“居住权”，是在房屋“所有权”、“土地使用权”之外，新增的一个“权”。
按照民法典第三百六十六条定义：居住权人有权按照合同约定、对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
通俗解释：“居住权人”可以和“房东”签订书面合同，在不取得该房屋“所有权”（不过户）的情况下，单独对该房屋合法“占有、使用”。
二、“居住权”约束
1、取得方法
居住权的取得方式是通过“当事人书面合同约定，并登记”，约定内容一般包括，当事人的姓名和住所；住宅的位置；居住的条件和要求；居住权期间（期限）；解决争议的方法。
2、允许有偿设立，登记生效。
原则上，居住权是无偿设立的，但是在当事双方另有约定的情况下，允许有偿设立。并且，设立居住权应当在相应的登记机构登记，自登记时，立刻生效。
3、允许出租收益，但不得转让和继承。
原则上，设立居住权的住宅不得出租，但当事人另有约定的除外。
居住权只能保障“居住权人”自身的居住权利，该权利不得转让和继承。
4、允许约定居住权期限。
居住权的有效期限，可以由当事人双方共同约定，5年、10年、20年都可以，也可是终生有效。居住权期间届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消失的，应当办理注销登记。
这里需要单独说明一下，无论居住权期间多长时间，只要“居住权人”死亡的，居住权均自动消失。
5、允许以遗嘱方式设立。
三、“居住权”带来的一些影响
民法典2021年1月1日起施行，是买房人和卖房人都必须要了解的知识。它的影响可以分为两个面，我们直接通过举例来说明。
例一：租户租房
张三租了李四的房子，5年期，到了第2年，李四开始对租金不满意，于是想了很多坏点子扰乱张三的生活。张三无奈，只能选择加房租或者搬家。有了“居住权”之后，张三的居住权利就能得到充分保障，再也不用担心李四随意涨房租了。
哪怕李四打扰张三的生活，导致张三无法实际居住，但这套房子在期满5年之前，李四也无法再次出租获利。这可以从根本上解决坏房东的不轨用心。
例二：老人养老
1、王老爷子年事已高，无儿无女，名下有一套自住房。
这个时候，王老爷子可以以相对低的价格将房屋出售给金融机构或其他投资人，但是保留房屋的“居住权”直到离世。这对双方来说都有利。
第一，老人获得售房款，养老的资金流有保证，而且可以保证他老有所居，不会失去住的地方。
第二，金融机构或投资人可以用比较低的价格获得房屋的所有权，之后，要么等待老人离世处置资产，要么可以进行抵押融资等一系列的利用。
所以这是一个双赢的局面，养老问题由市场来解决。
2、王老爷子年事已高，但是子女不能在身边照料，为了解决自己的养老问题，老爷子可以将房屋若干年的“居住权”设立给信任的保姆，从而获得更好的照料。即使中途老人离世，老人子女继承了房屋所有权，保姆的“居住权”也依然存在，直到期满为止。不必担心老人子女毁约。
例三：房产传承
1、李老太共有3个子女，二女儿和老大老三的关系都不好。李老太担心有一天自己突然离世之后，子女之间因为房产分配闹矛盾。这个时候，她可以先把房产的的“所有权”按照自己的意愿分割给子女，但是保留房产的“居住权”直到自己离世。提前解决身后事。
2、父母出钱给子女买房，房子所有权登记在子女名下，但父母可以和子女约定，父母在世期间对所购房屋享有无偿的永久居住权。这样可以最大化保证父母出资的权利。尤其是那些一次性掏空毕生积蓄的父母，可以有效防止极少数的白眼狼。
例四：婚前财产
1、翠花和二狗要结婚了，但翠花的父母要求二狗必须在他的房本上加上翠花的名字，二狗左右为难之下，最后还是从了。有了“居住权”之后，二狗就多了一个选择，他可以把房子的永久“居住权”无偿设立在翠花名下，而单独保留房屋的所有权。
2、铁柱和燕子要离婚，10岁的孩子最可怜，夫妻俩都担心孩子未来吃苦，共同决定把名下房产的“居住权”永久设立在孩子名下。通过法律形式给孩子的未来设置一个基础的生活保障。
例五：公租房、长租公寓
目前的公租房、廉租房、长租公寓都是以“租赁合同”的形式确认权利。今后，这些物业都可以通过“居住权”加以确认，因为居住权是“物权”，这比基于租赁关系的“租赁权”更加稳定可靠。
尤其是长租公寓，是近几年才出现的新品种，它本身是合法合规的租赁产品，但大众的接受度却普遍不高，其核心的原因就是人们担心权利保障不到位。今后，长租公寓就可以通过有偿设立“二十年居住权”、“四十年居住权”或者“终生居住权”的方式来快速收回开发成本。对于租房人而言，终生不再买房成为可能。
例六：房产投资
“居住权”和“所有权”分离的背景下，房屋所有权人能够在这个房屋上获得的收益将会大大缩水。根据民法典的规定，居住权无偿设立，但当事人另有约定的除外。另外，设立居住权的住宅也不能出租，但当事人另有约定的除外。
也就是说，房屋所有人既不能向居住权人收取费用，又不能另行将房屋出租给他人收取租金，除非居住权人同意。在这种情况下，房屋所有人很难在这套房屋上获得持续的现金流。
房屋所有人如果选择将房屋卖掉，那么新的购买人相当于要买一个既不能自住，又不能出租的房屋，这势必会大大影响房屋的交易价格。甚至使一些房屋失去金融熟悉，在相当长的时间内，都只有居住属性。
当然，这也意味着，市场上会出现一些“漏”，例如父母可以用很低的价格为年龄还小的孩子提前购买一套20年之后可以实际居住的房子。
例七：二手房交易
目前的二手房交易，买房人只需要看房屋是否存在抵押、租赁和查封风险，而未来还要看是否存在“居住权”、“居住权”是多长时间。
一旦存在居住权，就会面临“例六”的问题。
五年“居住权”房产折价多少？
十年“居住权”房产折价多少？
终生“居住权”房产折价多少？
同样的问题，在租赁房和法拍房中也会遇到。
如果租到一套设置有“居住权”的房子该怎么办？
（父母设置了租赁权，但不实际居住，子女把房子拿来出租。）
这些都是可能面临的新情况。
四、“居住权”可能带来的其他问题
1、目前法律框架下，房屋的“所有权”和“居住权”是一体的，它捆绑了很多隐性权益，例如“学位”“落户”“燃气、电费补贴”等公共服务，“居住权”一旦分离出来，那这些隐性的权益应该归谁？
2、房产税是财产税，以房屋为征收对象，房屋的“居住权”和“所有权”同属“物权”，在法理上是平等的。那“房产税”该由谁来承担呢？
3、民法典自2021年1月1日起开始施行，可以预见的是，市场上自然会出现这种两权分离的房产。那么，以前已经做过银行按揭、机构抵押、甚至是民间个人抵押的房产该怎么办？如果老赖动了坏心思，把自己已经资不抵债的房子设置一个终生“居住权”，该怎么办？
4、带有“居住权”的房产流动性必然会变差，甚至直接锁死。所以，如果你的房产计划出售，就不要设置“居住权”，相反，如果你的房子不想被出售，可以提前设置一定期限的“居住权”，代持科技又增加了一重保障。
5、可不可以两个陌生人共同出资购买一套商品房，其中一人获得“所有权”，另一人获得一定期限“居住权”呢？例如，500万的房产，A出资400万获得所有权，B出资100万获得20年的“居住权”。这是完全有可能的。
最后，“居住权”和“所有权”同属“物权”，在法理上是平等的。
