今年深圳最郁闷的开发商，非前海莫属了。
这几天，有几位在前海重仓的开发商，频频向“火线哥”吐槽：早就具备销售条件了，现在还拿不到证。眼看着就要到四季度了，今年的业绩很有可能要泡汤。
实际上，今年前海发出的预售许可证只有两张，而且拿证的项目早就卖光了，足见需求有多强烈。
而前海的房价，已然越过10万。
确认过眼神：墙内的眼中含泪，墙外的眼里冒光。
“火线哥”（DChuoxian）小密圈里的几位小伙伴则采取了迂回战术，在宝安中心区驻扎重兵。
其实，有一种很轻松的方式。
深圳西部的“科技园”
壹
先来看规划。
深圳西部有这样一个片区：
位于粤港澳大湾区东岸
广深科技创新走廊沿线
毗邻107国道黄金商务带
华讯方舟、德普特电子等35000家企业入驻
......
这就是宝安未来最璀璨的明珠之一——西乡铁仔山科技城。
铁仔山科技城位置示意图。
铁仔山科技城有粤港澳大湾区、深中通道和广深科技创新走廊做背书，地理位置优越、产业底子厚。
按照宝安区的要求，这里对标国内一流科技园研究制定发展规划，建设符合湾区经济发展特质的一流科技城。
目前，区域内进驻的企业，非常高大上：
已经有大型科技企业华讯方舟、德普特电子等3.5万家企业在这个片区办公，其中百亿级产值企业1家，超10亿产值企业7家，四上企业238家，规上企业133家。
另外，据不完全统计，区域内已有37个产业园区，并且数量还在不断增长。
同时，铁仔山科技城还有107国道黄金商务带助力。
107国道将打造时尚黄金走廊（示意图）。
107国道黄金商务带，沿线规划布局有铁仔山科技城、尖岗山战略性新型产业集聚区、宝安科技创新城、宝安低碳新兴产业园等大型产业园集聚区十余个，品牌产业园区超40个，直接支撑起宝安产业大区的中部黄金发展带。
这条长约31公里“黄金商务带”被成为宝安的“第二深南大道”，正在成为宝安发展的主轴、粤港澳大湾区的“主动脉”。
早在今年6月份，宝安区更新局公示的第二批更新计划草案中，就曾同时申报审批3个商住项目，拟拆除重建用地面积高达50.6万㎡。
可见宝安区对“第二深南大道”的重视程度无以复加。
统计数据显示，107国道沿线房价自2014年至今，均价已经上涨至：宝中10万/㎡、新安6-8万/㎡、西乡5-7万/㎡、福永松岗3-4万/㎡。
107国道黄金商务带、铁仔山科技城对于整个片区来说绝对是巨变，这里可以视为深圳西部的“科技园”。
租金逼平福田南山
贰
回到文章开头，前海新盘上市“龟速”，其实也是深圳新盘市场的一个缩影。
可以买的新盘微乎其微，投资渠道狭窄。
房子的三大属性之一，投资属性正在“扒皮去骨”。深圳楼市的“五限”，封杀了短期投资的所有空间。
一系列政策措施表明，楼市的游戏规则真的变了。
上帝关上一扇门的同时，也打开了一扇窗。
上半年各更新类型数量（包含新增及调整）
据市规土委和各区(新区)城市更新局公布的数据统计显示，今年上半年，共批准并公告城市更新单元计划56项，拆除重建面积共计339.03公顷。
上半年更新项目以“工改工”项目为主，其中“工改M1”有大幅度提升，2018年上半年“工改M1”有6项，追平过去三年“工改M1”总和。
深圳划定270平方公里工业控制线，未来深圳工改工项目依然会是城市更新的主力，供应占比仍将放大。
同时，深圳居住的需求仍在持续放大。
深圳近三年人口净流入平均60万人/年，四个一线城市排列第一。十三五期间，深圳居住缺口5万套/年。
在购买需求抑制的情况下，深圳的房屋租赁市场成为风口，租赁需求有增无减。
各方力量之所以争相角逐租赁市场，很大程度上，是因为能够提供稳定持续的现金流，而且年度增幅能达到3－5％。
工改工、租赁需求旺盛、稳定现金流，这些都能在铁仔山科技城找到有价值的交集。
铁仔山科技城已经进驻的企业达3.5万家，区内37个产业园区，而且这个数据还在增加。
数十万人口聚集在这里，产生的第一需求就是居住。这一点在南山科技园，已经体现得非常充分。
“火线哥”（DChuoxian）重点调查了西乡几个长租公寓，发现这里的出租率大多在95－98％。
铁仔山附近三个长租公寓。
V客青年公寓西乡银田店共计205套房，现在出租了201套。
主力房源是30㎡的一房一厅，占比达到八成，平均租金是2520元；另有35㎡的Loft，平均租金3260元；还有十套小复式，月租1800-1900元。
这个是我们家公寓的情况：
另外两个公寓的情况大致类同：
再甩一张西乡主流楼盘的市场租金：
整体来看，西乡公寓的租金水平在80－110元/㎡的水平。
这个租金，甚至逼平了福田、南山一些核心区域的水平。
因为需求摆在那里呢！
宝安区2015年至2017年公寓租金范围为50-65元/㎡，而西乡几乎是宝安的两倍水平。
资本是聪明的，上表描述的近几年深圳公寓成交量价齐升的走势，就反映了这一市场现象。
刷新对工改工的成见
叁
西乡长租公寓市场走俏，背后的潜台词就是工改工项目需求量激增。
这主要是基于一下几个要素：
1.深圳西部大科技城定位
2.产业人口大幅流入
3.工改工项目估值低、现金流稳定
至于工改工项目估值低到什么程度？“火线哥”去西乡踩盘了。
刻意屏蔽了豪宅，以下这是几个二手刚需盘的在售价格：
价格大体在5－6万元/㎡的水平。
公寓则要打个85折。工改工项目呢？
中粮创芯的均价3.8万元/㎡。
不难看出，这个价格在公寓的基础上，再打了一个折。
这些可能是理由：
1.工改工使用年限短
2.没有阳台燃气
3.单体项目无配套
但是，碧桂园凤凰国际智谷在西乡刷新了一些成见。
碧桂园凤凰国际智谷效果图。
碧桂园凤凰国际智谷项目位于西乡大道及宝安大道交汇处北角，铁仔山南麓。其背靠铁仔山公园，面向前海海域，景观资源非常丰富。
项目社区将采用垂直绿化，打造约1000㎡的文创街区、约9.3万㎡的研发办公及约2.2万㎡的居住空间。
在深圳，尤其是西乡，有这样的自然资源和配套，项目的基本分当然会比较高。
3栋建筑，两栋写字楼由碧桂园自持运营。碧桂园在宝安已经有5个产业项目，在产业促进、资源互补、片区整合等方面，显现出跟其他房企不同的独特优势。
碧桂园凤凰国际智谷建设进展。
增值部分来了。
“四有青年”了解一下？
这个曾经在大空港着实火了一把的产品，现在有了2.0系列——有才clever+社区、有范fashion+空间、有趣funny+主场、有爱love＋服务。
这些都会在碧桂园凤凰国际智谷项目落地。
配套建设有阳光书吧、舒压馆等主题共享空间，可以满足年轻人娱乐、聚会交友、运动健身等需求。
从户型结构看，碧桂园凤凰国际智谷可售部分为1栋C座，近700套小户型，面积在33㎡左右。
亮点来了：
项目户户都有约3.6米宽的阳台，层高则达到了大概3.9米。
虽然价格未定，但是从周边同类产品看，总价在140万元左右。
典型的前海轻资产、高租金物业，如果从投入产出比来看，击败了前海的不少项目。
从发展角度看，工改工发展潜力更大，未来与公寓、住宅的价差也会逐步缩小。
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