作者：美房网康老师
昨天（10月22日），我发表了《终于明白了，中国房产的所有权原来就是最长七十年的租赁权！》的文章，让大家终于明白，原来中国房产都是租的，只是租期长短的差别。
虽然表面上房产有所有权，但是所有权的本质就是在一定期限内的租金锁定权，也就是在所有权规定的期限内不用再缴纳租金，更不会随便涨租金，但是超过了期限，就要重新补签租赁权的协议，并且租金价格按照当时的市场价格决定。
我们国家规定的不动产产权，都是有最长期限的租赁权。住宅用房最长为70年的产权，商业办公性质的土地产权通常为40或者50年。非常清楚了，也就是说在期限内都是已经缴纳了土地一次性的租金，但是到期后如何续期如何续费成为了焦点，当然也就是未来法律新规的重点。
今年4月20号，十三届全国人大常委会第十次会议在北京举行，民法典物权编草案提请了二审。
在一审稿中，房屋产权中土地期限到期后自动续期已经明确，二审稿中将对如何续期这个悬而未解的操作方案，民法典将给出明确的政策指导方向。
去年8月，民法典物权编草案一审稿首次提及住宅用地使用权续期费用问题，并做出了一个原则性规定，但住宅建设用地使用权到期该怎么续期，是否需要缴费、如何缴费等问题至今未没有明确规定。去年两会上总理答记者问时，明确提出住宅用地到期可以自动续期，但是也没有给出如何续费的明确答复。
我们知道，我们国家的土地都是公有制的，虽然地上的建筑物都是永久产权，但是建筑物下面的土地都是租用国家的，也就是业主房产的土地都是租赁年限的使用权。
土地使用权按照类别设置了不同的最高年限：居住用地70年，办公用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年等。
只要国家颁发了不动产证，就说明房产是国家认可的永久产权，而土地是有使用年限的，具体使用年限在不动产证明上面都有明确标注时间。
对于住宅房产来说，明确规定土地的使用权年限为70年，买房业主代价就是开发商所支付的土地出让金，这笔费用随之转化为房屋的成本之一。也就是说，购房者在买房的成本包含了地上建筑物的永久产权和土地七十年的使用权。
民法典物权编草案一审稿明确规定：
住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。
与现行《物权法》相比，物权编草案增加了“续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定”的内容。这个规定总体上反映出立法机关对住宅建设用地使用权期间届满的问题没有形成一个统一的意见，所以还是把问题留给了未来的法律、行政法规来解决。
其中，自动续期只是不需要再行办理续期申请手续，但不等同于无偿续期，更不等同于永久续期，因为永久使用权就相当于私有制，将导致国家对城市土地所有权的虚化，更带来对国家社会主义公有制体系的的极大冲击。
所以，土地到期必然是通过缴费来实现自动续期，问题的关键点就是如何缴费了。而已经发生的一些案例就可以初步端倪出来未来可能的如何续费的政策方向。
作为改革开放的排头兵的深圳为例，始建于1980年的全国第一栋商用写字楼国商大厦，土地使用权只有20年，到2001年12月31日到期。为解决到期房地产问题，深圳于2004年出台的《深圳到期房产续期若干规定》提出：
到期房地产，业主需继续使用该土地的，在不改变用途的情况下，按有偿使用土地的原则延长土地使用年期，延长方式包括补交地价、签订土地出让合同或支付土地租金、签订土地租赁合同。按照深圳的规定，业主补交的地价数额为相应用途公告基准地价的35%并按约定年期修正，补交地价一次性支付。
青岛黄岛区则于2011年迎来包括阿里山小区在内的5071户“撞限”房，青岛的做法是：
规定土地期满应有偿续期，续交土地出让金，金额以区域过去1年的平均地价为计算基准，根据建筑面积折算后，再以60%的比例收取。也就是说，当时黄岛区的地价是1000元/平方米，100平方米的房子业主需要补缴地价6万元。
温州处理住宅用地使用权到期的政策亦颇受关注。2012年，温州鹿城区将近600套商品房土地证出现过期，当地起初实行的政策是，按照基准地价全额收取土地出让金，这导致部分业主需要交几十万元的土地出让金，外界哗然。
直到2016年，原国土资源部、浙江省国土资源厅联合赴温州调研，并于当年下发了《关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》。该文件指出：
可以采用“两不一正常”的过渡性办法处理“撞限”房，即不需要提出续期申请，不收取费用，正常办理交易和登记手续，涉及“土地使用期限”时，仍填写该住宅建设用地使用权的原始起始日期和到期日期。
随后，这一过渡性政策成了多数地方处理住宅建设用地使用权期间届满的参考依据。
更近期的案例就是2018年12月30日，浙江海宁市国土资源局发布建设用地项目批前公示，龙祥大厦土地协议出让，续期20年，按照3137元/㎡的标准补缴土地出让金，总补缴款将近2200万元。平摊到每一个业主身上，其实补缴的并不多。
龙祥大厦的个人业主，以67.21㎡和77.38㎡这两种户型为主，分摊到的土地面积分别是8.08㎡和9.3㎡。按照3137元/㎡的标准，分别需要补缴25347元和29174元，相当于房子市值的7.5%左右。应该说，这个金额相对还是合理的。
总体来看，不管是住宅用地，还是办公商业其它缴纳过土地出让金的房产，到期续期的都是采取补缴土地出让金，在再次签约土地出让合同成为最大可能，关键是缴纳的土地出让金的比例，是按照当时土地价格的满额还是减半或者其他比例，这就是物权编草案增加了“续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定”的内容。
也就是说，本次物权法修改草案，很可能是明确续费的立法，但是会明确提到可能减免的方案交给其它法律法规另行规定。
这样做的好处，就是缓解对大家对续费的担忧，让房地产市场平稳运行，防止大起大落。
而后期的续费是否会减免，就交给当时的市场状况来酌情制定。要知道，目前政治局会议对房地产要求就是：
要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。
也就是说，房产的土地续费是否会减免，要坚持两个定位，一个是房住不炒，另一个是一城一策。
而长沙就根据一城一策发布了房住不炒的新政。长沙市财政局4月19日下发通知，规定自4月22日起，在长沙市范围内停止执行家庭第二套改善性住房的契税优惠政策。
即取消对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。按照新的调控政策，为落实“房住不炒”总体要求，长沙市对个人购买家庭第二套改善性住房，将统一按4%税率征收契税。
看清楚上面通知，“停止执行家庭第二套改善性住房的契税优惠政策”的用词，并非说明以前住宅契税就是立法规定的1%，而是说明以前住宅交易契税其实是很高的，只是行政法规以前有减免的规定，而本次长沙上调契税到4%，根本不需要重新立法，只需要把以前的优惠给停止而已。
所以，本次物权法草案，一定是增加规定缴费续期的法律规定，但是有各地可以减免的条文。至于各地减免的条文，那就是各地根据自己的事例情况颁布一城一策。
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