近年来，园区产业开发商的出现，加上各地政府越来越开放的视野，以及出于有效利用市场机制推动园区发展的诉求，打破了既有的产业园区开发模式。随着PPP模式的大力推广应用，园区开发类的项目越来越多开始探索运用PPP模式，尤其是进入到2016年，园区PPP的开发运营方式在全国呈现燎原之势。
一、园区开发的前世今生
改革开放之初，我国借鉴新加坡的园区发展模式，为吸引外资企业投资、发展产业，推动区域经济发展，开始设立工业园区。经过五个阶段（详见表1）的发展，我国逐步形成了多类型、全体系的园区体系，园区建设也成为了国内经济的重要推动力。
根据中国开发区协会的统计，截至目前，全国十余类国家级园区共594个，除西藏外的30个省、直辖市和自治区均设有省级开发区，共计1167个（详见图1和图2）。根据商务部的研究报告，2015年，国家级经开区实现进出口总额39634亿元，占全国比重为22.2%；高新技术产品出口额达到8619亿元，占全国高新技术产品出口总额的30.3%。可以看出，园区对区域和城市经济发展的贡献度越来越高，已经成为中国经济增长的强大引擎。
从本质来讲，园区发展的目标是在一定区域范围内，实现土地、政策、资金、技术、企业家才能等多类要素资源的最优配置和整合，从而进一步实现产业集聚、经济增长、社会发展多项综合目标。因此，园区具有投资额巨大、开发回收周期超长、调动资源种类多、受宏观环境影响大等问题，园区发展需要企业力量的参与。
在实践中，园区开发的模式经历了从BT模式到土地补偿模式，再到利润分成模式，最后到PPP模式。现在，已经有越来越多的园区和政府开始尝试应用PPP模式开展园区开发，PPP也逐渐成为了园区开发的主流模式。
二、PPP模式下园区开发如火如荼
（一）园区开发PPP项目内容
园区PPP项目的内容可以覆盖园区发展的全生命周期，包括规划咨询服务、土地整理和拆迁、基础设施和公共设施的建设、基础设施项目运营和园区公共服务，产业招商和企业发展服务。规划咨询服务是园区项目独有的内容，也是综合园区PPP项目的先导和龙头环节。其他四项业务，投资额不断增大，附加值不断减少，构成了有层次的园区PPP项目内容体系（详见图3）。
园区PPP项目模式与其他PPP项目模式类似，通过成立项目公司，打造一个区域内的产业园区，实现区域整体价值的提升、区域地块及物业的升值，区域产业的集聚与提升，而投资人则从各级开发运营中获得相应的利润。
（二）园区开发PPP项目种类繁多
在财政部PPP中心建立和管理的PPP综合信息管理系统项目库中，所有项目被分为19个大类，其中“园区开发”是“城镇综合开发”的子类。截至到2016年9月30日，库中总项目数量为10471个，其中654个项目为城镇综合开发类，占比6.25%，属于数量较多的项目类别。在城镇综合开发类项目中，园区开发和城镇化建设2个二级行业的项目分别为335个、163个，占城镇综合开发类项目总数的76.5%。
根据项目库中项目概况中的项目内容进行分类，园区PPP项目可被分为11种类型，各类园区的内涵、案例和数量分布情况详见表3。
从表中可以看出，除了传统的生产型园区外，物流园区的数量增加，体现了电商时代的新需求和新类别；此外，农业园区、文旅产业园区、循环经济产业园区的数量快速增长，体现政府对专业化园区的重视程度和需求不断提高，也符合国家相关领域发展的战略安排。
（三）园区开发PPP项目日益丰富
目前国内园区开发PPP项目的需求旺盛，数量在逐步增多；项目内容、合作期限、项目投资额、回报机制等PPP要素都呈现多元化趋势，PPP模式在园区开发中的应用愈加广泛。
三、PPP+园区开发实践案例
案例：固安工业园区新型城镇化项目——特许经营权模式
（一）项目基本情况
（二）收益回报机制
双方合作的收益回报模式是使用者付费和政府付费相结合。固安县政府对华夏幸福公司的基础设施建设和土地开发投资按成本加成方式给予110%补偿；对于提供的外包服务，按约定比例支付相应费用。两项费用作为企业回报，上限不高于园区财政收入增量的企业分享部分。若财政收入不增加，则企业无利润回报，不形成政府债务。
（三）风险分担机制
社会资本利润回报以固安工业园区增量财政收入为基础，县政府不承担债务和经营风险。华夏幸福公司通过市场化融资，以固安工业园区整体经营效果回收成本，获取企业盈利，同时承担政策、经营和债务等风险。
（四）项目实施效果
截至2014年，华夏幸福公司在园区内投入大量前期开发资金，高质量推进路、水、电、气、讯等基础设施，实现了“十通一平”。同时，积极引进优势资源，建设了中央公园、水系生态景观、创业大厦、商务酒店、人才家园等一批高端配套设施，构建了以城市客厅、大湖商业区、中央大道金融街区为主体的“智能城市”核心区。其中，作为城市主干道之一的锦绣大道已经竣工通车，为产业集聚和居民住行提供了便利条件。
其次，园区建设促进了公共资源配置均等化，当地居民和外来人员享受同等的教育和医疗等公共资源和服务，并带动固安县民生投入不断加大，促进了全县民生保障体系的完善。2014年固安县民生领域支出达到26.1亿元，占公共财政预算支出的84.8%。2014年全县完成固定资产投资149.6亿元，实现工业总产值224.5亿元，完成财政收入23.3亿元。受益于固安工业园区新型城镇化，固安县从一个经济发展水平相对落后的县，成为各项指标在全省领先的县。
总结：
PPP模式下开发商业园区有利于政府减轻财政压力、增强经营水平；有利于开发商多元化盈利。国内越来越多的园区和政府开始尝试应用PPP模式开展园区开发，PPP项目数量逐步增多，PPP模式也逐渐成为了园区开发的主流模式。在PPP模式下开发商业园区不仅体现了政府对专业化园区的重视程度和需求的不断提高，也符合国家相关领域发展的战略安排。
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