原创刘晓博
近日，财政部、住建部宣布：从2024年起，中央财政支持部分城市实施城市更新行动，首批选中了15个城市。这15个城市是：石家庄、太原、沈阳、上海、南京、杭州、合肥、福州、南昌、青岛、武汉、东莞、重庆、成都、西安。
大家看了这份名单，可能会感到有点怪：中国四大城市群里，大湾区上榜城市最少，只有东莞1个。而长三角，尤其是长江流域的城市占了大多数。这是因为在确定开展“城市更新示范工作”之初，国家就确定了一个原则：首批示范城市重点向超大特大城市和长江经济带沿线大城市倾斜。城市更新，包括城市地下管网更新改造、城市污水管网全覆盖样板区建设、市政基础设施补短板、老旧片区更新改造。根据最新要求，城市更新中不得重复使用2023年增发国债资金、中央预算内投资、车购税资金、超长期特别国债等其他渠道中央财政资金。为什么要开展这项工作？大概有以下几个目的：第一，城市更新是“大基建+房地产”的一部分，是传统的拉动经济的手段。在经济低迷期，需要上更多新项目，以稳增长、保就业。第二，提升中心城市的韧性，提升防灾能力、环保能力，提升大城市的价值。第三，城市更新看起来有四大项目，但核心是“老旧片区更新改造”，其实还是拉动房地产行业发展。在改造过程中，还可以对旧房子做减法，创造购房需求。被列入示范城市名单后，可以获得中央政策支持，以及财政拨款。具体拨款标准是：东部地区每个城市补助总额不超过8亿元，中部地区每个城市补助总额不超过10亿元，西部地区每个城市补助总额不超过12亿元，直辖市每个城市补助总额不超过12亿元。按照这个标准，上海、成都、重庆、西安可以获得12亿补助；太原、武汉、合肥、南昌等中部城市可以获得10亿元补助；南京、杭州、福州、青岛、东莞等东部城市可以获得8亿元补助。这点钱并不多，看起来对15个城市的楼市影响也极为有限。但它透露的政策信号非常值得关注：它说明中央在安排新一轮大基建的时候非常重视效益，而不像以前那样天女散花，兼顾大中小城市。在首批15个城市，普通地级市只有东莞，其他要么是直辖市、副省级城市（或计划单列市），要么是省会城市。东莞能跻身其中，也跟经济发达、人口众多有关。东莞城区人口超过1000万，目前已经跻身超大城市。如果不算代管市县，东莞城区人口超过苏州，是非省会地级市里最多的。早些年，国家在搞大基建的时候往往雨露均沾，大中小城市都有份。大基建搞了20多年，很多地方基础设施已经超前，利用率长期偏低。而中国人口分布日益失衡，向大城市及其都市圈汇聚的态势不可逆转。在这种情况下，无论是大基建还是新增商品房用地，都必须向超大、特大城市集中。只有这样，投资才有效益，集中精力办大事的逻辑才能成立。想想看，上述15个城市缺钱吗？可能部分城市手头有点紧，但他们基本上是中国目前财政状况相对最充裕的城市了，尤其是上海、杭州、南京等。太原、石家庄、沈阳或许情况稍差，但在本省依然是老大，是当地日子最好过的城市。中央财政仍然要给他们补贴！虽然钱不太多，但鼓励强者恒强的态势是非常明显的。所以，未来城市和城市之间的马太效应一定是加剧的，而不是缩小。因为钱跟着人走，人是不断涌入大城市的。中小城市会越来越缺钱，基础设施更新会跟不上，学校、幼儿园合并，年轻人会发现生活越来越不方便，跟大城市差距越来越大，他们离开的速度会加快。各大城市又是如何计划今年城市更新的呢？以上海为例，当地的“2024年政府工作报告”里9次提及了城市更新，可见这项工作对上海拉动经济非常重要。上海的计划是：
大力推进“两旧一村”改造，完成12万平方米中心城区零星二级旧里以下房屋改造、31万平方米小梁薄板房屋等不成套旧住房改造，启动10个城中村改造项目。充分调动各类主体积极性，推动一批老旧工业区、商业商务区、风貌保护区、市政基础设施更新改造，加快推进外滩“第二立面”等城市更新项目。
再看沈阳，“2024年政府工作报告”是这样提及城市更新的：
推进城市有机更新。坚持建管并重、改管结合，改造提升老旧小区267个、背街小巷100条、供水管网200公里、供热管网150公里，实施南京街等15条街路更新工程。强化海绵城市建设，着力打造望花等海绵示范连片区。加快建设北方特色公园城市，新建改造综合公园8座、口袋公园300座，新增绿地4平方公里以上。
其他城市就不一一列举了。总之，各地无不把城市更新视作重要的抓手，希望通过老旧小区改造，减少存量房屋、制造当期的购房需求，推动房地产去库存，给财政增收。这是大城市的情况。反过来，三四五线城市的情况可想而知：由于人口增长缓慢甚至流失，中小城市的城市更新越来越难搞，缺钱、缺人。能拯救中小城市楼市的，只有货币棚改了，但估计不会大规模搞了，因为负面作用太大。中小城市的楼市去库存，只能“野渡无人舟自横”，等市场自己消化了。如果持续5到8年不卖地，也能慢慢修复。如果还要卖地，那真的是没救了。
