原创刘晓博
就在刚刚，官媒发布了今天国务院常务会议的新闻通稿，其中有关于房地产的最新表述，“去库存”这三个字终于正式登场了！根据“央视新闻”、“财联社”等媒体的报道，6月7日举行的国常会研究了多个问题，其中包括“听取关于当前房地产市场形势和下一步构建房地产发展新模式有关工作考虑的汇报”。关于这项内容，具体的表述是：
会议指出，房地产业发展关系人民群众切身利益，关系经济运行和金融稳定大局。要充分认识房地产市场供求关系的新变化，顺应人民群众对优质住房的新期待，着力推动已出台政策措施落地见效，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进。要加快构建房地产发展新模式，完善“市场+保障”住房供应体系，促进房地产市场平稳健康发展。
这段话看似不长，但透露了一个重要的意思。先看第一句——“会议指出，房地产业发展关系人民群众切身利益，关系经济运行和金融稳定大局”。这其实就是在说房地产非常重要，跟5月17日全国保交房工作视频会上说的“深刻认识房地产工作的人民性、政治性”是一回事。中国城镇居民的自有住房率非常高，根据央行2019年的数据，就达到了96%，平均每户拥有1.5套住宅。之所以很多人说自己没有房子，其实是工作机会—人口流动造成的“人房错配”。过去两年，全国平均房价大约下跌了30%左右。而房子是老百姓主要的资产，占中国居民家庭资产的70%左右。房地产的深度调整，造成了大家资产普遍缩水，以及对外来预期的改变。预期的改变，又造成消费、投资的紧缩，并拖累经济。要启动经济，必须让房地产回暖。过去几年官方对房地产评价不断向上修正，从肯定它是支柱产业，到现在“房地产业发展关系人民群众切身利益，关系经济运行和金融稳定大局”，甚至使用了政治性、人民性的说法。这些重要的修正，值得我们关注。它预示着，房地产不回暖，利好就会不断。政治正确、人民支持的事情，当然要做好。再看第二句话——“要充分认识房地产市场供求关系的新变化，顺应人民群众对优质住房的新期待，着力推动已出台政策措施落地见效，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。”它包含了两层含义。首先，“顺应人民群众对优质住房的新期待”，其实是把房地产未来的主要任务，定义为建设“好房子”。之前支持刚需、刚改，打压改善豪宅的政策，会180度转向，未来将支持好房子，也就是户型更大、赠送面积更多、容积率更低、电梯车位配置更高、层高更高、隔音更好、更节能环保的住房。其次，“继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施”，以及下一句“对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进”，是本次会议的核心。它意味着，国家层面正在酝酿新一轮利好。而且值得注意的是，“去库存”三个字终于出现了！
在4月30日政治局会议里，使用的是“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。虽然意思一样，但正式使用“去库存”显得力度更大。因为这容易让大家联想到2015年底中央经济工作会议上提出的去库区，以及随后的2016年到2017年的激情燃烧的岁月。
至于新的去库存大招是什么，目前还不知道，或许有以下几个选项：
第一，加大收储存量房的力度，比如把3000亿再贷款搞到6000亿甚至更多，这样可以撬动1万亿以上的收储力度。
第二，在超大、特大城市继续推行货币棚改。
第三，允许开发商把没有开发的土地退还政府，为此可以发行新的专项债。
第四，对于住房存量大的城市，切实减少土地供应。
救市两年，国家和地方层面做了很多事情，比如除了有数的几个城市外，基本上都取消了限购、限售、限价，限贷也大幅放松。首付比例和房贷利率也大幅下降，都创下了历史新低。但说实话，除了一线城市、个别二线城市核心区外，绝大多数城市都没有出现显著回暖现象。几个有限的局部回暖的城市，能不能持续，还有待观察。我的看法是：如果所有的政策停留在目前的状态，几个有限回暖的城市也将逐步归于平静。所以，利好不能停。除了刚才提到的去库存大招，还可以抓住美国进入降息周期，大幅降低中国的基准利率。把房贷平均利率从目前的3.25%到3.5%左右，再降息100个基点。首付比例可以降到最低10%，建议允许开发商或其他金融机构搞零首付，允许推出先息后本还款方式，还可以考虑打包推出“个税+契税+增值税+土地增值税”的税收优惠。
最近，有一些地方政府设立了基金，帮助购房者买房。在购房者遇到首付不足的时候，允许缓交一半首付，甚至结款给按揭困难的购房者，防止出现断供，而且购房者需要支付的利息非常低。这些做法，也都有利于楼市回暖，值得在各地推广。建议再搞一轮存量房贷的额外打折。因为最近针对楼市的定向降息力度极大，但LPR没有降，存量房贷很难享受到利好。只要把房地产放在政治性、人民性的高度上，中国楼市一定可以早日回暖。你认为接下来会有什么大招，建议出台什么大招？可以在评论区留言。最后做一个小调查：如果所有的城市都取消限购，也没有资金问题，你最想买哪个城市的住宅？
