原创刘晓博
最近，政策面发生了重大逆转，我之前预测的“轰油门”终于出现，而且很像是“地板油”！股市发生的变化更令人震撼。最新的2024年全球主要股指排行榜上，深圳创业板指数已经跃居冠军，恒生指数、深证成指、上证指数等也都杀入了前7名。而在9月24日之前，A股、港股跌得“爹妈不认”，大逆转就是在过去7个交易日里发生的。
楼市也在发生巨变，尤其是大城市核心区的楼盘，最近两周成交非常活跃，二手房卖家也普遍“返价”。在深圳，外地人涌入不限购区域核心片区抢房的势头非常明显。
一线城市里，只有深圳的非核心区和广州全域取消了限购。北京上海取消限购可能性不大，所以全国富人争抢深圳、广州优质住宅的局面，正在形成。深圳土地供应量非常小，存量住宅也比较少，外地人零门槛买住宅的局面能维持多久是很难说的。广州核心区的“限购零门槛 ”，也不可能永远维持下去。一线城市的“限购——放松限购”只能是周期性的。最近读者留言中最关心的问题是：我所在的城市，楼市是否还有投资价值，它属于几线城市？哪里是核心区？何时出手购买最合适？今天这篇文章就回答这个问题。判断一个城市是否值得投资，主要看以下几个方面：
第一，这个城市的资金总量，也就是金融机构本外币存款余额，我认为如果用一个指标衡量一座城市的综合竞争力、发展潜力的话，只有这个指标最可靠。
第二，城市的行政级别、在国家战略中的地位。在中国，政策和官方规划的作用非常大，不容忽视。忽视官方规划，就是跟钱“过不去”。城市级别高、在国家战略中地位重要，不动产价值就高。
当然，也不是所有的规划都能产生作用，这个问题要辩证地看。
第三，几个重要的辅助指标。比如人口增长态势，主要看小学生人数、在园幼儿人数的增长态势；科技研发投入（R&D经费、人员）和取得的成果（PCT专利、发明专利拥有量）；上市公司家数、国家级专精特新企业数量、上市公司市值、个税等。
判断一个城市的核心价值区，有以下几点最值得重视：
第一，看“规划+现实”。
首先要知道，当地十四五规划、2035年版国土空间规划中最重视的几个片区。然后在里面选最具人气、地铁最密集（不是规划，而是已经实现的）的片区。尤其是兼具了人气、地铁密度、新一代豪宅和市政府等因素的片区。
第二，小心“空头规划”。
有些城市很善于画饼，把最高规划头衔给了远离传统核心区的新区，甚至把市政府都搬迁过去，还规划了密集的轨道交通网络，但就是没有人气。这种片区要非常小心。由于人口红利终结，很多城市未必能实现规划，更何况这种规划还在变化中。
比如武汉之前高规格规划了长江新区，现在又搞了武汉新城；南方某一线城市，之前核心区是“两个圈”，今年突然变成了“三个圈”，这类做法会把新区放在非常尴尬的位置。
尽量在有人气、有配套、有产业支撑的传统中心城区（或非常成熟的新区，比如苏州工业园区）买房，这样比较稳妥。至少将来出租没有大问题。
目前不动产仍然有投资价值的城市也就20多个，而且必须是这座城市的核心区、或者配套特殊的片区。因为几乎每个城市，都出现了鹤岗化片区。有价值的城市和片区名单如下：
4个一线城市：北京、上海、深圳、广州的核心区，包括其二类核心区。
7个强二线城市：杭州、成都、南京、苏州、重庆、天津、武汉的核心区。
部分中二线城市：宁波、东莞、西安、郑州、合肥、长沙、厦门、青岛、济南、福州的核心区。
3个特殊政策区域：海口、三亚、珠海的核心片区。
北上深都市圈的几个重点片区：中山马鞍岛、河北燕郊、苏州昆山，东莞有深圳地铁10号线站点的区域等。
下图是2023年末，主要城市的资金总量：
只有北上深资金总量超过了10万亿，其中北京、上海更是超过了20万亿，所以这三座城市的不动产价值最高。广州跟深圳的差距，超过了一个天津。这是近年来，大家认为广州弱的根本原因。而广州对杭州的优势，也基本上在1万亿左右（今年略有拉大），差距只相当于一个强三线城市，这是坊间出现杭州要赶超广州的根本原因。如果你看GDP数据，是没有这种感觉的，所以GDP不可靠。至于重庆，GDP虽然超过了广州，但资金总量差距显著，广州基本上等于“重庆+武汉”，这就是广州和重庆真实实力的差距。GDP相当于一座城市1年的财富增量，而资金总量相当于这座城市账上有多少钱。前者被纳入了政绩考核，往往有水分；后者基本上没有纳入政绩考核，可信度比较高，更能反映一座城市的真实实力。武汉是强二线城市的“守门员”，一座城市资金总量超过武汉，才能成为强二线。目前距离最近的是宁波和西安，其次是长沙、郑州。表格里福州以上，都可以认为是中二线城市。厦门特殊一点，经济上没有达到中二线，但楼市达到了。无锡、佛山也是中二线城市，但不动产价值没有被我认可。佛山是供应量太大，无锡则距离一线城市都市圈核心区稍远。三亚、海口、珠海，都是属于政策特殊地区，经济总量不足，但政策含金量高。海南还有自然溢价，所以也列入了有价值城市。北上深都市圈核心区，比如中山马鞍岛、燕郊、昆山，以及东莞非核心区的凤岗（有深圳地铁10号线5个站点），也有一定价值。内地城市，目前只建议投资性购入这些地方。其他城市除非自用，否则不建议投资。建议大家尽量买一线城市。如果你不移民，未来工作生活的重心仍然在内地，那么一线城市、强二线城市核心区的优质住宅，仍然是长线最值得配置的资产。虽然人口红利终结了，但大城市不缺人口红利。中国有14亿人口，维持10多个头部城市的人口增长是没有问题的。更何况，决定不动产价值的主要是货币供应，其次才是人口。人口因素里，不仅有总量，还有质量因素。最后说一件事。最近有读者告诉我，一个研究经济数据的作者，最近多次在文章里宣称：资金总量（金融机构本外币存款余额）这个指标，是他在2016年率先提出的。这让我感到非常意外。这个指标早就有，但赋予它重要意义，是我在2010年前后率先提出的，当时我就在文章里称呼它是“资金总量”，最初的文章用笔名发表在天涯的经济板块，现在找不到了。2013年到2015年，我用“天天说钱”为笔名，写过多篇文章（目前主要保留在“天天说钱”新浪博客 ），分析各地的资金总量。比如下面这篇：
这篇文章的链接是：https://blog.sina.cn/dpool/blog/s/blog_e3be0f160102v589.html?type=-1之所以耗费几段文字说明这件事，是因为曾有读者在后台留言，说我研究城市的时候，资金总量、小学生人数等指标的研究角度是照抄别人的。资金总量、小学生人数等研究方法，都是我在10多年前率先使用的。当然，研究方法是没有发明专利的，使用的人越多越好。
