原创 刘晓博
“517新政”已经落地近一个月，全国房贷利率进一步走低。
贝壳研究院的数据显示：2024年5月百城首套主流房贷利率平均为3.45%，较4月下降12BP；二套主流房贷利率平均为3.90%，较上月下降26BP。
请注意，这是整个5月的平均利率，央行、金融管理局取消全国层面首套房和二套房利率下限是从5月17日开始的，各地又延迟了一周左右才公布细则，所以当前真实的利率肯定更低一些。
最近一年多来，房贷降息主要采取的是“定向降息”，而不是“LPR（贷款市场报价利率，相当于基准利率）降息”，所以存量房贷很难享受到降息红利。
凡是贷款买过房子的人都知道，房贷利率是由“LPR+加点”构成的，前者可以浮动，后者保持不变，这是合同约定的。
LPR每月都可能变化。如果LPR降息或者加息，存量房贷的利率会在“下一定价日”后执行最新的利率。“下一定价日”一般是第二年的1月1日，或者申请房贷的日子。
“加点”是写入贷款合同的，只要你不提前还贷、国家不干预 ，这个“加点”是无法改变的。
过去1年多房贷利率的下调，绝大部分是给新房贷降“加点”实现的。比如有些地级市目前首套房贷款利率是LPR下浮70个基点，也就是3.95%-0.70%=3.25%。
上海、深圳这样的一线城市，首套房贷款利率也降低到了3.5%，也就是在LPR基础上，下浮45个基点。
这就把存量房贷还款人，也就是之前买房子并申请了贷款的人，深度套牢了！
比如我有一个朋友，他是在2022年末在深圳置换的首套房，当时的利率是“LPR+30个基点”，也就是4.6%。
2023年6月，5年期LPR降息10个基点，他的房贷从2024年1月1日开始执行4.5%的利率。
2024年2月，5年期LPR降息25个基点。所以今年他的房贷利率仍然是4.5%，要从明年1月起才能降低到4.25%。
“517新政”后，深圳首套房贷款利率降低到了3.5%，他被套牢了100个基点。最近，他东拼西凑了一笔钱，把房贷提前还了。
他对我说：这让人心理太不平衡了，我们是最早相信救市的一波人，结果不仅首付比例高（他此前有贷款记录，所以首付6成，现在是2成），利率也高出了100个基点。虽然我提前还款了，但我还是建议，要给存贷房贷额外降息，这样才公平。
这代表了绝大多数存量房贷还款人的心声。
但要改变贷款合同里的“加点”，需要国家层面出台政策。历史上，一共有过两次先例，一次是从2009年1月1日，央行给没有享受利率7折的存量房贷，普遍打了7折；还有一次是去年9月到10月，但这次只调整了首套房贷款利率，二套房没有下调。
今年以来，房贷定向降息幅度很大，把此前的购房者再次套牢，所以有了再次“额外打折”的建议。至于此前的二套房贷，利率就更高。今年以来，很多地方对首套房的定义发生了巨大变化，很多二套房已经可以被看做首套房了。
最近，某一线城市在回复购房者咨询的时候，表态说：存量房房贷利率不调整。有媒体认为，未来存量房贷利率“额外下调”不可能了。
其实未必，因为存量房贷利率额外下调（下调“加点”）相当于改变贷款合同，地方政府，以及央行、金融监管总局的派出机构，是无权做这件事的。
如果要做，要中央政府层面来决策，央行、金融监管总局发布。
再次给存量房贷“额外打折”，最大的难点是银行利差不断走低（下图），银行面临稳利润的巨大压力。
银行的主要业务是存款、贷款，从中获取利息差。利率市场化之后，降低贷款利率比较容易，因为还有LPR这个抓手；降低存款利率难度比较大，央行已经不公布存款基准利率，理论上允许各大行通过竞争解决。
银行绝大多数都是国家的，职业经理人对赔本的生意也敢干，只要自己任期内业绩好看就行。所以直到今天，各种炒作资金、高息揽存的现象依然在中小银行存在，压低存款利率难度较大。
还有一点也非常关键：银行业的估值，是A的基石。如果利差下降太快，银行业利润受损明显，A股也会出现价值中枢下移的风险。
总之，一环套一环。
而且，房贷中的“加点”一旦调低，是不能回升的（银行只能让利）。如果把所有存量房贷都按照当前的“加点”刷新（现在是历史低位），一旦通胀反弹、进入加息周期，银行业会更难受，需要漫长的时间才能消化此次“定向降息”带来的后果。
因此，再次“额外打折”的决定很难做，需要对未来的各种可能性做出权衡、推演，谋定而后动。
我个人预判：存量房贷再次额外打折，可能性还是存在的，但是否能降低到目前的水平（比如LPR-70个基点），有待观察。
总之，过分依赖“定向降息”的办法是有负面影响的。
随着西方发达国家进入降息周期，未来中国的降息还是要以LPR利率降息为主。LPR下调，存量房贷是可以享受的，就不存在调整“加点”的问题，带来的后遗症比较少。
这一轮房地产调整太特殊了，是多重因素造成的。救市也将是一个艰难的过程，需要足长的时间、幅度足够大的降息、以及多种手段配合，才能最终逆转市场。
展望未来2年，我相信基准利率还有100个基点的降息空间。低利率时代，正在到来。
