核心观点：
2021年北京新房、二手房成交量持续攀升，均创近5年以来年度新高，房价水平保持平稳。预计接下来，随着春节将至，北京市场成交回调的可能性较大。
重点内容：
新房市场供需两旺，均创2016年以来年度新高，大兴、顺义和通州等近郊区域成为成交主力。尽管新房供应攀升登顶，但由于去化良好，库存压力相较于2020年整体有所降低。
二手房市场全年成交呈现“前高后低”态势，成交量达2011年以来年度较高位，朝阳区成交表现冠绝一时。随着年底市场预期转好，北京二手房市场均价小幅上升。
一、 新房市场供需两旺，全年供应、成交双双创2016年以来新高
（一）新房全年成交再创佳绩，12月单月成交小幅下滑
近十年来北京新房成交走势基本呈现“先降后升“态势，2017年北京楼市进入深度调控阶段，限购升级、信贷接连收紧促进住房回归居住属性，加之市场供应结构优化，新房供应收缩，多方面联合调控下北京新房成交量创2011年以来历史新低，2018年市场供应量激增，同时在城市优异基本面下，北京对人口的吸附能力较强，市场需求旺盛，带动成交量底部回升，北京楼市“拐点”显现，此后，新房成交量逐年攀升，2021年北京新房成交再创佳绩。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2021年北京新房成交90746套，达2016年以来年度最高，同比上升37.93%。
从月度成交走势来看，上半年北京新房市场整体保持相对高位运行，6月在房企年中业绩冲刺大力营销下，新房成交量达近两年以来月度成交峰值10516套，进入下半年，受离婚限购、样板间标准化、信贷趋紧等政策联合作用，市场置业情绪下降，但在较为庞大的市场需求支撑下，以及基于业绩目标和回款压力，房企促销力度持续，成交量下滑幅度不大。数据显示，2021年12月北京新房成交6022套，环比下跌27.49%，同比下跌42.63%。预计接下来，随着春节将至，新房市场回调的可能性较大，但整体趋稳，幅度不会太大。
（二）新房价格保持平稳，12月呈下滑姿态
随着近年来北京楼市政策加码不断，新房价格基本保持平稳，受政策调控如禁止违规资金流入楼市和打击“假离婚”限购政策，以及季节性等因素影响轻微波动，但基本控制在45000元/㎡左右，2021年12月，开发商以价换量加速资金回笼，带动房价水平下行。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2021年12月，北京新房成交均价为47466元/㎡，环比下跌1.85%，同比上升5.49%。
（三）新房供应攀升登顶创近6年年度新高，2021年底库存小幅上升
随着大量限竞房和共有产权房入市，自2018年以来新房供应一直维持在历史较高位，年度供应9万套左右，进入2021年，受楼市交易热度熏陶和企业流动性压力影响，房企推盘意愿较强，新房供应攀升登顶创2016年以来年度新高。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2021年北京新建商品住宅批准上市套数为96598套，同比上升12.43%。
从月度走势来看，2021上半年供应水平维稳，月度供应5000套左右，进入下半年，供应端逐渐放量，9月在“金九”旺季催热下，市场信心提振，新房供应达年内月度峰值14047套，11月和12月，随着信贷政策边际放松，市场预期向好，加之房企业绩承压推货节奏加快，市场供应力度持续。数据显示，2021年12月北京新建商品住宅批准上市套数为11528套，环比下滑6.4%。
从库存来看，2021全年库存量“先降后升”，上半年由于新房去化良好，库存量随之下滑，下半年受供应走高、去化节奏放缓影响，新房库存逐渐上升，根据数据显示，2021年12月北京新房库存量为97680套，环比上涨2.66%，较去年同期下滑5.51%。从去化周期来看，12月去化周期为12.9个月，较上月增加0.9个月。
2021年12月，北京市区有13个商品住宅项目获取预售证，总计6576套房源，从区域申领预售证的房源量来看，主要集中分布在顺义、通州及房山等近郊区域，顺义区独占鳌头，取证项目4个，推出房源近2000套。其中，顺义区的颐盛嘉园项目贡献力突出，本月推出1785套房源，部分房源为共有产权房，准许销售面积158329.19㎡，项目位于顺义区仁和镇二三产业园，紧邻外环路。另外，海淀区的“新型共有产权房”枫秀雅苑项目也领取了预售证，该项目是海淀区难得的低密度改善盘，本月推出房源661套，预售面积21937.55㎡，项目毗邻中关村软件园、上地信息产业基地，南邻圆明园、西承颐和园，同时，项目临近清华大学、北京大学等知名学府，商业、医疗和教育资源富集，地理位置十分优越，一直以来备受市场关注。
（四）大兴再度锁定成交首席，东城区涨幅喜人
纵观北京区域新房成交表现，大兴、顺义、房山、通州和昌平5大近郊区域成为市场成交主力，共占全市成交的47.06%，其中，大兴区成交领头羊地位难以撼动，全年成交13562套，遥遥领先于其他区域；顺义区次之，2021年新房成交套数为7431套；房山区紧随其后，全年成交近7000套，位居区域第三。另外，通州和昌平区成交表现旗鼓相当，成交套数均在6100套左右。
从成交量来看，今年成交量上升区域10个，成交量下滑区域6个。其中，东城区由于新房供应不足，成交基数处于低位，2021年新房成交335套，同比上升1495.24%，升幅喜人，密云区次之，同比增长123.70%。
备注：物业类型包含普通住宅和别墅。
（五）热门板块聚集三区，前四板块成交破3000套
从各大板块的成交来看，大兴、房山和丰台区热门板块聚集较多，共上榜10个板块，其他区域零散分布。其中，石景山区的苹果园、八角、金顶街板块以3911套的成交量占据榜首，当前成交价格在62578元/㎡左右；其次为大兴区的瀛海板块，全年成交3531套，优越的地理位置使瀛海板块成为京南地区重要的交通枢纽，104国道、京台高速、地铁8号线、黄亦路、兴亦路以及市郊铁路线合力搭建的“三纵三横”交通网络，也使得瀛海板块的交通便利度提升，同时，瀛海板块成交均价为49880元/㎡，是大兴区的价格洼地，吸引部分刚需群体来此置业。通州区的台湖板块位居第三，2021年新房成交套数为3287套。
（六）央企、国企和民企势均力敌，首开股份独领风骚
根据2021年北京新房成交套数TOP20项目来看，昌平区的奥森ONE项目霸居首位，全年成交2088套，作为限竞房项目，奥森ONE项目的关注度极高，项目位于朝阳、海淀、和昌平三区交汇的东小口镇，是一个典型的公园地产项目，毗邻奥森公园，生态宜居性较强，加之周边商业配套相对较好，地段整体较佳，同时，项目产品覆盖一居室、二居室、三居室及四居室，客户群体较广，当前成交价格在57757元/㎡左右。北京恒大上河院项目地处密云区河南寨，临近万象汇、鼓楼两大商圈，商业业态丰富，周边密云水库、潮白河等自然资源环绕，项目成交均价为23358元/㎡，价格优势突出，自入市以来便备受关注，2021年成交量为1798套。另外，亦庄板块的亦庄橡树湾项目位居成交套数第三，全年成交1517套，成交价格在38879元/㎡左右。
根据2021年北京成交金额TOP20项目来看，2021年北京全市出现3个百亿大盘，其中，海淀幸福里项目以128.85亿元的全年成交额荣膺冠军之位，该项目是由首开、华润置地、北京住总万科、中交地产和北科建集团五大实力房企联袂打造的纯商品房项目，产品力自然不在话下，项目位于海淀区西北旺镇、北清路科创轴与中关村科创轴交汇处，高科技的发展带动区域价值提升，前景可期，同时，项目主打100㎡左右的三居及140-200㎡大面积段的四居，契合改善人群的需求，当前成交价格在80397元/㎡左右。顺义区机场高速五环外沿线板块的誉天下项目位居成交金额第二，全年成交112.63亿元；奥森ONE项目占据第三，2021年成交金额为106.90亿元。
从各大房企在北京市场的表现来看，TOP20的销售门槛值冲破百亿元，其中，首开股份以712.42亿元的全年销售额拔得头筹，是北京唯一业绩破700亿元的房企，其他房企难以企及，中海地产和中交地产全年销售额均超300亿元，包揽房企销售额排行榜的第二、第三。整体来看，央企、国资房企和民营品牌房企的表现势均力敌，受这些房企经营稳健、产品力较强等影响，购房者的青睐度较高，从而成为北京房地产市场的活跃者。
二、2021年二手房全年成交“高开低走”， 整体达近5年峰值
（一）二手房全年成交稳超去年，年底成交二连升
随着北京存量程度持续深化，二手房交易占据市场主力地位，2017年北京密集出台了一系列房地产市场调控政策，从首套房“认房认贷”到“学区房整顿”，再到“购房交易必须用本人银行账户等，二手房市场需求受抑，成交量较2016年“腰斩 ”，受2018下半年以来新房供应放量影响，二手房需求被分流，加之公积金贷款收紧，2019年二手房成交回落，随后逐渐回升，进入2021年，虽然北京因城施策多番调控，但全年成交量仍达2017年以来最高位。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2021年北京二手住宅成交190981套，同比上升14.07%，
从月度成交量来看，2021年北京二手房市场“高开低走”，上半年和年尾走出一波火热行情。年初，二手房市场热度维持高位，3月“小阳春”成交量达近三年以来月度最高水平21856套，随后，北京二手房月度成交量逐渐下滑，10月到达年内最低值9267套，11和12月份，银行放款周期缩短，前期因按揭紧张积压的部分需求逐渐释放，加之市场信心修复下部分购房者逐渐入市，北京二手房市场整体在年末迎来“翘尾”行情。数据显示，2021年12月北京二手房成交量为15321套，环比上涨30.75%，同比下滑27.19%。
（二）近三年二手房价稳步回落，年尾小幅上扬
整体来看，2019年以来北京二手房价格整体大致呈现稳步回落态势。进入2021年初，市场延续2020年底成交热度，市场成交高位运行，价格基本呈现小幅上涨局面，4月下旬北京多家银行加大“经营贷“审查，5月二手房价出现短暂回落，下半年北京强化贷款审核力度、出台“多校划片”政策打击学区房炒作、以及海淀区推行二手房指导价等，有利于平抑二手房价过快上涨势头，稳定市场预期，随着政策效果逐渐显现，10月和11月房价呈现下行趋势，12月随着金融面改善市场信心有所提升，价格略有上扬。数据显示，2021年12月北京二手住宅市场均价为56122元/㎡，环比上涨0.86%，同比下跌1.46%。
（三）朝阳二手房成交冠绝一时，东城涨幅居首
从各区二手房成交表现来看，主城区域朝阳、海淀和丰台作为存量房的供应大户，成交表现也更为活跃，其中，朝阳区以48067套的优异成绩冠绝一时，占全市交易量的25.17%，海淀区和丰台区成交表现不相上下，全年二手房分别成交23460套和22658套。从各区成交量变化来看，成交量上升区域11个，成交量下滑区域6个，东城区成交量涨幅居首，较去年上升35.29%，密云区跌幅最大，较去年下滑33.10%。
（四）涨价房源占比持续上升，观望情绪仍较重
从涨降价房源来看，2021年12月北京二手住宅调价中涨价房源占比为11.9%，较上月上升0.4个百分点。11月，随着市场积极信号多次传出，市场预期得到一定改善，涨价房源占比上升，扭转了自6月起涨价房源连续5月下降的局面，12月随着市场信心持续修复，涨价房源占比再度小幅上升。但整体来看，降价房源占比仍达八成以上，市场观望情绪仍较重。
三、2021年北京楼市完美收场，2022市场企稳
根据房地产市场运行情况来看，北京房地产市场政策调控强度已十分严厉，随着政策的持续作用，市场稳定性有所提升，房价水平逐渐进入平稳阶段，大起大落的可能性不是很大，同时，北京市场潜在的购房需求仍然旺盛，2021年新房、二手房成交量均创近5年以来年度新高。预计接下来，从政策的连续性与稳定性来看，北京政策调控大幅收紧或放松的可能性较小，2022年市场的主基调以“稳”为主。
从接下来入市房源来看，2022年1月预计将会有10个左右项目入市，结合2021年最后一个月的取证情况来看，预计顺义区加推力度较大，其中不乏高性价比房源，如阅德尚苑项目，该项目位于顺义中央别墅区，推出220-320㎡叠拼和合院，最低总价在1200万左右，属于限竞房项目，商业配套有祥云小镇、龙湾商街、欧陆购物中心等，教育、医疗资源也相对丰富。从区域选择来看，房山区良乡板块随着区域规划利好逐步兑现、交通配套等不断完善，吸引一众品牌房企入驻开发，同时随着良乡大学城的建设，板块楼市活力逐渐提升，另外，良乡板块基本处于北京近郊区域的价格洼地，引来刚需客群聚集，当前成交均价为28162元/㎡，如12月申领预售证的璟宸嘉园项目，主推户型建面约97-149㎡。
整体来看，北京当前新盘推货力度相对较大，可供购房者选择的楼盘较多，同时，信贷端对刚需群体的合理住房需求予以支持，购房者可综合考虑个人情况及市场走势选择自己心仪的房子。
诸葛找房数据研究中心（又称：诸葛找房数据研究院）是依托于诸葛找房大数据和AI成立的专业房地产研究机构，自成立以来深受房地产企业、金融机构以及权威媒体的信赖与支持。诸葛找房数据研究院依托诸葛找房覆盖的八百多个城市的数据资源，建立了信息最全的、最专业房地产数据库，定期发布中国主要城市的价格指数，及时反应房地产市场变化及房产重要报告，研究领域覆盖土地市场、新房、二手房、租房、房企等全业态领域。成立两年以来接受媒体采访5000余次，发表代表文章被引用将近2.5万次，已经成为评判房地产市场发展状况的重要依据。
