“金九银十”是房地产市场的传统销售旺季，但今年却透漏出些许凉意。
据国家统计局最新数据显示，9月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比下降，同比涨幅持续放缓，开发投资形式也不容乐观，单月增速首次告负，“金九”褪色。虽然近期央行表态趋于缓和，房地产信贷可能改善，第四季度楼市大概率会回暖，但传统“银十”却实难维系。
在这场楼市的寒冬中，北京新盘供应受到集中供地的影响不降反增，仅9月份，就有34个新老项目取得预售证，其中有16个纯新盘首次拿证，创下了近几个月的新高。但销量却显得差强人意，楼盘口碑也良莠不齐。
对此，许多开发商采取降价策略，希望以性价比获得更多关注，再加上政策性保障住房的影响，新盘平均单价普遍不高，集中在6w—7w之间，甚至个别区域形成价格“倒挂”现象。下面慧声君通过多个维度带大家看看，北京楼市新盘“内卷”的严峻形势下，单价6w+项目的产品力图鉴。
#1
遭遇“突击检查”的青云上府
HUI SHENG SHUO FANG
在北京首批集中供地中，朝阳区一次性出让了10宗土地，是土地供应量最大的区域。其中青云上府、朝阳一墅同处于热门板块——金盏，取得预售许可的时间仅差15天，几乎是同期宣发，加剧了“朝阳看房团”的选择困难症。
从价格来看，青云上府销售指导价6.6万/m²，朝阳一墅销售指导价6.46万/m²，朝阳一墅更胜一筹；质量口碑方面，青云上府由卓越+首开+旭辉联合打造，拥有“北京地产一哥”首开集团的支持，实力不容小觑，朝阳一墅由融创+卓越+陕建地产，同样也有近年来风头正盛的融创背书，品牌力方面很难分出高下。
不过，9月13日，青云上府的样板间迎来相关部门的一波突击检查，因涉嫌违规验资蓄客、违反“三一致”要求美化样板间而被要求关停整改，这令看房的准业主们对其宣传和承诺的落地情况产生了一些质疑。
板块角度来看，相比于其他区域楼盘，金盏还有一个重要且明显的劣势，公共交通线路多处于规划阶段，可能会对业主出行造成一定影响。
#2
户型“惹不起”的绿城沁园
HUI SHENG SHUO FANG
朝阳同价位新盘还有位于豆各庄的绿城沁园。
相比于金盏两个项目，这里的交通和配套显然更加便利和完善，紧邻地铁7号线黄厂站，向西可直达九龙山、双井等地，向东可直达环球度假区，而且楼盘定位是刚需住宅，销售指导价6.5万/m²，户型以55m²-82m²的一居、两居为主，总价较低。
但其周边居住氛围一直深受诟病，大片区域被回迁、安置住区占据，所以总是给人乱糟糟城中村的感觉，生活配套并不完善，且距离五环路近，购房也要对浮尘和噪音问题做好心理准备。
项目的两居户型也不够完美，存在东西向格局，在选房的过程中也要引起注意。
#3
位置有点“清冷”的西山金茂府
HUI SHENG SHUO FANG
朝阳说完后，我们再看看丰台新盘的情况。
相比单价早已多处突破10w+的朝阳，丰台房价在城六区内一直处于相对较低水平。
目前，东四环、东五环之间的王四营板块新盘销售指导价为7.1万元/m²。
而反观，位于西五环外丰台张郭庄的熙悦晴翠销售指导价为6.8万元/m²。
谁更有吸引力，一目了然。
今年年底，地铁14号线将全线贯通，熙悦晴翠的出行交通问题基本可以解决，未来增值情况还需要看后续中关村丰台园西区产业落地及发展。
再看丰台另一新盘，西山金茂府。金茂“府系”项目一直以恒温恒湿恒氧高端黑科技著称，一线府系项目平均单价破十万，总价上千万，而西山金茂府销售指导价仅6万/m²，看起来并不昂贵。
不过尴尬的是这个地段。张家坟虽然位处丰台，周边却非常荒凉，甚至比不上怀柔、顺义、通州的多数区域，就连最基本的生活配套，也都要跑上三四公里。眼下，附近的珠光逸景项目售价也仅在3.3-3.7万/m²左右，周边更无产业发展规划，未来增值情况十分堪忧。
另一个值得担忧的是情况是金茂府系项目近期维权不断，纠纷颇多，不知西山金茂府是否会如约为业主交出一份满意的答卷。
抛开外部因素来看，该项目社区内部1.4的超低密容积，30%绿化面积，在一众新盘中非常少见，非常吸睛。
#4
昌平双子星的“面积跃升”
HUI SHENG SHUO FANG
最后再来看看昌平区新盘情况。
昌平的奥森春晓和北清云际同为卓越+中交两家联合开发，销售指导价分别为6.3万/m²和6.2万/m²。
这里交通便利，分担了大部分海淀住房压力，区域内需求旺盛、供应稀缺，新房十分罕见。两个楼盘交通和生活配套非常完善，完全可以满足海淀“码农”们的刚需住宅要求。
同样，缺陷也仍然存在，从两个项目交付的样板间来看，户型方正，但各功能分区面积分配显得有些不合理，室内精装情况对于自用业主来说稍显“简陋”。
奥森春晓的准业主们还发现了另外一个问题，项目亮相时，三居室的官方面积为93M²，9月7号涨到了94m²，现在的面积又变成了95m²，按照预售指导价计算，每套总价涨幅达到了12—30万，这样一波“面积跳动”可能是营销过程中产生的失误，但实实在在的得罪了持续关注项目情况的准业主。
此外，该项目对空间的利用效率并不高，得房率满打满算也不超过72%，也一定程度影响了大家对项目的选择。
现今，多盘齐发的北京楼市，已经不折不扣进入内卷时代。
叠加诸多开发商目前遇到的财务困境问题，为了公司现金流，不少项目已经放下身段，实际开盘价格比预售指导价打折不少，只为快速去化。
在慧声君看来，面对国家对地产行业融资、供地、价格的多维调控，购房窗口已经打开，不妨趁着市场行情有利于买方、新盘扎堆入市、开发商急于回款的时机，精挑细选一个优质住宅。
