北京首轮“双集中”土拍现在回想起来都忍不住胆战心惊。
在“三道红线”的指标下，双集中对房企的资金调动能力提出了重大考验。
在总入账超1100亿元的背后，部分大房企引而不发，一些豪门则抱团血拼，而在这场土拍大戏中斜刺里杀出的黑马，则在事出反常背后，有着不为人知的故事。
01
中冶置业绝对是其中的黑马。
这家中冶集团的全资子公司，被合并报表的对象，2019年公开拍地斩获6宗，占地面积10.81万平方米，计容建筑面积20.57万平方米，营收仅仅241.1亿元，几乎是许多大房企的零头。
然而在今年的土拍中，居然豪取2宗地块。一块是北京市朝阳区东坝北东南一期土储项目1104-612西侧地块R2二类居住用地，规划建面约4.8万平方米，定案名为德贤御府，另一块是大兴区大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2二类居住用地、A334基础教育用地，规划建面约19.3万平方米，定案名为德贤华府。
两个案名只有一字之差，慧声君有点眼晕。“府”字今年十分流行，尤其在朝阳的这十几个项目里，重复率奇高。“德贤”是中冶独创，看起来极其偏爱，为嘛？后面再表。
为了这两块地，中冶置业几乎举牌举到手软，在面对中建三局、金地、华润、保利、华发等各路“土豪”的轮番围攻中，中冶丝毫不落下风，朝阳区地块历经11轮报价争夺，中冶22.8亿元拿下，大兴地块5轮报价，最终成交价62.5亿元，两个地块合计85.3亿元，几乎占去2019年营收的三分之一，可谓是不计代价。
其实，仔细来看，两个地块并非中冶置业单独所得，而是拉上了“钱袋子”宁波雨航企业管理合伙企业。企查查穿透来看，宁波雨航的背后“金主”是中航信托。说到底，中冶置业此次的豪气干云，背后有着信托的影子，这其中的意味，出于你我都懂的原因，不便深究。
敢在这个时候找这样的金主，那必定是有着必须达成的战略目的。
要知道，中冶置业的母公司中冶集团早在2015年底已被整合至五矿集团，旗下地产的合并一直只闻其声未见其行，中冶置业尚未并表五矿地产，依然出现在中冶财报里。此次五矿地产的卧榻之侧，中冶置业居然突然“疯狂”，很值得寻味。
官方披露中，中冶置业不无得意：“两宗住宅地块的成功摘得，标志着公司在北京及环京区域深耕的道路上又迈出了坚实的一步”。
这一步真的很关键，也很坚实，要知道，在中冶的财报里，中冶置业在北京已经面临几乎无房可卖的窘境，距离上次的北京操盘，也过去了6年，而重点披露的6个项目，差不多都要今年交付。
这意味着中冶置业几乎已经“断炊”，在合并的阴影中，最怕的就是手中无货。
手中无货，那便说话无力，合并无位。
地产板块合并后，谁是主导，领导怎么安排，看的就是手中的货色。
所以，哪怕最后的疯狂也是疯狂。世人笑我太疯癫，我笑世人看不穿。
02
回到之前按下未表的中冶两地块案名“德贤华府”和“德贤御府”。说到底，“德贤”取自路名，在旧宫板块。
能够将一路名纳入自己高端产品系的，中冶置业绝对独一份，由此可见中冶对“德贤”的执念有多深。
时间回到2012年，中冶当时手都举残了，100多轮的报价，击败了毛大庆亲自坐镇的万科，以22亿的天价拿下了旧宫地块，楼面价也是当时惊人的1.6万。在一众质疑中，顶着亏掉底裤的压力做了中冶德贤公馆，周边一片荒凉，在建的其他项目也是哀鸿遍野，中冶更是战战兢兢。
然而，后来牛市来了，德贤公馆最高卖到了8万，一战成名，赚大发了，内部获奖无数，几乎成了内部封神之作，也是救命之作。
于是，德贤系居然成了内部一个高端产品系，暗藏着这种对天下掉大馅饼的好运气的隐隐期盼。
在“此诚危急，存亡之秋”的关键时刻，花大价钱拿下的两块地，被毫不犹豫地冠上了“德贤”之名，万一好运气再次来临呢？
其实，只要稍微了解德贤公馆现状的人，只要看过那些被德贤公馆高高挂在山岗被冷风吹得业主的买家以及德贤公馆目前的网签率，对于此次这两个“德贤”都会忍不住笑出声来。
德贤御府的作业交得比较快，当然是相对于德贤华府来说的，在板块内，入市时间已经很晚了。
户型上，德贤御府几乎搬出了全部的力量，一口气12个户型，火力全开，全面积段，全户型，全覆盖，看起来十分威猛。然而对比邻居华樾国际-领尚7.1万/平的价格，德贤御府8万/平的价格实在是没有优势。
虽然项目对于板块内需求较为猛烈的小户型刚需，自觉将“德贤”的高端改善定位向下兼容，却依旧没有太多出彩之处。
比如73平的两居，次卧居然没有开窗，属于暗卧户型，卫生间也为暗卫；89平的三居短面宽、大进深，通道过长，与市场上流行的户型背道而驰。
更不利的是，即便如此，最终版的面积段还是出现了户型面积上涨的情况，2-5平方米的上调面积虽然不大，但已足够使得部分小户型预购客户首付不够，放弃排卡。
跨出板块内，德贤御府的唯一的优势在于交通，只是，不管3号线、12号线都要等上两三年，而R4，更是5年以上，这其中的不可预料太多了。
事实上，购房人也选择了用脚投票。本来寄希望的小户型流量去化，实际效果并不理想。业内消息，开盘只卖了30多套。当然官宣数字高，认购额8.1亿。
再说说德贤华府，动作就更慢了，最大的卖点恐怕是北侧的念坛公园，地块纯粹度对比德贤御府算是优势，不过，5.7万元/平的价格，对比周边新房、二手房，实在是没有优势。
对于已经6年没有在北京操盘的中冶置业来说，目前来看，这两个德贤项目恐怕很难再遇到当年德贤公馆的好运，而对中冶操盘能力的考验则十分严峻，稍不注意，微亏或砸手里，都有可能。
疯狂之后，如何回归理性，疯狂之后的中冶置业应该会有宿醉的头痛。
毕竟，事关存亡地位，面子和里子，都不能丢。
