上周五晚间，北京土地交易市场发布了本年度第三批次商品住宅用地出让公告，共计12宗，土地总面积约62万平，总建筑规模约113万平，总起始价约336亿元，将于12月下旬集中成交。
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供地KPI基本达标，市场进入冷静期
HUI SHENG SHUO FANG
与第一批次挂牌30宗地，第二批次挂牌43宗地相比，第三次供地显得稳健审慎了许多。
这其中可能有两个原因。
第一是KPI，北京基本完成了自己的年度供地任务。假设第三批次用地全部顺利成交，2021年北京住宅用地年度成交量将达到350万平（土地面积），而北京的KPI指标是300万平，不仅完成了，还超了17%。
从总建筑规模看，也基本与去年持平。去年总建面735万平，今年如果三批次顺利成交，总建面约为720万平。
第二是土拍大环境。自集中供地政策试点以来，各地都经历了一批次的热情，二批次的冷淡。以北京为例，一批次土拍成交总额超1100亿元。然而市场来到下半年，陡然生冷。北京二批次挂出的43宗地，只成交16宗。原本市场预期余下的27宗会在三批次推出，但目前来看，北京只拿出其中的3宗放在第三批次，其余的地块继续后延。
下半年以来，越来越多的房企暴露出了资金链问题，对外债务违约，对内员工理财爆雷，可谓风雨飘摇。
许多房企正在经历着前所未有的阵痛，自己的内伤还无法医治，更遑论去土地市场上大展拳脚了。
#2
朝阳稳坐卖地大户，现房销售成主流
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回过头来，我们继续分析三批次挂出的12宗地块。
从区域分布来看，位于中心城区的有7宗，土地面积占比65%，其中朝阳区6宗，约26万平，丰台区1宗，约14.4万平；平原新城1宗，土地面积4.6万平，位于房山区；生态涵养区4宗，其中门头沟2宗，约5.2万平，密云1宗，约10.3万平，延庆区1宗，1.3万平。
朝阳依然是供地大户。今年朝阳土地考核的KPI指标是供地33万平，即便不算上三批次的6宗地块，朝阳已经完成供地43万平，可以说是超额达标。
朝阳为什么卖地不停？业内有分析认为，朝阳区未来重点发力的金盏自贸区已进入建设关键期，片区的基础设施（地铁、公路等）和教育医疗配套建设都需要大量资金。
此前盛传的太阳宫地块，此次并未出现在朝阳区的供地名单中。有人呼吁太阳宫地块应该以公立学校和商业便民设施为主，不应增加过多住宅。
值得注意还有，在前两批供地中缺席的顺义，此次依然未见到身影。可见眼下的顺义市场，还是以消化剩余库存为主要目标。
现房销售也是本次供地的一大看点。对于这一政策，规自委是这样解释的：“为避免同一区域内商品房项目集中扎堆入市，在第二批次试点竞现房销售面积方式的基础上，三批次扩大试点范围。”
此外，现房销售还有两方面显而易见的优势，一是看得见、摸得着的真实房源提升购房人安全感，减少购房纠纷；二是避免了因项目烂尾带来的资金风险，维护社会稳定。
二批次供地中，大兴黄村地块被中铁以50%的现房销售率拿下。
三批次供地中，有5宗地块需要竞现房销售，分别是朝阳管庄地块，房山拱辰地块，门头沟永定镇两地块以及密云地块。劲松地块则在起始阶段就要求未来住宅全部实行现房销售。
不得不说，现房销售已经成为北京楼市的一个重要趋势。
#3
稳定预期，首次探索“期地”模式
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具体地块来看，热门度最高的当属劲松-大望路地块。主要原因还是地理位置好，在寸土寸金的东三环。
该地块起始价为11.4亿元，合理上限13.1亿元，达到上限转为竞政府持有商品住房的产权份额，预设10%，达到预设份额转为现场摇号方式。
地块面积不大，总建面约4万平，容积率3.2，其中有0.9万平的商业配套，住宅部分为约1.2万平。如果设计为120平的平层产品，也就100套房源。
考虑到现房销售，按照三年的建设周期，销售时间节点应该在2025年左右。
在该地块的竞买规则里，有这样一项要求——“项目销售均价加上政府产权份额对应均价（即住房总均价）不超过所在区域商品住房最高均价。”也就是说未来这个项目的价格天花板是可以预见的，附近豪宅珠江帝景最高售价10万+。如果竞到政府持有环节，未来能够以9万+的价格买这里，还是很香的，不过一般人买到的难度不低于海淀的树村地块。
因为该地块是合生做的一级开发，一般认为对于这块地，合生是志在必得。然而，算下来接近9.4万元/平的楼面价，对开发商的利润平衡考验也不小。
朝阳东坝的三宗地也可谓优质，位于两地铁交汇处，地下部分是正在建设的地铁3号线和12号线轨道，地块属于典型的地铁上盖，未来通勤的便达性无需赘述。
值得注意的是，该宗地块的起拍楼面价并不高，在5万元/平左右，总建面36.3万平，未来预计能供应3000—4000套房源，推出的产品应该会比较面向刚需。
京投发展是地铁上盖专家，在北京开发了不少地铁上盖作品，业内预计京投拿下这三宗地的可能性很大。但考虑到三宗地起始总价175亿元，京投要全部吃下这三宗地块难度不小，估计会找找联合体，比如自己的老朋友万科。
官方认为，东坝地块的出让属于北京首次探索“期地”（地铁车辆段盖上开发根据地铁建设时序分期交地）出让模式，可以提前锁定未来该区域房价、地价水平，有利于落实“稳地价、稳房价、稳预期”目标。
目前东坝板块在售新房德贤御府单价在8万+，而三批次供地中的东坝地块未来售价很大程度上是要低于这个价格的，没买房的真可以再等等，不差这一年半载，毕竟这里的交通优势加持更大。
管庄地块是老面孔，二批次供地出现过，现在分拆为两个地块，重新上架，总起始价48.3亿元，比上次的57亿元便宜了近10亿元，且单总起拍价不到30亿元，这样房企的资金压力也小点。
如果说朝阳区有诚意，作为对比，丰台就比较乐观坚挺。二批次供地中流拍的王佐镇地块，此次重新上架后，起始总价依然是33.6亿元，没有下调。
那么，不让利的话，会有开发商愿意买单吗？毕竟，眼下钱都这么紧。
