岁末年尾，房企为了冲业绩，大多都会搞些降价打折促销活动。
过去两年打折卖房声势最大的是恒大，从最早的9折，再到8折、7.5折，直到我们听到“轰”的一声，身躯庞大的恒大坍塌一地，只剩下收不到房而苦苦挣扎的业主们。
2022年的年初，在一些房产群里流露出金科打折卖房的消息。打折卖房如今也不算什么新闻，但金科给的折扣确实很吸睛，比恒大的7.5折还狠，6.3折。
据金科内部员工透露，目前金科的内部全款购房是6.3折，而且对管理层有强制性的购房要求。不仅如此还有公司的理财产品也要求强制性购买，每个人购买10万元的理财产品，否则就离职！
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未达标的业绩
作为一家“绿档”房企，为何金科也如此火急火燎地打折促销呢？我们做了以下几点猜测。
第一，金科2021年的销售业绩完成得并不理想。
从2018年迈入千亿门槛，到2020年进入两千亿阵营，金科这几年的发展势头不可谓不猛。金科更是官宣到2025年销售规模要达到4500亿。
然而这份增长势头到2021年戛然而止。克而瑞数据显示，2021年金科全年销售额1872.6亿，相比2020年的2233亿，下降了约350亿。2021年金科制定的全年销售目标是2500亿元，按照克而瑞的数据，金科只完成了全年目标的74%。
另据中指院的数据显示，在公布2021年年度销售目标的32家房企中，有26家没有完成目标，不过完成率总体在八九成。
显然，即便我们考虑到行业下行的因素，金科的业绩跟同行平均水平相比还是有一定差距。
第二，金科的财务没有想象中那么稳健。
2021年，关于金科“爆雷”的声音一直不曾缺席，金科还爆出商票问题，虽然最后官方辟谣，但金科确实拒付了近2000万商票。
根据第三方数据平台，【票眼】小程序实时数据显示，金科仍然有商票逾期拒付的情况，数据显示目前有拒付商票41笔，涉及金额1935万元。
截止2021年三季度末，金科股份的应付票据已高达110.95亿元，较2020年末翻了近一倍。
甚至，在上个月的时候，还有供应商在金科大楼外拉起横幅，集体讨薪，现场安保人员和讨薪人员混成一团，场面一度失控。
第三，金科的“绿档”成色不足，永续债和少数股东权益成为重要的调节负债工具。
数据显示，截至2021年三季度末，金科股份的永续债同比增长103.4%至41.48亿元。虽然永续债不计入有息负债，不会对“三道红线”指标构成压力。但是，永续债利息率极高，金科的财务负担并未减轻。
此外，随着近年来合作项目的增多，金科股份的少数股东权益增长迅速，存在“明股实债”的嫌疑。数据显示，2016年-2020年，金科股份的少数股东权益从25.26亿元增至365.8亿元，占所有者权益的比重也从11%增至近50%。截至2021年三季度末，金科股份的少数股东权益继续上升至383.7亿元，占比仍高达50%左右。
为实现绿档目标，金科付出了不少真金白银。数据显示，截止2021年三季度末，金科现金流净增加额为-130.7亿元，同比大幅减少270%。
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黄红云的资本腾挪术
让人大跌眼镜的是，看似财务并不健康的金科在2021年甚至去拯救了同区域的另外一个困难兄弟——四川房企蓝光。
2021年12月23日，金科1元收购蓝光旗下三个项目。1块钱买三个项目，这中间怕是有啥猫腻吧？上交所立马发函询问蓝光。
2022年1月4日，蓝光给出姗姗来迟的答复，称这次收购属于承债式收购，也就是金科买下了这三个项目，但同时还要承担91.91亿元的经营性负债，并非贱卖。
一下子要背90多亿的负债，金科的财务报表肯定不会好看。但作为曾和徐翔合作过的“财技大师”——金科老板黄红云显然想到了这一点，他用参股公司收购这个资产包，巧妙的将债务拒之“表”外。
黄红云确实是资本腾挪大师，擅长拆东补西。金科股份缺钱了，但金科服务是个香饽饽，就从金科服务那里借钱。
2021年12月31日晚，金科股份发布公告，将旗下酒管集团——金科酒管以3亿元转手给了旗下专注物业服务的金科服务。
再早的时候，金科股份还向博裕投资转让金科服务22%的股权，获得输血37.3亿港元。
既要敢于捡漏，又不能丧失流动性，金科也只能选择将一部分资产卖卖卖。
回到我们上文说到的金科6.3折卖房，精明的网友发现，金科的便宜并不好占。这些兜售的项目大多位于三四线城市，重庆的房子也都是区县房，并非中心城区的房子。
问题是区县房能买吗？一些过去两年热门的二线城市新房还难独善其身呢，更何况已经失去棚改红利的三四线城市。买了就是入坑。
