这几天，关于地产的利好消息还是不少的，比如在大家都认为楼市很糟糕的2021年，我们的商品房规模依然创造了新高，突破了18万亿。还有一个消息就是央行对市场也着急了，表示应该把货币工具箱开得再大一些，要主动出击，要提前发力，前瞻操作。
央行的行动力是杠杠滴，副行长讲话刚落地，今天就直接给出了大招，5年LPR下调5个基点，1年LPR下调10个基点，降低购房贷款负担。
那么，在政策暖风频吹之下，2022年的房地产市场会走出个怎样的趋势呢？我们做下探讨分析。
1月17日，国家统计局发布的数据显示，2021年全国商品房销售额达到18.19亿元，销售面积17.94亿平方米。两项指标双双达到历史峰值。这一数据超出了很多专家和业内人士的估计，此前很多分析都认为2021年商品房销售额在17万亿左右，难以突破18万亿。特别是2021年下半年房地产市场整体转冷，更加剧了这一信心的不足。
那么这18万亿是如何实现的呢？
从发布数据来看，2021年长三角、大湾区等热点市场回暖，东部和中部地区成为市场销售的主要拉动力量。西部地区由涨转跌，东北地区则继续低迷。从时间分布来看，2021年上半年的销售规模高歌猛进，但从7月开始，楼市月度成交规模同比由增转降，且降幅越来越大。到12月，商品房销售面积降幅已达到15.6%，销售金额降幅为17.8%。
突破18万亿，是否意味着市场会重拾信心呢？目前来看，市场基调依然偏悲观。
首先，虽然近一个月来，市场频吹暖风，但大的调控基调并未改变。央行强调会把货币工具箱开得再大一些，这诚然是一个利好，但实际上，央行的“两道红线”（（房地产开发贷与个人房贷均不得超过划定的比例上限））才是最大的紧箍咒。
2021年下半年市场全面速冻的一个很重要原因就是房地产信贷的收紧。部分华东、华南热点城市，房贷排队现象严重，放款普遍都在4个月以上，部分城市甚至需要6个月以上。二手房交易接近停滞，卖旧换新周期无限拉长。数据上来看，2021年全国房地产贷款余额净增2.62万亿元，仅仅只有去年的一半，更是创下了2015年楼市去库存以来的新低。楼市的冷，显然跟银根紧缩紧密相关。
其次，房企库存储备相对不足。自2019年以来，房企拿地面积已连续三年负增长。而在2021年，全国商品房新开工面积也已达到两位数降幅。土地端收缩明显，很难支撑起一个更大的销售规模。
第三，人口问题。房地产长期看人口，但2021年全年净增人口呈现断崖式下跌，48万的新出生儿，对比我们14亿的人口基数，人口压力不可谓不小。虽然我们说现在市场上买房的基本是8090后，20后买房还要等到20年后，但置业预期确实在削弱。
一是城镇化红利。2015年，我国城市化率为56.1%，2021年增加至64.72%，平均每年增长1.4%。假如按照未来每年1%的增长速度，在2026年左右，达到发达国家城镇化水平70%。城镇化进程依然会带来大量住房需求。
二是改善性需求。此前的大规模“上车”后，改善型需求也迎来释放周期。如果把房子作为一个消费品来看，大家都希望能住得更舒适，更方便，享受更好的配套和公共资源。未来房子会出现结构性短缺，刚需户型可能不如改善型户型走俏。
