▣作者：老船长
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现在的局势，终于明朗起来。
全球的大方向，重新回到发展经济上来。
但一个共同的难题，摆在了中国和欧美国家之间，那就是房地产。
这边，拼尽全力出台政策拯救需求，但房地产依然不为所动。
那边，连续的加息动作抬升了整个市场的利率，需求下降，房价下跌。
全球楼市，可谓“同此凉凉”。
最狠的，还是加拿大。
今年4月份，加拿大祭出一份《禁止非加拿大人购买住宅物业法案》，并在6月份获得正式通过，将于2023年1月1日执行，为期两年。
也就是未来两年内，任何外国人在加拿大购买任何住宅物业都是违法的！违者将被罚款最高10000加元。
但写字楼、商铺等这类的商业地产，外国人照样还可以购买。
在对外国买家的限制方面，加拿大一直遥遥领先。
多伦多、渥太华所在的安大略省，今年3月份将非居民投机税（外国买家税）从15%提高到20%。又在今年10月份，提升到了25%。
多伦多还推行了房屋空置税，温哥华所在地区也执行20%左右的外国买家税。
外国买家本身的税费成本，就要高出不少。
现在好了，直接一刀切，外国人买都别想买了。
中国的限购，终于被加拿大人玩明白了。
目的都是一样：限制投机资金，给楼市降温。
一直以来，加拿大都认为房价的暴涨，主要得益于外国买家的蜂拥而至，尤其是在几个大城市——多伦多、温哥华，不少外国买家的投机资金涌入，推高了房价。
拿外国买家开刀，就成了情理之中。
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加拿大的房价涨幅，究竟有多猛？
从2005年至今，整个加拿大的房价只有两个时间段有所下挫，其余时间段都在上涨。
截止到2022年1月份的最高点，17年时间加拿大房价涨了4倍之多。成套住宅的均价从20万加元上涨到了超过80万加元。
买房门槛的提高，直接把很多年轻人拒之门外。
核心城市的房价涨幅，更是惊人。
整个大多伦多地区（Greater Toronto），从2005年的31万加元，上涨到2022年最高点的133万加元，17年时间涨幅330%。
即便是在2022年下挫的阶段中，核心城市多伦多，房价还是上涨了17%。
华人最爱的大温哥华地区（Greater Vancouver），从2005年的35万加元，上涨到2022年最高点的126万加元，17年时间涨幅257%。
也正因此，加拿大已经成了全球房价泡沫最高的国家之一。
甚至，没有之一。
在瑞银统计的全球25个城市中，9个城市都处在房地产泡沫破灭的边缘。
而其中，多伦多就高居第一位，2.24的风险指数也远超1.5的警戒线。另一个加拿大城市温哥华，也排在第六位。
多伦多的排名更是没有掉出过前三，2020年排在第三位，2021年排在第二位，今年直接蹿升到了第一位。
泡沫破灭，近在咫尺。
不断的加息，正加速让加拿大房价泡沫走向破裂。
前文说过，与整个国家房价走势类似，多伦多地区只有两个时间段房价在下挫：
2017年、2022年
恰好这两个时间段，都处在美联储疯狂加息周期中。身为小老弟，加拿大的加息自然不能落下。
12月7日，加拿大央行宣布再次加息50个基点，将基准利率上调至4.25%。这已经是今年加拿大的第七次加息。
不断抬升的利率水平，更加重了买房人的房贷负担，降价抛售者不在少数，买房需求同时萎缩，房价便开始下跌。
市场的自发调整，远比政策调控来的更猛烈。
禁止外国买家进场买房，以达到为楼市降温的目的，现在看来有点多此一举了。
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加拿大有项官方数据，在全国大部分地区，非居民在住宅业主中所占比例只有不到4% 。
想要靠着4%的外国买家，把整个加拿大的楼市炒热，多少有点背锅的意思了。
当然，也并非所有外国人都不能买房，有几类人是可以豁免的：
1、提交了5年所得稅申报表的外国人；
2、前5年每年在加拿大居住至少275天的外国人；
3、持有工作许可的外国技术工人、外国留学生、外交官及难民。
如果你只有加拿大的签证，买房也有限制。
比如，学生签证的买房要求：
1、买房前5年每年都报税和交税，例如，加拿大年满18岁才有报税记录，也就是说最早大一开始来加留学并报税，大学四年，要上到研究生阶段才能凑够5年；
2、买房前5年每年在加拿大居住至少275天；
3、只能买不超过50万加币的房屋。
比如，工作签证的买房要求：
1、买房前4年里有连续3年有正式工作，要满足一定的工作时长，临时工不符合条件；
2、买房前4年里至少有3年报税和交税记录；
符合上述条件，可以买超过50万加币的房屋。
如果你拿到了加拿大的永居，自然不会在受限制的范围内。
所以，如果你还想投资加拿大房产，持有一张枫叶卡就显得很有必要了。
在拿到永居后，还可以直接申请退还20%的外国买家税。
这有没有绿卡之下20%的购置税差距，是多么大的一笔巨款？
如果没有绿卡，首付又多、税费也高、利率也高，10年翻倍之下，你的净收益又跑输775万人民币。
但你想省下这些钱，只是需要80万元办一个加拿大绿卡而已。
身份配置，本质上也是资产配置。
花钱办绿卡，是为了要成倍的把办绿卡的钱赚回来。
