01
澳洲300亿固定利率贷款年底到期 房贷压力增大
一项新的数据显示，随着固定住房贷款利率到期，数以千计房贷者的房贷还款额可能在今年年底前大幅上升。
消费者权益组织、比较网站Finder的分析发现，价值近300亿澳元的固定利率抵押贷款将在今年年底到期，届时，人们的还款额可能每月增加600多澳元。
分析还显示，到2023年底，固定利率抵押贷款额将达1,580亿澳元，对房贷者平均而言，每年的还款额将增加高达10,872澳元。
据澳新社消息，这些数据是在储银本周早些时候将官方现金利率提高50个基点，至2.35%之后得出的。
澳洲央行已连续第五个月提高利率。虽然许多人在官方现金利率达到0.1%的历史最低点时签署了固定利率，但最近的加息会在他们的条款到期后推高还款额。
Finder的消费者研究主管库克（Graham Cooke）表示，低息固定利率的结束可能迫使许多借款人陷入房贷压力。
他说：“这是一个非常显着的还款高峰，许多人根本无法承受。固定利率‘悬崖’对很多借款人来说是一个非常可怕的前景。”
金融比较网站RateCity的研究主管廷德尔（Sally Tindall）说，抵押贷款持有人在未来几个月可能面临冲击。
澳洲储备银行预计在未来几个月进一步提高利率，以遏制通货膨胀。
02
澳洲增加移民恐重创房市！房价可能再度上涨，租金也可能上涨
《每日电讯报》9月9日报道，澳洲每年的永久移民配额将上调至19.5万，这将改变房地产市场的游戏规则，随之而来的影响可能好坏参半。
报道中称，移民配额回到远超疫情前的水平后，澳洲的房产市场将与3年前大不相同，当时澳洲的经济繁荣已持续近30年。
一旦移民配额上限从2019年宣布的16万升至19.5万，这将导致日益紧张的住房短缺问题恶化，并导致租金上涨，甚至可能让房产市场重新回到价格上涨的状态。
此次就业与技能峰会试图解决围绕就业的核心经济问题，尤其是生产力和劳动力流动性，但住房负担能力倡导者指出，住房供应短缺对经济造成的影响正在显现。
据最新的Anglicare Rental Affordability Snapshot显示，在最近4.5万套可供出租的房产中，只有5套对于领取JobSeeker的单身人士来说是可负担的。
当然，这些永久移民大多是技术移民，他们中的许多人已经持临时签证在澳工作。但在全澳租金上涨、空置率紧缩的情况下，有人担心这将阻碍人们充分就业。
National Shelter的首席执行官Emma Greenhalgh表示，如果人们找不到栖身之处，就不会搬到某个地方工作。
目前只有不到1%的租房空置，为有记录以来的最低水平，远低于市场均衡水平（2.5%至3.5%）。
Everybody’s Home的发言人Kate Colvin指出，虽然移民是我们国家结构的重要组成部分，但如果无房可住，新澳人只会增加租房队伍的长度。
政府将把移民政策与选举前增加住房供应的政策相结合，尤其是在像悉尼这样有大量移民涌入的首府城市。
Grattan Institute建议Albanese政府将Housing Australia Future Fund的规模扩大一倍，至200亿澳元，以提供更多的公屋。
03
墨市CBD办公楼占用率全澳垫底，连续两年50%都没有
大多数墨尔本办公人员尚未重返，人们开始对一些空荡荡、陈旧的CBD大厦做出严峻的预测。澳洲房地产委员会全国月度报告显示，8月份办公室占用率提高了1%， 使得墨尔本该月的平均水平恢复到疫情前的39%。
据《时代报》报道，墨尔本已经至少24个月没有达到50%的占用率，悉尼以53%领先墨尔本14个百分点，其次是布里斯班（57%）、堪培拉（64%）、珀斯（69%）和阿 德莱德（71%）。
州政府上周取消了COVID-19居家办公建议，9月份也有迹象表明占用率有所提高， 但专家们对该市质量最差的建筑的长期生存能力提出质疑。
RMIT的John Garimort认为，在家办公和疫情会使一些CBD建筑“加速过时”，“老旧的建筑很快就会被淘汰，而且它们的用途也非常有限。”虽然曾有人提出将空置的 办公楼改建为住宅楼，但Garimort称，许多空置的低档建筑并不适合改建。
物业评估公司的Jonathon Close表示，他预计低档建筑的租户会搬到更豪华的地址，以此来激励员工的出勤率。
RMIT最近一份报告显示，墨尔本CBD员工每周在市区的时间不到17小时，只有1/8的人每一个工作日都去办公室。
从事商业地产的Chas Keogh称，拥有20至30名员工的小公司比大公司更容易搬迁， 因为他们的合同通常更灵活。
自政府取消在家办公建议后，Arup公司市场和客户负责人Kriston Symons表示，现在70%的员工已经重返CBD办公室，他把办公室高于平均水平的占用率归结为一些因素，包括春天来临以及公司采取了一些激励措施，比如提供早餐吧、水果和沙拉盒。
04
澳洲高利率将影响固定贷款
澳洲统计局（ABS）的最新数据显示，固定利率贷款几乎消失了。
在 12 个月内，固定利率贷款占新增贷款的比例从 45% 下降到 7 月的仅 5.5%，在如此短的时间内发生了显着的转变。
固定利率抵押贷款通常占新增贷款的15%左右。但在疫情期间，诱人的低于2%利率鼓励了大量定期借款。
这些贷款的部分资金来自澳大利亚央行的临时定期融资机制，该机制于 2021 年 6 月结束。
主要的变化是更高的利率，目前固定利率比一年前高出逾2个百分点，反映出利率预期的显著变化。
目前，选择使用浮动利率贷款的借款人比一段时间以来都多。
这使得更多的借款者受现行利率的支配，而现行利率的增长速度是1994年以来最快。
05
澳洲这些地区房价降至疫情之前水平
悉尼和墨尔本一些区的独立房和公寓房价格已降至低于疫情之前的水平，其中一个区的降幅颇大。
悉尼有三个区、墨尔本有四个区， 其平均房价已经下降到2020年3月的水平之下。纳入考量之列的区，须是至少有十所房产销售纪录的区。
REA房地产集团的数据显示，如果看一下公寓房价格，平均价格降到疫情之前的区的数量在新州和维州周围跃升至45个。
悉尼Rhodes的独立房价格降幅最大，下降了21.43%；Beecroft在所有区中公寓房价格变化最大，下降了40%。
墨尔本的变化没有那么大，但仍然很明显，Caulfield East的独立房房价下降了8.83%，Albert Park的公寓房房价下降了25.23%。
房地产分析结构PropTrack的经济研究主管Cameron Kusher解释说：“如果查看价格下降的地区类型，一般都是比较昂贵的市场。这确实是由利率快速上升所推动，而且比人们的预期要快。因此，人们根本无法像过去那样贷款，因为无法为房产支付最高价格。”
Kusher和大多数专家已经预测到利率将继续上升，所以可能有更多的区将出现类似的情况。
Kusher解释说：“重要的一点是，虽然迄今为止利率已经上升了1.75%，但人们真正感受到的只是其中0.75%的影响。”
“这可能需要几个月的时间才能真正开始影响贷款偿还额，而且我们预计利率将进一步上升，所以更多区的房价将在未来几个月内下跌。”
虽然独立房和公寓房价格的下降听起来是一个积极因素，但还不太可能使购买房产变得更容易。
他还强调，恢复到疫情前的价格实际上并不意味着恢复到可负担得起的房价。
“在过去的几年里，我们已经看到了异常的增长，我认为没有人说房产价格在疫情之前一定是可以承受的。”
