01
澳大利亚住房价值，再创历史新高！
根据澳大利亚统计局（ABS）最新发布的数据，2023年12月季度，澳大利亚住宅总价值初步估算为10.3971万亿澳元，较2023年9月季度的10.2003万亿澳元增加了1968亿澳元。
此次增长标志着澳大利亚住宅市场的持续强劲表现。
澳洲家庭所拥有的住房价值占据了总价值的绝大部分，达到了9.9884万亿澳元。
数据显示，2023年12月季度，所有州和领地的住宅总价值均有所增加。
在此季度，澳大利亚的住房数量增加了52,500套，达到11,134,600套，住房平均价格上涨了13,400澳元，至933,800澳元。
在各州和领地中，新南威尔士州（NSW）的住宅平均价格以1,184,500澳元位居全澳之首，紧随其后的是首都领地（ACT），平均价格为948,500澳元，维多利亚州（Victoria）排名第三，平均价格为895,000澳元。
最低平均价格出现在北领地（Northern Territory），为489,200澳元。
这些数据揭示了澳大利亚住宅市场的动态变化，尤其是住宅总价值的增长，反映了市场的健康和活力。
尽管面临全球经济不确定性，澳大利亚住宅市场仍然展现出强劲的增长势头。
02
维州独立屋和公寓价差七位数！
随着墨尔本独立屋和单元房之间的价差越来越大，在富裕的内东区，大房换小房的业主可以获得最大的经济收益。 价差最大的地区是蓝筹郊区Toorak。
Domain 数据显示，该地区的独立屋中价最贵，为472.5万澳元，比单元房中价99.55万澳元高出近373万澳元。
紧随其后的是Malvern，价差为215.875万澳元、Balwyn（205万澳元）、Hawthorn East（188.6万澳元）和Kew（188万澳元）。这些郊区的独立屋和单元房价差达到了七位数，虽然中价只记录了去年至少有50宗销售的郊区。全市的价差约为46.8万澳元。
Domain的研究和经济主管鲍威尔博士（Nicola Powell）说，独立屋价格和单元房价格之间的巨大差距在意料之中，但在更昂贵的郊区，这种价差更为明显，大房换小房的收益最大。
Demographics Group联合创始人奎斯滕马赫（Simon Kuestenmacher）说，由于新千年房价飞涨，大房换小房套现的趋势是近年来才出现的。
传统意义上的“大房换小房”族群是资金短缺的退休人员，但现在变成了那些在价格低点买下房产，积累了大量财富的人。他说：“20年前，大房换小房的人赚不到那么多，因为他们的房子也没升值那么多。” 奎斯滕马赫说，高房价也对大房换小房者不利，因为这意味着他们要支付更高的印花税。
大面积住房的资本利得增加也可能使他们推迟搬家。
Jellis Craig Hawthorn合伙人维加诺（Peter Vigano）说，维州地税政策的变化最近成了大房换小房的动机。
去年，州政府宣布将对第二套住房和投资性房产征收临时新冠债务谁，价值100万澳元的住房每年将得支付1675澳元。这促使很多原本就打算大房换小房的家庭提前一两年实施计划。
维加诺说，把原本的大房子换成一栋地皮面积较小的便宜独立屋很常见，但随着住房承受力不断恶化，这种做法变得越来越不划算。
03
跌幅高达14%！新州多地租金逆势下跌，每周最多省$150
《每日电讯报》3月12日报道，新州大部分地区的租金飙升，但也有少数地区的周租金下降100澳元，这一趋势与该州大部分地区的普遍租金危机背道而驰。
PropTrack的数据显示，周租金降幅最大的地区包括中央海岸、Wollongong地区、 北海滩、Southern Highlands和Byron Bay地区。
PropTrack的济学家Angus Moore表示，在新冠疫情初期，这些地区的需求很大，当时员工每周远程工作5天很常见。但随着企业呼吁员工在办公室上班，租户的需求慢慢减少。
Moore表示，在过去一年内，部分家庭因此搬回了更适合通勤的城区。
数据显示，中央海岸Erina的独立屋周租金降幅最大，为14%，即约100澳元。
中央海岸Booker Bay和Avoca Beach的公寓周租金下降了约12%，即约70澳元和86澳元。 附近Terrigal的周租金下降了6%，即约40澳元。
中央海岸多地的独立屋周租金下降了5%至9%，包括Copacabana、Bateau Bay和 Blackwall。 从某种角度来看，新州城区的平均租金同期上涨了15%。
在过去一年内，悉尼近100个城区的周租金中位数上涨了150澳元以上，还有280个城区上涨了80至150澳元。
北海滩的Elanora Heights（周租金下降150澳元）和Allambie Heights（周租金下 降65澳元）也榜上有名。
Moore表示，在偏远地区，整个州最弱的租赁市场可能就是Richmond-Tweed地区， 这里的Byron Bay和新州北海岸大部分地区在2020年、2021年和2022年初被认为是炙手可热的市场。 但这里似乎不再受欢迎，Byron Bay、Ballina、Evans Head、Oceans Shores和 Suffolk Park的租金都有所下降。
04
过去4年 澳洲40%地区房价最高涨幅达50%
CoreLogic的数据显示，自四年前疫情爆发以来，全澳独立屋价格上涨了约三分之一，尽管加息13次，但平均为房主带来18.8万澳元的资本收益。
过去4年，在全澳逾五分之二的郊区，房价涨幅最高达50%，逾三分之一郊区的最高涨幅达到75%。
然而，专家表示，在终端利率上升和住房负担能力下降的情况下，房地产市场不太可能在下一次上涨中再次出现如此大的涨幅。
CoreLogic研究主管劳利斯（Tim Lawless）指出，”这一时期的增长几乎是前所未有的，这提醒人们，市场的潜在基本面是供需严重失衡的。”
AMP首席经济学家奥利弗(Shane Oliver)表示，尽管疫情最初带来了通货紧缩和低利率，从而引发了创纪录的价格上涨，但其长期影响可能恰恰相反。
他说，“如果我们最多将抵押贷款利率定在6%左右，那么这将大大限制房地产价格未来的上行潜力。” “另一方面，我们仍然面临房地产短缺，因此很难看到市场崩盘。更有可能的情况是，我们将继续看到价格逐步上涨。当利率再次开始下降时（仍比疫情前更高），我们可能会看到另一轮周期性价格上涨，但涨幅更为有限。”
奥利弗博士还表示，虽然悉尼和墨尔本的住房供应严重短缺，但不断恶化的负担能力将限制房价的失控上涨。
悉尼独立屋价格中位数在疫情期间上涨了24.8%或224,391澳元，至113万澳元，而墨尔本仅上涨11%，至778,941澳元。
负担能力差也可能打击阿德莱德等市场。过去4年，阿德莱德独立屋价格飙升55.3%，至727,142澳元，表现优于其他所有首府城市。劳利斯说，现在的住宅中位数比疫情前高出259,070澳元，对当地买家来说，市场已经变得遥不可及。
布里斯班是疫情以来表现第二好的首府城市，独立屋价值跃升53.5%，至805,593澳元。这相当于在四年中增加了280,881澳元。 珀斯的独立屋价格上涨52.9%，中位数上涨了237,678澳元，至727,142澳元。
劳利斯说，“布里斯班是一个真正的经济多元化地区，虽然它变得越来越难以负担，但它似乎有强大的人口基础，使住房需求保持在相当高的水平。”
“珀斯也有强大的经济基础，以及来自海外和州际的强大人口驱动因素，所以目前，我们真的没有看到珀斯过热的风险，尽管房价上涨强劲。”
在过去四年中，南澳和西澳占据了表现最好的郊区。珀斯郊区Kambalda East、Armadale、Rangeway和Brookvale的房价在过去四年里都翻了一番，南澳郊区Davoren Park、Elizabeth Park和Elizabeth North也一样。
相比之下，涨幅最小的10个郊区中有9个都在墨尔本，反映的是过去四年其低迷的表现。
