持续调整后，REITs还值得持有吗？

最近，“REITs”这个词又悄悄火了。

华夏基金华润有巢REIT扩募程序启动，拟售规模超十亿元。

外资物流巨头正式发行华夏安博仓储REIT，获投资者热捧。

不过与新闻资讯上REITs的红火景象不同的是，从收益率来看，REITs近期并不理想，下半年以来，无论是反映价格的中证REITs收盘价指数还是收益率走势的中证REITs收益率指数，都呈现整体下行趋势，目前仍未止跌。

今年下半年以来，REITs收盘价和收益率持续下行，这种走势让人不禁有些担心。

01为啥REITs一直跌

大家知道，REITs作为基础设施证券投资基金，本质上是基础设施管理方通过出售分红权益筹集资金，盘活基础设施的存量资产，募集资金投资新的项目或维护旧项目，按季度给投资者提供分红现金流，实现资金良性高效运转和多方共赢。

市场常见的REITs类型有很多，比如高速公路、产业园区、保租房、购物中心和仓储物流中心等等。

REITs作为一种投资理财方式，与股票和债券等投资方式互为替代品。

与债券和股票相比，REITs产品最大特点在于高比例分红，给投资者提供稳定的现金流回报。

它比债券有更高的潜在收益率，比股票的价格波动更小，是一种介乎股债之间的投资选择。

我查找了相关资料，发现下半年影响REITs市场表现不佳主要有如下三点原因：

一是股债市场对REITs形成替代效应。下半年以来，股市整体上行，慢牛趋于成熟；债券收益率维持较前期有所反弹。股债两市下半年良好的收益率走势对REITs市场构成挤压。

二是部分REITs底层资产盈利能力下降。虽然REITs产品追踪的底层资产是基础设施，但也会出现盈利能力下降的情况。

比如，华夏合肥高新产园REIT三季报数据就显示产业园出租面积同比下降16%，可供分配金额同比也出现两位数下滑。

三是面临份额解禁压力。2024年四季度市场REITs发行份额约40亿元，相较其他季度明显偏多。REITs产品的战略配售份额一般有为期一年的限售期，这造成今年四季度REITs市场面临较大抛售压力。

这三点原因叠加导致下半年来REITs市场低迷。

02REITs未来还值得配置吗

虽然近期REITs表现不佳，但若用长期眼光看REITs，这种资产依然有吸引人之处。

第一，政策端对于REITs支持力度持续。

11月27日，国家发改委政研室副主任李超在新闻发布会上透露目前正积极推动基础设施REITs进一步扩围至城市更新设施、酒店、体育场馆、商业办公设施等更多行业领域和资产类型。同时，将动态完善有关项目申报要求，支持更多符合条件的项目发行上市，更好推动基础设施REITs支持实体经济发展。

可以预见，在政策支持下，未来会有更多REITs产品上市，REITs市场的流动性和可选择性都将进一步提升。

第二，资产荒下REITs的配置价值仍在。

当前全球主要国家都处于降息周期，资金层面流动性充裕，而优质、低风险、稳定收益的资产稀缺。

REITs依靠优质基础设施进行分红，有稳定收益、风险较低的特性，是一种对投资者而言仍是在资产荒之下有其自身独特价值的选择。

高速公路、仓储物流中心、产业园区等都是维持经济社会正常运转不可或缺的组成部分，它们的价值不应被忽视。

目前REITs市场熊市下，一些优质资产已出现低吸机会。

我们投资者需要仔细甄别细心挑选，避免做出错误的投资决策。

那么，如何投资有价值的REITs标的呢？

03选择更具投资价值的REIT

在选择具备投资价值的REITs标的过程中，应着重考虑以下三点。

第一，选择底层资产盈利能力强的产品。只有标的对应的底层资产保持足够的盈利能力，我们才能从所投REITs中获得稳定的现金流回报。

避开资本面欠佳的资产。比如，应该避开营收和利润呈下行趋势的购物中心、租金下降租户减少的产业园区等。

应选择增长逻辑清晰的资产。比如数据中心类REITs，这类基金在人工智能快速发展背景下有良好的增长前景。

再比如经济发达地区的高速公路：杭州湾（508036）、南京交通（508069）等。交通发达地区车流量有保障，意味着它未来仍拥有稳定的现金流分红保障。而且，这类资产的最新分红率大多在10个百分点以上，在所有REITs产品中，也有分红率优势。

第二，关注产品流动性，尽量选择高成交量产品。

目前市面上有78家已上市REITs产品，但过去一年日均成交额超过500万的REITs仅有47支。

过低的流动性无疑会给投资者带来不便，在买入卖出操作时，面临更大折溢价风险。

我们整理了一下近一年日均成交额前20名的REITs。

产品日均成交额是判断REITs产品流动性的重要指标。在选择投资标的前，不妨将该产品日均成交额作为重要参考，避免买进来卖不出去的尴尬。

第三，慎重选择临近集中解禁期的基金。

由于前文提到过的去年四季度有大批REITs集中上线，近期一些战略投资者份额即将满一年解除限售，可能导致这些产品承受抛压。

因此，临近集中解禁期的产品需要慎重选择，对标的进行深入研究，提前判断未来抛压风险。

我整理了一下未来三个月即将有限售份额解禁的REITs，近期购买这些产品需更加谨慎。

最后再唠叨两句。

在查找资料的过程中，我发现前几年的REITs在上市之初曾被投资者爆买，动辄几百倍的首发认购倍数。

现在REITs的热度比当时下降了很多。

投资圈有句话说：机会总是在没人看见的地方悄悄孕育。

我觉得这句话有对的一面也有不对的一面。

像REITs板块，很多基金都比前期高点更有性价比。

但也需要我们用火眼金睛，选择逻辑真正过硬的标的，才可能在长期投资中获得更好的价值回报。

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