文：财侦探
来源：丽尔摩斯
日前，长租平台自如举办“2023自如业主开放日”，首次公开了增益租3年成绩。据自如COO梁占华介绍，自推出增益租以来，采用增益租模式的房源已累计近20万间。2022年，自如在托管期的业主约有35万、在租自如客约130万，入住率超90%。
增益租可以说是自如从“二房东”身份向资产管理者身份转变的核心，在长租公寓发展乏力的形势下，通过“增益租”，自如似乎找到了盈利回正的一条有效办法。
据第一消费金融数据，2015年、2016年和2017年累计亏损近13亿元。去年4月，贝壳在收购圣都家装时，简单披露过自如的业绩：2019-2021年，自如的收入分别为3.09亿元、1.28亿元和1.58亿元。考虑到疫情等影响因素，这几年自如亏损的概率依然很大。
在这样的背景下，想尽办法开发新业务，讲好“新故事”，从而谋求上市，获得更多资金支持，是自如绕不开的路径。
2023年以来，关于自如上市的消息，总是隔一段时间就甚嚣尘上。
今年3月，有消息传出，自如计划赴港IPO，筹资约10亿美元，最早或于4月份向港交所提交初步招股说明书，最快今年上市。到了7月，资本市场又传出消息，自如最快将于第三季度正式向港交所递交招股说明书，IPO团队可能包括中信证券、高盛、摩根士丹利等。对于两次消息，自如给出的回应如出一辙，表示“不予置评”。
如今已经第四季度了，自如筹备上市的消息又一次传了出来。可以肯定的是，自如一直为上市做着准备工作，随着经营压力的增加，公司的经营压力也会越来越大，对上市融资的渴求也会越来越强烈。
此前，分散式长租公寓第一股蛋壳公寓退市、青客公寓破产清算等一系列负面新闻，给整个长租市场泼了一盆冷水。现在，资本市场对长租公寓也许有所改观，因为业内部分主体比如龙湖冠寓、万科泊寓、魔方公寓等，都已经开始盈利。
但，自如的上市之路变数依然颇多，它面对的挑战依然很大。
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老瓶新酒
“增益租+装修生意”，是自如董事长、CEO熊林给资本市场讲的新故事，也是对自如商业模式的迭代——从简单的C2B2C模式，即平台出钱收房改造、从而赚取租金差+空置期的传统长租公寓模式，转变为自如推出的“增益租”模式。
在新的“增益租”模式下，业主需要在装修前自己为装修房子付费，而自如的定位就变成了资产管理的角色——根据对业主房屋出租管理的好坏，自如获取业主激励佣金。如果自如管得好，业主的出租率就高，收益自然就高，自如就可以收取高一点的佣金；反之，如果自如管得不好，业主甚至可以不支付佣金。
此前自如的“省心租”模式，是一种重资产模式，自如承担了业主房屋的装修成本，沉淀在自如的资产负债表上，就是长期待摊费用。而“增益租”是轻资产模式，自如把修成本转嫁到业主身上，业主要么一次性支付，要么分期抵扣租金。这样一来，自如把原来的装修成本、长期待摊费用，变成了收入、利润、现金流，报表随之变得好看了许多。
不过，“故事”讲得再好，还得有人愿意听才可以。自如动辄数万余元的装修费用，让业主纷纷被劝退。据了解，增益租模式上线后一段时间，自如签约量持续下滑。
不过，此次业主开放日公布的增益租3年20万间的数量，是个很可观的数字。对此，熊林表示，“质变必量变，在经历了33个月的‘质变’之后，目前自如已然进入了全新的稳定发展阶段。”
早前，自如资管官微发布了今年上半年的工作总结。截至6月底，自如资管管理规模突破3万间，完成全国13座城市布局。今年上半年新拓武汉、天津两城，成功签约武汉首个保租房合作项目以及落地自如寓天津首店。
但从行业的角度看，盈利难、盈利低一直是制约长租公寓生存和发展的弊病，长租公寓行业也被不少业内人士称之为微利行业。克而瑞研究数据显示，长租公寓行业平均利润水平仅在2%-4%，现金流回正周期至少需6年以上。
SOHO中国董事长潘石屹也曾公开表示不看好长租公寓行业，甚至直言长租公寓烧钱创业是一条不归路，不到1%的租金回报，租房的价格再翻一番还是亏本的。
2019 年之前，借着资本东风，长租行业大肆收房，“高进低出”致使行业迅速产生泡沫。自2020年以来，因租金贷和加注金融杠杆模式，青客公寓和蛋壳公寓相继暴雷，走向破产清算和退市结局，寓见公寓、乐栈公寓等地方性公寓也相继因资金链倒下，显然，直至今日，长租公寓都尚未跑出一个成熟可持续的商业模式。
而且在口碑上，长租公寓“二房东”因为涨价、装修、环保、两头通吃等问题，总是引发吐槽和投诉。在“黑猫投诉[下载黑猫投诉客户端]”上，搜索“自如”，有超过11000条结果，其中提及“霸王条款，扣掉押金还要违约金”“退租多收房费”“申请租房发票业务没有回应”等等。
对此，熊林在今年年初表示，“如果我们仍不改变，或者幻想住房租赁行业会像过去十年那样快速、粗放式增长，而不去向更健康持久、更长周期的运营模式转型的话，我相信任何一个企业在未来都会面临巨大的风险和利润的打击。”
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亟待融资
自如成立于2011年，从链家内部孵化出来。其总部设在北京，旗下拥有自如友家、自如整租、业主直租、自如豪宅、自如寓、自如驿、自如ZSPACE等产品，为用户提供保洁、搬家、维修等服务。
自如以分散式公寓起家，即房源来自于业主，把房源租下来，进行不同程度装修再出租。在2012年后，自如开始涉足集中式公寓，但分散式公寓一直是自如的主力业务。
在高速发展之下，自如在2018年管理价值高达8000亿，此后进行了4轮融资，2020年投后估值66亿美元，备受资本追捧。
2018年1月16日，自如引入A轮融资40亿，当时吸引到了新希望、融创、华兴资本等上市企业，同时还吸引到了腾讯、红杉、源码等顶级资本以及知名国际资本的投资。
2018年3月15日，自如引入A+轮融资，峰尚资本独家投资，该公司成立于2015年，是一家私募股权投资机构，高丰是创始人，曾在华尔街之狼的“KKR”担任执行董事，在大摩投行部任职负责大中华区的市场投资。
2019年6月15日，自如引入5亿美元融资，投后估值高达50亿美元，除了老股东泛大西洋投资、腾讯投资和红杉中国，本轮还引入了天图投资。
2020年3月4日，自如进行了战略融资，吸引到软银10亿美元投资，持股比例高达15.15%，投后估值66亿美元，是我爱我家市值的6.5倍。
此后3年多时间，自如再无披露新的融资进展。据了解，期间它通过旗下子公司北京自如众诚友融信息科技发行了数笔企业ABS。
在这3年中，各大长租平台相继暴雷后，一级资本市场也变得十分谨慎。而在这个高杠杆的赛道，缺乏资本的助力，自如的发展风险也不言而喻。
自去年开始，自如便有意开源节流，拓展流动性。
去年年中，市场消息称，自如开启大规模裁员，裁员比例约20%，赔偿标准N+1，只给两三天的交接的时间，涵盖互联网营销、运营管理、品质、设计等部门。除一线业务部门，裁员后自如总部中后台及职能部门已经不到4000人。
不过，自如迅速给出官方回应，表示只是对个别部门，进行正常的组织优化调整，但会持续加大服务客户和业主的管家团队的招聘。公司直言去年上半年因为疫情而受到挑战，但会对各个经营维度优化调整。
同时，多家媒体报道称，此前多地用户曾在社交平台上曝光自如趁疫情期间上涨房租，在包括北京、上海等多地租客房租被通知上涨，涨价的幅度达到了10%甚至超过20%。
自如管家回应称，这是由于业主新合约、市场供求显著上涨，才导致了租金上涨，是系统自动根据周边房价，自动调整、生成的价格。言外之意，房租的阶段性上调，是市场客观因素推动的。
2022年，由于北京、上海等地均受到疫情影响较为严重，长租公寓机构不可避免的面临空置率上升、出租难度增大等现状，经营压力增大。在这样的情况下，企业通常会选择将成本转移至房租上，使得租金出现逆势上涨的状况。与此同时，裁员现象或更加印证了自如经营压力的增加，裁员更多为迫不得已之举，也是降低经营成本的举措之一。
裁员、涨价，种种行为，都暗示了自如目前艰难的处境。
而至今3年未获新的融资，意味着自如必须依靠自己的能力造血。审视 10 年以来的商业模式，这也是自如一次必须面对的积极自救。
除了自如，另一家长租公寓品牌——魔方公寓，也在去年9月26日、今年4月28日两次向港交所递交招股书，如今也是下文不详。资本市场在长租公寓上栽过的跟头，深刻地体现在了企业的IPO申请审核上。
不知这一次，自如能不能用新故事说服投资者？
