实事求是地讲，老房子要更新，最难的从来不是“拆不拆”，而是“怎么拆、怎么建、怎么让大家都满意”。
北京中关村东区的原拆原建项目，已经走到了现在，终于把图纸变成了现实。7月底，随着最后一方混凝土浇筑完毕，北京市海淀区中关村东区A组团主体结构全部封顶。
对始建于上个世纪50年代、曾经居住过很多老科学家的社区而言，“原拆原建”并不是简单的盖几栋新房，而是真正的“就地重生”。
更为难能可贵的是，该项目并不是大拆大建式的推倒重建，在有限的空间内，尽量把老百姓最核心的利益放在首位。
地就这么大，指标就这么多，怎么把每一平方米都用到位，才是“原拆原建”里的真本事。
01、老社区的“新生命”：从图纸到现实的四年蜕变
现在我们先来了解一下该项目的情况。
中关村东区，一听名字就有科技的感觉，其实它是在上世纪五十年代初就开始建设起来的，并且和中国科学院几乎同时建立起来。
这里是许多科学家安家落户、潜心研究的地方，留下了很多光荣的历史。
但是时间本身也具有两面性。七十多年来的风风雨雨，使这些老房子也出现了许多岁月留下的痕迹：筒子楼连片分布，上水、下水管路经常堵塞不通，冬天供暖又成了让人头疼的问题。
居住环境不好，这是困扰着该地5542户居民的一个大问题。
但是到2020年左右的时候，该老旧社区已经列入了危房改造计划中，居民们也看到了改善自己居住环境的曙光。
但是说起来容易做起来难，这并不是一张“白纸”，而是一张上面画满了“旧线条”的草图。
02、“三道硬约束”下的精细化设计：小户型里的“真章”
在改造的过程中，项目组遇到了很多“硬约束”。
第一，户数不能增加，这样可以保持整个社区的密度；第二，风貌协调区限高33米，这就要求新建建筑要和老社区整体风貌一致；第三，所有的新住宅都要遵守北京市的标准，包括日照、消防、绿化、层高等等都不能马虎。
更麻烦的是，这5542户人家不能一次全部搬迁后再重建，只能采用“拆一批、建一批”的轮换方式进行。
即在拆除部分旧楼的同时，新建楼房不能给还未拆除的老住户带来不好的影响，并且要避开旁边的学校。
按照北京市住宅建筑设计研究院有限公司总经理兼总建筑师钱嘉宏的说法就是，“开发商拿地的时候是一张白纸，而我们面对的是已经皱巴巴、满是旧线的图纸。”
比物理空间更加复杂的是户型的“碎片化”。
中科院大院中混杂着各种产权的房子，有的只有8平米或者10平米那么小，最大的也不过二十多平米，并且大部分都没有单独的厨房和卫生间。
在这样的情况下，设计团队把“不可能”变成“可能”。
他们用的是“2平方米一个档案”的精细设计方式，把原来的户型按照2平方米为单位进行整理，以38平方米作为起点往上增加。
比如说这次封顶的A组团有474户人家，最后一共推出了70多种户型！
38平米是目前的标准下成套住宅最小的功能面积，即单人卧室不得小于6平米，并且要有独立厨房、卫生间以及最基本的公共空间。
在这样的条件下，设计方对动线进行了优化，在每一个角落都发挥着重要的作用。
最后六层至十一层的新楼错落排列起来，形成了一片半包围式的院落，并且配上了电梯、独立卫生间等设施，一个新的居住空间就这样拔地而起了。
钱嘉宏老师讲得非常到位：400多户人家、70多种户型，并不是在设计房子，而是在为400个家庭写出一份“安居答卷”这句话里面包含着人文关怀和匠心独具。
设计团队不但是建筑师，而且是政策的“翻译员”，居民需求的“倾听者”，技术问题的“解答人”。
他们的任务就是把图纸上的一条条线变成老百姓听得懂的“几室几厅”、“阳光好不好”、“厨房大不大”。
03、资金共担的“新模式”：让老百姓住得起新房
有好的规划、设计是不够的，钱的问题也非常重要。
不能同时拆除和建设，只能采取“组团滚动式开发”的方式。项目被分为A、B、C、D四个组团，就像接力赛一样，一届又一届地进行下去。
该模式的本质就是把一个很大的片区的问题分解为几个难度适中、资金可以平衡、居民可以接受的小问题。
项目在资金上也采取了新的方式。
A、B组团资金由中央财政、海淀区人民政府、产权单位、社会资金和居民共同承担。
值得一提的是，在北京市金融监管局的支持下，该项目已经完成了北京市第一笔危旧住宅楼改建的对公贷款，这对于全国其他的类似存量房改造项目来说，是一个很好的可以参考的案例。
项目组的想法就是“把所有的改造费用都用来满足基本生活需求”。这就意味着厨卫独立、电梯入户、人车分离等能够提高居住舒适度的功能都会被优先考虑。
指挥部的说法是“不能让老百姓为了住上新房子而背上还不了的债务”。
04、历史文脉的“活化利用”：让记忆与未来并行
除了居住环境得到改善之外，该项目还具有一个很突出的特点就是对历史文化遗存的完整保护以及合理再利用。
新建的房屋不再使用千篇一律的仿古建筑风格。
设计团队把老院区经典建筑符号提取出来，例如灰色外墙、三段式线条、坡屋顶等，并且以现代化材料和工艺进行再创作。
这样既可以使新的建筑具有现代居住的舒适性，又可以保持中关村科研大院特有的历史文化风貌。
更让人感动的是，在103栋老楼里，有3栋曾经住过钱学森、钱三强、郭永生等老一代科学家们的“特楼”，都被完好地保存下来了。
经过改造之后的这些建筑物将会继续投入使用，并不会被封存起来当作展品。
活化利用的方式要比单纯的静态保护更有意义，它可以使得带有科研记忆的建筑继续服务于新时期的需要，并且不断地向世人诉说自己的故事。
写在最后：
北京海淀区中关村东区的这次原拆原建项目，可以看作是城市更新领域的“北京范本”。
它以自己的行动告诉人们，在城市发展的过程中由“增量扩围”转为“存量提质”的时候，我们有能力和责任来解决老城区居民的生活问题。
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