马光远再谈房价：一线城市超2021高点没悬念，但70%城市永远回不去

马光远这段在2026网易经济学家年会夏季论坛上的发言，引发了很多人的关注和讨论。

他的意思很明确：到2031年左右，少数几个大城市的核心区域的房价，应该会比2021年的最高点还要高一些；但是全国大约70%的城市，房价是不可能恢复到原来最高的那个水平了。

尤其是北上广深，他用了四个字——“没有悬念”。

这句话听上去很大胆，但是把最近一段时间的政策、数据以及城市的分化放在一起考虑的话，就会发现这是对房地产新周期的一种总结，并不是单纯的喊涨。

01、房价不会普涨，核心资产和普通资产正在分道扬镳

过去很多人理解楼市，习惯用一句话概括：房价长期都会涨。但是现在，这个结论已经不能涵盖所有的城市了。

日本的房地产市场，就是一个很好的例子。

东京中心区的高级住宅近几年来已经超过了1990年左右的历史最高价，一些好房子的价格上涨了50%-100%。但是与此同时，日本很多普通的城市里，房子到现在还没有恢复到当年的价格，有的地方甚至比最高点低了一半。

这说明一个很现实的规律：核心城市的优质资产可以穿越周期，而普通城市大量的房产则会长期处于沉寂状态。

房子不再是一张统一上涨的“股票”，而是越来越像一件需要仔细挑选的商品。地段、人流量、产业、教育、交通以及房屋质量等等都会体现在房价上面。

所以，未来的重点应该放在哪里呢？并不是要问“中国的房价会涨吗？”，而是在于什么样的城市、什么类型的板块、什么样的房屋还有持续的需求。

02、政策正在适应一个新的楼市阶段

9月18日，住建部提到房地产市场正在发生两个重要变化：供求关系出现重大调整，房地产进入存量时代。

其实从交易结构上，就可以看出发生了什么改变。

2020年二手房交易占总交易量的比例约为27%，到2025年则提高到了46%，今年上半年已经达到52%左右。

当二手房交易超过新房，意味着市场的重点已经变了。

以前城市的主要任务，就是不断地建造新房子来应对不断增长的居住需求；而现在越来越多的家庭开始购房了，但是他们所面临的情况却是已经有很多房子存在了。

房子能不能卖出去、小区环境好不好、物业公司行不行、上下班方便不方便，都会影响到房子的价值。

这也是为什么，未来的楼市会越来越重视“存量优化”。

9月20日，新版公积金管理条例实施；9月24日，北京公布相关楼市新政细则；9月28日，上海跟进调整。

与此同时，国务院常务会议也在讨论如何稳定楼市、促进就业以及增加居民收入的问题。

政策一环接一环地落实下来，所传递出来的信息很明确：市场依然需要保持稳定，但是稳定的含义并不是要恢复到之前那种全面上涨的状态。

换言之，就是使好的需求得到扶持、风险被减轻、市场慢慢恢复到正常的运转状态。

03、一些数据正在出现变化，但别把反弹理解成普涨

从近期数据看，市场确实出现了一些积极信号。

一线城市的房价已经在几个月前就开始回升了，在这期间有70多个大中城市的房价出现了环比上涨的情况，并且这种状况还在持续当中。

一线城市的住宅租金从3月份开始一直都在上涨，到目前为止已经涨了8个月左右，累计涨幅大约为1.21%。

租金和房价不一样，不能只凭情绪来推高。一个地区的租金如果能保持稳定的话，那么该地区真实的居住需求仍然存在。

另外，商品房待售面积经过一段时间的增长之后，已经连续几个月出现下降趋势；而住宅新开工面积则是在去年达到最高点之后开始回落。

开发商减少开工量、降低库存，说明未来的市场上新增供给将会逐渐减少。

但是要提醒的是，库存减少并不意味着所有的城市都会上涨。

有的城市是由于需求恢复了，库存也消化掉了；而有的城市则是因为开发商不拿地也不开工。两者的表面都是“库存减少”，但是内在的原因却大相径庭。

04、真正决定房价的，是人口和产业能不能留下来

马光远判断的核心，仍然是城市基本面。

有产业、有岗位、有人口不断流入的城市，才有房价修复的基础。例如深圳、广州等城市，近几年常住人口仍然在增加，主要是由于产业吸引力大以及就业机会多。

但是人口流入只是一步，更重要的是这些人是否能够留了下来。

如果一个城市短期内涌入了大量的外来人口，但是缺乏稳定的工作机会，那么年轻人来了之后又走了，这样就很难产生持久的购房需求。

真正有价值的资金流入要符合以下三个标准：存在工作机会、有收入增长的空间以及愿意长期生活在这里。

反过来讲，很多三线四线城市的处境是人口流失、产业基础薄弱、库存过多。当地的房价也许不贵，但是没有新的居民来接盘的话，房价也就很难再回到以前了。

所以，“70%的城市回不到高点”，并不是说这些城市没有居住的价值，而是说它们很难再出现过去因为人口增长、投资热情等因素而带来的房价上涨。

05、普通家庭应该看懂三件事

第一，别再笼统地问“房价会不会涨”，要问“哪里的房子还有需求”。

核心城市的创新能力很高，并不代表老家县城的房子也会跟着涨。在买房子之前要看看人口是进来的还是出去的，产业是升级还是衰退，二手房交易是不是又多了起来还是越来越少。

第二，核心城市的真实需求，可以关注窗口，但不要冲动。

目前一些城市的房贷利率处于较低水平，优质的客户融资成本也有所降低。政策以及利率可以缓解一定的购房压力，但是并不能成为买房的主要原因。

住多久，月供能不能承受，家庭现金流安全不安全，都比现在是不是最低点重要得多。

第三，人口持续流出的城市，别把房子当成唯一的养老储蓄。

如果房子长期没有流动性的话，即使账面上的价格很高，也无法真正实现变现。家庭资产应该合理配置，不能全部投资于一栋没有市场需求的房子。

这句话真正的重点，不是2031年，也不是“超过2021年高点”，而是“核心城市”。

未来的房地产市场竞争的是谁能够把握住人口、产业以及城市发展大势，而不是谁胆子更大。

对于普通老百姓而言，买一套能够负担得起、供得上，并且以后还有人愿意接手的房子要比预测到下一次行情更实际一些。