从东北到西南，从资源型城市到人口被虹吸的地区，“白菜价”房源正在变多。
2019年，鹤岗因为“几万元买一套房”登上热搜。几年之后，鹤岗早就不是唯一房价低迷的城市了。
阜新、玉门、双鸭山、个旧、石嘴山、七台河、张掖、朔州、铜川、萍乡等地方也出现了低总价、低流动性房源。
当然，网上流传的“10万一套”，多数是个别老旧小区、偏远片区的挂牌价，并不代表全市平均房价，更不等于成交价。
但它背后的趋势确实值得重视：有些地方的房子，正在从投资品，慢慢变回单纯的居住消费品。
01、哪些城市正在出现“鹤岗化”迹象？
先看辽宁阜新。
这个城市过去是靠煤炭工业发展起来的，经过资源转换之后，人口、就业都承受了很大的压力。一些老小区的二手房单价很低，一个五六十平米的步梯房，总价大概几百万元左右。
再看黑龙江双鸭山、七台河。
和鹤岗一样，都是曾经的煤炭大城。由于资源产业萎缩、人口外流，二手房市场上的买方数量也在减少。
有些房源挂了很长时间都没有人看，而且价格一直在下降，但是还是没有人来购买。
甘肃玉门、云南个旧，也出现了类似的情况。
玉门的老城区人口减少了很大一部分，一些地方已经变得很安静；个旧曾是“世界锡都”，随着产业结构的变化，年轻的劳动力纷纷离开家乡，老房子的价格也一直在下跌。
宁夏石嘴山、山西朔州、陕西铜川等地，也面临着产业转型以及人口迁移带来的压力。江西萍乡、甘肃张掖的部分地方也出现了房源多、交易慢、价格承受压力的情况。
这些城市并不是所有的片区都很便宜，也不是所有的房子都没有价值。应该注意的是人口不断减少、产业没有后续发展、房屋长期滞销的地方。
02、为什么会出现“10万一套”的情况呢？
第一个原因，是资源型产业退潮。
以前一个城市只要有了煤和矿，就可以产生很多工作机会，并且可以满足商业、教育、居住等各方面的需求。但是当资源枯竭、企业破产的时候，依靠这条产业链谋生的人们就会逃离。
工作少了，年轻人走了，买房子的人也就少了一些。
第二个原因，是人口持续流出。
房子的价格归根结底还是由人来决定的。人口的增长才会有住房的需求增加，而人口在不断减少的时候，市场只能消化之前遗留下来的存量房屋。
很多地方的问题并不是缺少房子，而是房子太多了，愿意接收的人很少。
第三个原因，是过去建设过量。
城镇化发展速度很快的时候，很多城市建起了许多新的社区、商品房。但是当人口增长减缓或者停止时，之前乐观的供给计划就会变成实际中出现的库存问题。
挂牌的数量很多，但是购买的人很少，所以卖家只好不断降低价格。价格再便宜也没有人愿意买的话，就说明这个问题已经不是“房价太高了”，而是“房子没有流通性”。
03、房子为什么会跌回“钢筋水泥价”？
很多人以为，房子再便宜也有成本，不可能跌得太低。
但是房价从来就不是建筑材料的价格。钢筋、水泥、装修等决定的是房子的建设费用，而人、产业、教育、医疗以及交通等因素则影响到土地和房产的价值。
一个城市如果有了稳定的产业、不断增长的人口的话，那么土地就会变得稀缺起来，房价自然也就会上涨了。
但是当人口外流、工作机会减少、商业及配套设施慢慢萎缩的时候，对土地的需求就会降低，房价自然也会回落到更加符合居住需求的价格上。
所以，十万元买房听起来很诱人，但便宜并不等于捡漏。
买了之后就要面对物业费、维修费、取暖费以及以后出售时可能遇到的问题。如果没有其他人来接手的话，低价的房子就会变成一个长期的压力。
04、这不是所有城市都在“崩”，而是楼市分化更明显
未来房地产市场的走势，应该不会有全国范围内的普遍上涨或者普遍下跌的情况发生。
北京、上海、深圳、杭州等地由于产业多、岗位多、人流量大而具有更强的吸引力，所以核心区域的好房子仍然会有实际的需求。
而一些人口流出、产业单一的城市，房价回落则更像是对过去高估值的修正。说到底，并不是所有的城市都会变成“鹤岗”，也不是所有的城市都有必要去买房。
05、普通人判断一套房，记住三件事
第一，看人口，不只看房价。
查询最近几年该地的人口变动情况。连续几年都出现城市人口减少的情况，住房的需求也很难迅速恢复。
第二，看成交，不只看挂牌。
挂牌价格可以任意设定，但是具有参考意义的是实际成交的价格以及成交的时间长度。如果一套房子半年或者一年都无法出售的话，那么它的流动性就出现了问题。
第三，看产业，不只听规划。
支柱产业是否稳定呢？有年轻人愿意留下来工作吗？是否有不断增长的收入来源？没有产业做支撑的话，房子就很难成为可靠的资产了。
写在最后：
未来三年，市场不会遍地都是10万元一套的房子，也不会出现所有城市一起暴涨。
比较可能发生的情形是：核心城市的中心区域依然有需求，而离开城市的人口所居住的普通住宅仍然承受着压力，在城市间、板块间、房屋间的差别会越来越大。
你所在的城市，近几年人口是在增加，还是在减少？房价是上涨还是下跌？欢迎留言聊一聊。
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