9月29日那天，楼市其实扔出了两颗重磅炸弹。
第一颗大家都看到了：房贷贴息1%落地，朋友圈里一片精打细算声；
第二颗却被绝大多数人忽略了：央行悄悄把PSL（抵押补充贷款）利率从1.75%下调到了1.5%，还把城市地下管网纳进了支持范围。
第一颗是摆在台面上的开胃菜，第二颗背后隐藏着的则是可以扭转市场走向的大招了。
01、 贴息这盘菜虽然香，但救不了全盘
咱们先来看看这盘“开胃菜”能帮大家省多少钱。
三部门发文规定：对于首套房、建筑面积在120平方米以内、总价不超过150万元人民币的房屋，中央财政按照每年1%的比例给予贴息支持，贷款额度最高为100万元，最长贴补期限为5年。
算一笔账：如果是100万的贷款、30年期、利率是3.1%，原来每月要还4270元，减去利息之后就降到了3437元，一个月可以节省800多元，5年下来就可以省下5万左右！
这是中央财政第一次直接向商业房贷发放补贴，具有很强的信号意义。
但为什么说它只是“开胃菜”？
因此门槛被设置得非常准确。总价上限为150万元的一条红线，就把一线城市的中心区以及强二线城市的重点区域都给屏蔽掉了，只有三线、四线城市或者二线城市的郊区的新房才符合要求。
再加上置换房贷以及几千万存量房贷家庭不能从中受益，按照机构的计算结果来看，它对于全国整体销售金额的拉动率还不足1.7%。
贴息可以支撑三四线城市的刚性需求，但是要想激发核心城市改善型的需求，并且消化掉几百万套二手房的库存，仅仅依靠贴息是远远不够的。
02、 为什么说真正的“大招”已经在路上？
很多人肯定会问：你凭什么这么笃定后头还有大招？
由于房地产市场已经调整了将近5年的时间，现在到了需要改变人们预期的时候了。
目前全国二手房挂牌数量已经超过了500万套，三四线城市的新房消化周期也达到了18个月以上。
并不是因为大家手头没有钱——居民储蓄率达到32%以上，而是缺少信心，“买涨不买跌”使消费需求全部被堵死了。
房地产占据了普通家庭将近七成的财富，并且影响到几十个产业，一旦预期持续下降，那么对于任何人都是不利的。
要打破这样的恶性循环，就需要有外力给予猛烈的一击。
更重要的是，出牌的时机已经完全成熟了。
之前由于政策限制而产生的银行息差压力以及汇率压力，在最近都有所减轻；再加上超长的特别国债资金的支持，官方抑制房价上涨、稳定房地产市场的态度比以往任何时候都要坚决。
接下来，真正的“三大王炸”将按顺序打出：
第一张牌：5年期LPR继续下调
之前只有首套房可以享受贴息优惠，但是现在LPR下降之后，所有的浮动利率房贷都受惠了！
假如五年期的LPR下降了25个基点的话，那么全国36万亿的个人住房贷款将会从中获益，每年可以为所有的购房者节省大约900亿元人民币，5年下来就是4500多亿元！
包括首套房、二套房以及存量房在内的全部房贷都被覆盖到了，超过一亿的家庭马上就能享受到实实在在的购买力提升。
第二张牌：京沪限购渐进式松绑
业内都懂一句话：“京沪不稳，全国难安。”
强二线已经全部放开，但是只有北京和上海还在坚持严格的条件。接下来的趋势大概就是社保年限由原来的五年缩短为三年，郊区最先取消限购政策，卖一套买一套的家庭可以直接认定为首套房。
一旦京沪两地风向发生变化，整个市场的反应都会很快。
第三张牌（真正的主力）：PSL降息 + 国家级大规模收储
当年棚户区改造发展起来，主要是依靠了PSL这个工具。这次央行把PSL利率降到1.5%，并不是为了修建水管，最主要的目的就是给国家购买存量二手房作为保障性住房提供低成本的资金！
现在市场的逻辑已经不同了，二手房比新房便宜20%到30%，二手房卖不出去，新房也就堵死了。
收储就是从供给端把多余的二手房库存买下来，从而打破这个循环。
一旦低成本的资金到位之后，各地政府就可以真正大规模地进行收储了。这并不是要鼓励炒房，而是从根源上给市场托底！
03、 面对新一轮周期，普通人该怎么操作？
接下来的市场绝不会是“全面大涨”，而是极其残酷的K型分化：核心城市核心板块的优质资产可能会重回高点，而远郊没有配套的老破小可能会长期横盘。
给大家整理了不同人群的“避坑与避风港指南”：
①刚需一族：
不要相信所谓的“最低点”，因为这个位置一般会有一个比较长的时间跨度。目前首套房贷款利率已经是历史最低水平了，并且加上了贴息政策之后，每月所要承担的还款压力就更小了。
首先应该选择工作所在地的核心区、地铁沿线以及质量好的现房，远离郊区的概念楼盘一定不能碰。
②单套自住族：
手中只有核心区次新住宅或者优质的学区房的话，就不要轻易改变了。
如果是房龄在20年以上的房子没有学区、没有电梯并且位于郊区的老破小的话，在未来的1-2年里市场热度回升的时候可以考虑卖掉进行换房。
③改善置换族：
记得“先卖再买”。在市场刚开始的时候，差价还没有拉开很大时进行置换是最划算的。把目标定位于四房格局、低密度小区、好品质的房子和配套设施齐全的地方。
④多套房持有者：
在政策利好不断、楼市回暖的大背景下，应该抓住机会及时抛售三四线城市的投资性房产、远离市区的住宅和商业办公公寓等。
把资金集中起来，集中力量购买一到两套大城市的中心区好房子，不能再提高杠杆了。
写在最后：
从政策密集的发布节奏就能看出来，底部的逻辑已经非常清晰。没有托不起来的市场，只有力度够不够的工具。
王炸牌已经在手上了，出牌就是个时间问题了。
对普通老百姓而言，看清楚分化、把握好节奏、理性地调整自己的资产配置才是保值增值的根本所在！
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