杭州这轮动静，是真的“动起来了”。
如果你最近在看房的话，就会发现：以前人们更多的是在观望，现在是开始认真谈、认真约、认真比价了。
最核心的证据就是数据上的变化，9月份杭州新房均价约为49703元/平方米，并且环比上涨了32%，而且是近4个月以来的新高。
更让人意外的是：这次不止是改善在嗨，刚需板块也跟着走强。如果说之前的行情只是“情绪回暖”，那现在更像是“路径开始对了”。
01、成交不爆量，但价格在往上跑：新房先给信号
首先我们要提到的是一个最容易被大家忽视的地方：9月份的新房成交量其实并不算好。
- 9月杭州新房成交2579套
- 环比下降37.2%
- 同比下降39%
成交都下降了，但是价格为什么还会上涨呢？答案是：节奏被新政打断了。
8月份和9月份之间，一些项目开盘、取证、节奏都会受到影响。
比如说你就会发现今年九月份取证的数量比往年少很多：今年9月份取证了2715套房子，远远低于往年“金九”的水平。因此成交量下降并不代表需求没有了。
可以把这看作是：市场的热度仍然存在，但是开闸的时间被推迟了。而当“可以出售的一批”集中取证的时候，价格就会显得比较集中、上升。
02、环比涨32%不是玄学：两个原因把均价抬上去
新房均价上涨的主要原因有两个方面：一是部分楼盘提价，二是顶豪入市抬高了最高价。
原因一：新政后，部分项目直接涨价
9月份楼盘取证的价格比上一期均价上涨了大约一千元每平方米。另外，项目也发出通知称要全面提价，每套房提价40-50万元左右，配套优惠也被取消了。
也就是说，以前留给你的空间没有了。
在这样的情况下，均价上涨，并不是因为大家都愿意多付钱，而是因为能够卖出房子的项目比例增加了。
原因二：顶豪取证集中入市，杭州新房天花板被顶到更高
杭州改善型楼盘最近的速度也很快了。叠墅项目海潮玖序最高单价为26.37万元/平方米，已经刷新了杭州新房的最高单价记录。
当高价、高单价的产品集中取证的时候，均价就往往会“看起来涨得很快”。所以你会觉得：最近看房时同样的预算，能对比到的高端房源突然变多了。
03、“上热下稳”：刚需板块并没有掉队，反而成了主力
很多人的担忧是：每次行情往上走，都只是改善在抬轿，刚需只看热闹。
但是这一次不同的是。刚需板块的新房价格虽然没有上涨太多，但是因为它们通常会更新产品，或者至少保持在可以接受的价格范围内。
因此出现了这样一种现象，即刚需楼盘成为交易的主要对象。
为什么“价格不猛但是可以成交”？也就是一句话：当产品力提升之后，刚需不再是被动追涨了，而是发现了“同样的钱可以买到更好的房子”。
数据也可以和上面的逻辑相符合：
杭州的新房已经连续7个月出现了上涨的趋势，在板块中有很多地方出现了房价上涨的现象，其中最大的一个板块涨幅达到了176%，这是由于结构上的差异所造成的。
更应该引起注意的是，在杭州取消了新房限价之后，产品的竞争力也在不断加强。也就是说，过去是靠价格来限制销售，而今则是以质量来促进销售。
04、二手房怎么走？金九没那么纯粹，但明显在回升
新房价格上升的时候，二手房就很重要了。
很多人会问：新房价格上涨了，二手房会不会也跟着上涨呢？根据9月份二手市场的表现来看，二手市场并没有出现全面上涨的情况，但是以价换量的现象仍然存在，并且成交量也在逐渐恢复中。
9月份杭州二手房成交量为5073套，环比有所上升，但是金九的“成色”仍然不足够好。成交均价约为22971元/平方米，整体上还有小幅下跌的趋势，但是跌幅正在缩小。
成交量为什么能起来？主要有两个推动因素：
①挂牌量增加
今年新增挂牌已经超过十万套，比去年增加了大约七万五千五百套，卖房子的人更多了。买方有更多的选择，而卖方急于出售房屋，因此只能更加实际。
②刚需和次新“价格差”变小
新房和次新房之间的价格差距也变小了，卖家就会被“逼着降价让利”。因此3、4月份没有进场的买家又重新回来了，看房、议价的速度也就加快了。
所以二手房的逻辑就是：不是突然暴涨，而是市场用成交换信心、用价格换速度。
并且9月份二手带看和成交都有所回升：一些核心区域出现了很多的好消息，成交比上个月增长了4.6%。
05、真正的拐点，可能发生在“200万内”和“贴息”那里
这次行情中，刚需起到了决定性的作用。可以抓住以下一些重要的数据：
- 9月成交总价200万内占比52.6%
- 其中150万成交在10月还有望增加
- 千万以上改善成交占比仅1.7%（好消息是价格相对稳）
为什么我一再提到“200万以内”？因为这代表了最大的真实需求：现金流可以控制，贷款压力可以接受，决策速度可以加快。
再加上政策方面也有所改变，比如贴息政策的出台等等，对于这样的二手房来说影响更大一些。
你会发现：有些房源不是因为“行情变得太好”，而是因为“月供压力变得没那么吓人了”。当心理门槛降低，成交就更容易走起来。
写在最后：
新房的价格上涨了32%，这并不是一个小的变化，新房的需求并没有被排除在外（成交的主要还是刚需）二手房市场的交易量正在恢复当中，但是价格仍然处于“结构修复”的过程中。
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